Przedłużenie dzierżawy, gdy właściciele są w trakcie podziału majątku

Konflikt między współwłaścicielami na tle zarządu wspólną rzeczą

Do konfliktów między współwłaścicielami na tle zarządu wspólną rzeczą dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy nie ma zgody wszystkich na dokonanie konkretnej czynności faktycznej lub prawnej przez jednego lub niektórych współwłaścicieli. Zagadnieniem wstępnym jest wtedy prawidłowe zakwalifikowanie tej czynności jako mieszczącej się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czy jako przekraczającej ten zarząd albo jako tzw. czynności zachowawczej. W literaturze przyjął się podział czynności zarządu na:

1) czynności prawne, w tym rozporządzanie rzeczą, np. wydzierżawienie jej,

2) czynności faktyczne, np. uprawa ziemi w określony sposób,

3) czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących wspólnej rzeczy, przed sądami, władzami i urzędami.

Poza zakresem zwykłego zarządu pozostają wszystkie czynności przekraczające go, ale będące poza tym czynnościami zarządu. Nie zawsze czynności przekraczające zwykły zarząd są czynnościami rozporządzającymi lub zobowiązującymi, nie zachodzi tu tożsamość, jednakże zawsze każde rozporządzenie rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zarząd. Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich – art. 169 i 170 K.c., art. 5 i 9 u.k.w.h.). Jest to nieważność bezwzględna. Art. 63 K.c. nie ma zastosowania, ponieważ zgoda współwłaścicieli nie jest zgodą osoby trzeciej. Odmiennie M. Kozik, Zgoda osoby trzeciej..., s. 73.

Zobacz też: Umowa dzierżawy pomiędzy współwłaścicielami

Zgoda na dokonanie czynności prawnej

Zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy. Brak zgody nie wpływa na skuteczność rozporządzenia przedmiotem należącym do spadku lub majątku wspólnego, jeżeli rozporządzenie nie narusza uprawnień przysługujących spadkobiercy lub drugiemu z małżonków. Wyrażenie lub odmowa zgody nie są ograniczone terminem; zgoda (potwierdzenie umowy) może być wyrażona także po ustaniu wspólności majątkowej oraz po rozwiązaniu lub unieważnieniu małżeństwa.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606-608 K.p.c.). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

W przedmiotowej sprawie możliwość dalszego wydzierżawienia nieruchomości istnieje, ale po uzyskaniu przez sąd zgody zastępującej oświadczenie jednego z małżonków.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼