Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Sprzedaż mieszkania z darowizny i przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe

Autor: Marcin Sądej

Moje pytanie dotyczy ulgi mieszkaniowej. W zeszłym tygodniu otrzymałem od mojego taty drogą darowizny mieszkanie. Chcę je jak najszybciej sprzedać, a wydane pieniądze wydać na własne cele mieszkaniowe. To znaczy, chciałbym wspólnie z małżonką zaciągnąć kredyt na zakup dla nas innego mieszkania. Czy mogę tych pieniędzy użyć do spłaty wspólnie zaciągniętego z małżonką kredytu? Darowizna tylko na mnie.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkania z darowizny i przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe

Ulga mieszkaniowa, dochód zwolniony z podatku

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży, a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe – podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Własne cele mieszkaniowe

Istotne w kontekście powyższego przepisu jest ustalenie co należy rozumieć poprzez „własne cele mieszkaniowe”. Odpowiedź wskazuje art. 21 ust. 25 ustawy PIT, zgodnie z którym za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe. Proszę zwrócić uwagę, że ze zwolnienia korzysta spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, o ile kredyt taki jest zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy PIT – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Wspólność majątkowa, darowizna do majątku osobistego

Jak stanowi art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – przedmioty majątkowe nabyte w drodze darowizny stanowią majątek osobisty małżonka, chyba że umowa darowizny stanowi inaczej.

Z wyroku NSA z 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II FSK 607/20, wynika, że jeżeli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości i ma charakter zobowiązania solidarnego, to również w przypadku gdy podatnik dokona odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej jego majątek osobisty, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na wspólne z żoną własne cele mieszkaniowe to zwolnienie przysługuje. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21.02.2018 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.33.2018.1.AD czytamy:

„Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni środki z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (nr 2) nabytego w drodze spadku do jej majątku odrębnego, przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup domu (nr 1). Zawarcie umowy kredytowej i kupno domu (nr 1) miało miejsce przed sprzedażą lokalu mieszkalnego (nr 2). Zaś nabycie przez małżonków nieruchomości (nr 1) nastąpiło do majątku wspólnego. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie korzystali ani nie korzystają z ulgi odsetkowej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy spłata kredytu zaciągniętego wraz z mężem, z którym pozostaje we wspólności majątkowej, na zakup domu, ze środków uzyskanych ze zbycia otrzymanego w drodze spadku lokalu mieszkalnego, stanowiącego jej majątek odrębny, może korzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W konsekwencji, przeznaczone przez Wnioskodawczynię środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku, stanowiącego jej majątek odrębny na spłatę zaciągniętego wspólnie z mężem kredytu na własne cele mieszkaniowe – tj. zakup budynku mieszkalnego stanowiącego przedmiot współwłasności małżeńskiej, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe - korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Stanowisko organów podatkowych co do skorzystania z ulgi mieszkaniowej przez małżonków

Identycznie też rozstrzygnął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22.12.2017 r. nr 0115-KDIT2-2.4011.356.2017.1.NPR:

„Uwzględniając zatem powyższe stwierdzić należy, że wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i Jej małżonka, z którym pozostaje we wspólności majątkowej, na zakup mieszkania, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe, przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich przesłanek wyżej opisanych, mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji zatem gdy kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawczyni przeznaczona zostanie na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup wraz z mężem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej mieszkania, w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe, to uzyskany dochód korzystał będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w wysokości odpowiadającej spłacie ww. zobowiązania.”

Tak samo też Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 15 stycznia 2016 r., sygn. IPPB4/4511-1307/15-4/PP:

„W świetle powyższego przepisu w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stanowiący majątek odrębny Wnioskodawcy, zostanie wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie przez małżonków na zakup domu objętego współwłasnością małżeńską, to przychód ten może w całości korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro więc udział w lokalu mieszkalnym, który został sprzedany, stanowił majątek odrębny Wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży tego udziału przychód Wnioskodawca chciałby przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup lokalu mieszkalnego, którego Wnioskodawca jest współwłaścicielem na zasadzie wspólności łącznej małżeńskiej i w którym zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe (mieszka w tym lokalu), to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawcy zostaną wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonkiem na zakup domu, jeśli czynność ta miała miejsce w momencie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że wydatkowanie całości środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy na spłatę kredytu zaciągniętego przez Niego i żonę na zakup lokalu mieszkalnego, w którym własne cele mieszkaniowe realizuje Wnioskodawca wraz z żoną i córką, spełnia przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.”

Takie samo stanowisko w tej kwestii prezentują również organy podatkowe, czego przykładem jest treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 06.06.2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.122.2017.1.DJ:

„Skoro bowiem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zostało sprzedane, stanowiło majątek odrębny Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego prawa przychód Zainteresowana przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nieruchomości mieszkalnej, której Wnioskodawczyni będzie współwłaścicielem na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej i w której będzie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostaną wydatkowane na zakup nieruchomości mieszkalnej, jeśli czynność ta będzie mieć miejsce w momencie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej.”

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie

W konsekwencji sprzedaż mieszkania, które stanowi Pana majątek osobisty (mieszkanie otrzymane w drodze darowizny), może korzystać ze zwolnienia, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wydatki stanowiące własny cel mieszkaniowy objęty wspólnością małżeńską, czyli w tym przypadku wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Podsumowując: moim zdaniem może Pan samodzielnie sprzedać mieszkanie i nie ma nawet potrzeby włączania tej nieruchomości do Państwa majątku wspólnego. Z przywołanych interpretacji jasno wynika, że jeżeli podatnik sprzeda nieruchomość stanowiącą majątek osobisty, a następnie zaciągnie wspólny kredyt z małżonką w ustroju wspólności małżeńskiej, to ulga przysługuje. Również takie jest moje zdanie. Naturalnie opinie prawników nie mają mocy wiążącej dla US i celem uzyskania 100% pewności należy wystąpić z własnym wnioskiem o wydanie interpretacji do Dyrektora KIS. W takim przypadku otrzymuje Pan oficjalne i, co ważne, wiążące stanowisko w swojej sprawie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl