Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Kupno domu niezgodnego z oświadczeniem sprzedającego

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-12-08

Kupiłam pół roku temu dom. W akcie notarialnym sprzedający oświadczyli, że cały dom jest murowany i to było też zapisane w projekcie. Teraz zaczęłam remont i okazało się, że część domu nie jest murowana tylko drewniana. Remont wymaga większych kosztów niż zakładałam. A ponadto jeśli w przyszłości będę chciała sprzedać dom, to będzie on niezgodny z projektem zgłoszonym do gminy. Co mogę w takiej sytuacji zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Dodał, że warunkiem dochodzenia roszczenia z rękojmi jest dochowanie przez kupującego aktu staranności w postaci zawiadomienia o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 K.c.), przy czym wykrycie wady rzeczy, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiadomości specjalnych, następuje wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z jej przeznaczeniem.

Na gruncie przepisu art. 556 § 1 K.c. (w brzmieniu obowiązującym przed 25 grudnia 2014 r.), a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. „Definicja wady budowlanej”, Inżynier budownictwa, marzec 2006 r.).

Dla ustalenia, czy wady budynku były wadami w rozumieniu art. 556 § 1 K.c., nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku oraz w chwili jego zbycia, spełniał on obowiązujące normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotne znaczenie ma natomiast to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z jego przeznaczenia. Jego przeznaczeniem było niewątpliwie pełnienie funkcji mieszkalnych. Zmniejszają więc one użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, że wady te odpowiadałyby kryteriom określonym w art. 556 § 1 K.c.

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest zaś w istocie odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać.

Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę jest jednak obowiązek kupującego, z uwagi na treść przepisu art. 563 § 1 K.c., dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż kupujący winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

W świetle powołanego przepisu do aktów staranności należy: po pierwsze – obowiązek zbadania nabytej rzeczy; po drugie – zawiadomienie sprzedawcy o wykrytej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w przypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte – zawiadomienie o wadzie w ciągu jednego miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Zawiadomienie o wadach nie wymaga szczególnej formy, jednak nabywcę rzeczy wadliwej obciąża ciężar dowodu, iż zawiadomienie doszło do adresata (art. 6 K.c.).

Dodam, że zbadanie rzeczy to zapoznanie się z jej stanem technicznym. Bez wątpienia należy zadbać o dokumentację zdjęciową, a nawet opinię prywatną.

W opisanej sytuacji konieczne jest skierowanie pisma do sprzedawcy informującego go o wadzie, jak też kreującego roszczenie o obniżenie ceny.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

Szukamy prawnika »