Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem ze sprzedażą domu małżonków - syn nie chce opuścić zajmowanej części

Anna Sufin • Opublikowane: 2021-10-08

Jestem współwłaścicielem wraz z żoną domu, w którym oprócz nas mieszka także syn z rodziną – my na parterze, oni na piętrze. Chcielibyśmy sprzedać dom, gdyż nie jesteśmy już w stanie go utrzymywać. Jednak syn się na to nie zgadza, mimo że proponujemy mu przekazanie kwoty stanowiącej ¼ równowartości domu. Dom nie jest obciążony – nie ma hipotek, nie ma też żadnych służebności na rzecz syna. Co możemy zrobić, żeby jednak sprzedać ten dom?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem ze sprzedażą domu małżonków - syn nie chce opuścić zajmowanej części

Prawa właściciela nieruchomości

Jako współwłaściciele nieruchomości mogą Państwo bez niczyjej zgody, w tym także bez zgody syna, rozporządzić domem, w tym także go sprzedać. Zgodnie bowiem z art. 140 K.c.:

 

„Art. 140. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Już w tym stanie, który jest teraz, mogą Państwo wystawić dom na sprzedaż i zawrzeć akt notarialny jego sprzedaży. Nikt nie będzie Państwa pytał, czy mają Państwo na to zgodę syna. Formalnie mogą to Państwo załatwić samodzielnie. Są Państwo właścicielami i mogą dysponować domem tak, jak Państwo uważają. Synowi zaś z tytułu sprzedaży zgodnie z prawem nic nie przysługuje.

Sprzedaż domu z lokatorem

Problemem może być tylko okoliczność, że syn cały czas zamieszkuje w domu. Z reguły nabywca życzy sobie, by dom był bez lokatorów, by do aktu notarialnego sprzedaży przedłożyć zaświadczenie, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany. Jeśli sprzedaje się dom z lokatorem, z reguły wpływa to na cenę, bo przeprowadzenie eksmisji to żmudny proces, a kupując dom z lokatorem, to kupujący musi ten proces przeprowadzić. Są podmioty gotowe do nabycia takich nieruchomości. Jeśli syn ma stałe dochody, nabywca mógłby go obciążyć odszkodowaniem za korzystanie z lokalu i z tych dochodów zasądzone kwoty ściągnąć – nie byłaby to więc dla niego sytuacja beznadziejna. Niemnie jednak, żeby sprzedać dom „normalnie”, dobrze byłoby, gdyby to Państwo spowodowali wyprowadzenie się syna. Jeśli nie uda się to dobrowolnie, muszą Państwo wejść na drogę prawną.

Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania

Jeśli nie umawiali się Państwo na to, że syn będzie płacił za mieszkanie w Państwa nieruchomości, to mieszka on prawdopodobnie na podstawie umowy użyczenia (Państwo nieodpłatnie oddali dom do korzystania). Taką umowę należy wypowiedzieć. Okres wypowiedzenia jest tu ocenny, można przyjąć, iż wynosi 3 miesiące – por. uzasadnienie wyroku SR dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z 27.02.2013 r., I C 592/12:

„W każdym innym przypadku niż określone w art. 715 K.c. dla rozwiązania umowy użyczenia konieczne jest zatem jej wypowiedzenie, a to na podstawie art. 365 (1) K.c. Przy czym termin wypowiedzenia, jeżeli nie wynika z umowy ani z ustawy, a więc tak jak w sporze między stronami, powinien uwzględniać interesy i sytuację obu stron. Gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wskazówką do oceny okresu wypowiedzenia może być zastosowany przez analogię traktujący o stosunku najmu art. 688 K.c. (por. J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, Warszawa 2007, s. 375). Zgodnie zaś z art. 688 K.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Trzymiesięczny termin wypowiedzenia, o którym mowa w art. 688 K.c., należy uznać za odpowiedni również w przypadku umowy użyczenia, która łączyła strony niniejszego procesu. Tym bardziej, że nie można uznać, aby wypowiedzenie umowy przez powódkę było pozbawione uzasadnienia. Bezsporne jest bowiem, że obecnie strony pozostają rozwiedzionymi małżonkami, a na powódce nie ciąży obowiązek dalszego alimentowania pozwanego czy też zaspakajania jego potrzeb mieszkaniowych i umożliwianie mu nieodpłatnego zamieszkiwania w posiadanym przez siebie lokalu.

Uwzględniając powyższe, Sąd uznał, że przedłożone w niniejszej sprawie oświadczenie o wypowiedzeniu umowy użyczenia z dnia 21 listopada 2011 r., doręczone pozwanemu w dniu 23 listopada 2011 r., stanowiło skuteczne wypowiedzenie przez powódkę umowy użyczenia przedmiotowego mieszkania E. G. Zważając na wskazaną datę doręczenia oświadczenia, w oparciu – per analogiam – o art. 688 K.c., uznać należało, że powódka wypowiedziała stosunek użyczenia ze skutkiem na dzień 23 lutego 2012 r.”

Pozew o eksmisję

Powinni Państwo zatem złożyć (wysłać) synowi i jego żonie pismo z wypowiedzeniem umowy użyczenia z terminem trzymiesięcznym na koniec miesiąca kalendarzowego, wzywając do opuszczenia lokalu i opróżnienia go z rzeczy w tym terminie. Jeśli syn w tym terminie się nie wyprowadzi, mogą Państwo skierować pozew do sądu o eksmisję (syn i żona nie będą już mieli żadnego tytułu prawnego do lokalu, stąd Państwu przysługuje roszczenie o opuszczenie lokalu i opróżnienie go z rzeczy). Po uzyskaniu prawomocnego wyroku będą Państwo mogli egzekwować eksmisję u komornika.

Wezwanie do opłacania czynszu za mieszkanie

Mogą Państwo, jeszcze przed zastosowaniem tych środków, zażądać od syna uiszczania czynszu najmu za mieszkanie w domu – w tym celu najlepiej w pierwszej kolejności wypowiedzieć umowę użyczenia i wskazać, że dalsze zamieszkiwanie może nastąpić tylko na podstawie zawarcia z Państwem umowy najmu z czynszem w kwocie (…), w razie zaś jej niezawarcia obciążą Państwo syna odszkodowaniem w wysokości (…) miesięcznie (równowartość czynszu rynkowego za tego typu lokal).

Syn powinien mieć świadomość, że Państwo nie są mu nic winni, nie muszą Państwo uiszczać żadnych kwot ze sprzedaży na jego rzecz, a co więcej – to on powinien Państwu płacić za korzystanie z domu. Takie są Państwa prawa. Być może uświadomienie synowi tych praw pozwoli nie iść z nim „na wojnę”. Mogą Państwo np. wskazać synowi, że ma dwie drogi:

· albo zgadza się na sprzedaż, wyprowadza i otrzymuje ¼;

· albo nie zgadza się na sprzedać, Państwo sprzedają dom taniej (np. o tę ¼), a nabywca organizuje eksmisję syna (i zapewne obciąża go też odszkodowaniem za zamieszkiwanie w jego domu).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »