Remont mieszkania przez jednego spadkobiercę i spłata pozostałych

Sposoby zniesienia współwłasności mieszkania

Sąd zdecyduje, czy podział zaproponowany przez Pana jest w ogóle możliwy. Czy jest Pan w stanie spłacić pozostałych.

W Kodeksie cywilnym, w art. 211–212, uregulowano trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej przez komornika.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności zgodnie z art. 622 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego na sądzie spoczywa obowiązek – mieszczący się w ramach generalnego postulatu współdziałania organu orzekającego ze stronami w celu szybkiego i ugodowego załatwienia sprawy przedstawionej pod osąd (art. 5, art. 10, art. 212) – nakłaniania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Jednakże jedynie w razie złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku co do zniesienia współwłasności, sąd ma obowiązek wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli ponadto zostaną spełnione określone w ustawie wymagania (art. 621 i art. 622 § 2). W innych zaś wypadkach sąd nie jest związany wnioskiem co do sposobu zniesienia współwłasności (por. postanowienie SN z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CKN 1372/00). Oznacza to, że wówczas o wyborze sposobu zniesienia współwłasności – co podkreśla się również w piśmiennictwie – rozstrzyga sąd, korzystając jedynie z trzech ustawowo unormowanych sposobów zniesienia współwłasności, stosowanych w kolejności określonej przez ustawodawcę. W pierwszym rzędzie sąd powinien zastosować podział rzeczy wspólnej; w razie niedopuszczalności podziału fizycznego kolejnym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli), końcowe zaś miejsce zajmuje sprzedaż rzeczy i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (art. 212 Kodeksu cywilnego). 

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, a uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonywany podział był sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub zmniejszenie jej wartości. Należy podkreślić, że wyjątki od podziału rzeczy w naturze – ustanowienie odrębnej własności lokali jest także takim podziałem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r., sygn. akt I CKN 447/98) – zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, toteż ich rozszerzanie na inne sytuacje albo wykładanie w sposób rozciągliwy jest niedopuszczalne.

Wycena remontowanego mieszkania

Wycena wartości poszczególnych udziałów powinna odbyć się według stanu z dnia przyjęcia spadku, ale według cen z dnia zniesienia współwłasności. Jeśli będzie Pan umiał udowodnić stan nieruchomości z dnia nabycia spadku–darowizny od dziadka, sprzed ulepszeń – tak wyceni to biegły.

Może Pan tam mieszkać, póki żaden ze współwłaścicieli nie zażąda dopuszczenia do użytkowania. Zgodnie z treścią art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Jest to więc wspólne uprawnienie, bo żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje z tytułu udziału we własności prawo do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części rzeczy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼