Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czas na wykończenie domu po sprzedaży mieszkania

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-03-28

Zamierzam wkrótce kupić mieszkanie. Jestem na etapie tworzenia umowy przedwstępnej z właścicielem lokalu. Mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe, a ja zamierzam je kupić ze środków zdobytych przez kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania buduje dom – dzięki mojej zapłacie za mieszkanie będzie mógł go wykończyć. Chcemy zatem jak najszybciej doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i wypłaty kredytu. Problem polega na tym, że właściciel potrzebuje ok. miesiąca na wykończenie domu, tak aby się do niego wprowadzić (czyli kupię mieszkanie, np. do 30 marca, a on zobowiązał się wyprowadzić, np. do 5 maja). Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów? W zasadzie kiedy powinni się wymeldować? Jak to rozwiązać w spółdzielni?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Postaram się szczegółowo odpowiedzieć na Pani pytania.

Ad 1.

Jaki zapis najlepiej zrobić w umowie przedwstępnej, aby zabezpieczyć się, np. przed przeciąganiem wyprowadzki przez poprzednich lokatorów?

Myślę, że w opisanym przez Panią przypadku można by wprowadzić warunek zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z którym umowa przyrzeczona może zostać zawarta, jeżeli lokatorzy wyprowadzą się z mieszkania i wymeldują. Takie rozwiązanie prowadziłoby do sytuacji, w której jeśli lokatorzy się nie wyprowadzą, nie dojdzie do skutku zawarcia umowy, a sprzedający będzie Pani zobowiązany do zwrotu wpłaconej mu ceny. Zakładam jednakże, że nie do końca to Pani odpowiada, skoro wspomina Pani o chęci zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego też wydaje mi się, że rozwiązaniem dla Pani satysfakcjonującym może być po prostu zadatek. Można zastrzec karę umowną czyli sumę pieniędzy, którą lokatorzy będą musieli Pani zapłacić jak w przykładzie: jeśli sprzedający nie wymelduje się i nie zabierze wszystkich swoich rzeczy z przedmiotu umowy do dnia 5 maja, zobowiązuje się do zapłaty na rzecz kupującego kary umownej w wysokości 2% (np.) ceny zakupu mieszkania za każdy dzień opóźnienia w opróżnieniu przedmiotu najmu z rzeczy i/lub wymeldowania się z pobyty stałego.

Generalnie na początek wyjaśnię, że zgodnie z treścią art. 390 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Proszę zatem zwrócić uwagę, że aby mogła Pani w przyszłości skutecznie domagać się zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, to także umowa przedwstępna winna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wówczas będzie Pani mogła domagać się przed sądem przeniesienia na Pani własności spółdzielczego prawa do lokalu.

A zabezpieczeniem wykonania umowy – tak jak wyżej wspomniałam – mógłby być zadatek. Już tłumaczę dlaczego. Otóż, zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Proszę zwrócić uwagę, że nawet jeśli inaczej się Państwo nie umówicie, to jeżeli sprzedający nie zawrze z Panią umowy przyrzeczonej, bo się np. nie wymelduje, a taki będzie warunek zawarcia tej umowy, to kwota, którą Pani przekaże w formie zadatku, będzie podlegała podwojeniu, co stanowi na pewno czynnik motywujący.

Mogą się natomiast Państwo umówić w umowie przedwstępnej, że w razie niewykonania umowy przez sprzedającego do określonego dnia, tj. niewymeldowania się i niezawarcia umowy przyrzeczonej Pani bez wyznaczenia terminu dodatkowego, może Pani od umowy odstąpić, a sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty Pani trzykrotności wręczonego zadatku (zadatek nie może jednak stanowić 100% ceny).

Proszę jednak pamiętać aby umowę przedwstępną zawrzeć dla bezpieczeństwa w formie aktu notarialnego.

Ad 2.

W zasadzie kiedy powinni się wymeldować?

Tak w zasadzie powinni się wymeldować z chwilą, gdy przestaną tam mieszkać. Ustawa z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności w treści art. 33 stanowi bowiem, że obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu obowiązany jest wymeldować się.

Dla Pani najlepiej będzie, jeśli już w umowie przedwstępnej zagwarantuje sobie Pani, że lokatorzy wymeldują się przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej i przedstawią Pani w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenie o wymeldowaniu.

Ad 3.

Jak to rozwiązać w spółdzielni?

Jeśli chodzi o spółdzielnię, to właściciel własnościowego prawa lokatorskiego nie musi być co do zasady członkiem spółdzielni, tak więc dla spółdzielni nie ma to większego znaczenia. Prawo to jest zbywalne i spółdzielnia nie może tego zablokować, stąd nie ma tu żadnego problemu. Chyba że nie zrozumiałam Pani intencji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »