Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Umowa sprzedaży domu za 25 lat

Autor: Marek Gola

Mam zamiar podpisać przedwstępna umowę sprzedaży mojego domu za 25 lat. Przyszły kupujący płacić ma co miesiąc równe raty, przy czym od razu udostępnię mu mój dom. Chciałbym, aby te raty miesięczne, które zostaną przeze mnie otrzymane, nie podlegały zwrotowi na wypadek, gdyby kupujący zaprzestał je wpłacać. Uzasadnione jest to tym, że to nie ja będę korzystać z tego domu przez ten czas. Jak się zabezpieczyć? Notariusz nie chce sporządzić mi takiej umowy. Może lepsza by tu była warunkowa umowa sprzedaży?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. W mojej ocenie zaproponowana przez Pana umowa jest umową dopuszczalną, bowiem stanowi swoistego rodzaju konsensus pomiędzy Panem jako sprzedającym a kupującym. Osobiście uważam, że taka umowa przedwstępna jest możliwa w oparciu o art. 3531 K.c. Zgodnie z tym przepisem strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa przedwstępna o treści wskazanej przez Pana jest jedynym sposobem przeniesienia prawa własności nieruchomości. Nie wchodzi w grę przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Jak podkreśla się w literaturze, „samodzielna umowa rozporządzająca (rzeczowa, w której zastrzeżono warunek lub termin) byłaby nieważna. Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości w razie zastrzeżenia w niej warunku lub terminu wywołałaby wyłącznie skutek zobowiązujący. Spełnienie warunku lub nadejście terminu zastrzeżonego w takiej umowie powoduje, że powstaje roszczenie o dokonanie czynności przenoszącej własność nieruchomości (por. postanowienie SN z dnia 8 maja 1975 r., III CRN 51/75, Lex nr 7700; tak też np. E. Skowrońska-Bocian (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2005, s. 532)” (T. A. Filipiak, Komentarz do art. 157 Kodeksu cywilnego, 01.09.2012.09.01).

Zasadne jest zwrócenie uwagi na zapis w umowie przedwstępnej, że kwoty, które miesięcznie będzie Panu płacił kupujący, nie będą stanowiły zaliczki, lecz zadatek. Zaliczka bowiem z chwilą rozwiązania umowy przedwstępnej musiałaby zostać zwrócona.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują kwestii zaliczki. Uregulowanie w kodeksie znalazł natomiast zadatek. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek pełni zatem funkcję gwarancyjną należytego wywiązania się z umowy. Nie można jednak mylić zadatku z zaliczką. Zaliczka nie jest bowiem, jak wskazano powyżej, uregulowana w przepisach K.c. Wprowadzana jest ona do umów na podstawie zasady swobody umów.

Osobiście uważam, że nie ma przeszkód w zawarciu umowy przedwstępnej o treści przez Pana wskazanej. Proszę poszukać innego notariusza. Zaliczka winna być zwrócona osobie ją wpłacająca w sytuacji, kiedy umowa, która przewidywała wpłatę zaliczki, nie będzie zrealizowana.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl