Wycofanie się z warunków umowy sprzedaży mieszkania

Umowa dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego

Odpowiadając na Pani pytanie, wyjaśniam, że umowa dotyczy ewidentnie jedynie lokalu mieszkalnego. Księga wieczysta jest prowadzona jedynie dla lokalu. Oczywiście z lokalem tym jest związany udział w nieruchomości wspólnej.

Udowodnienie innych warunków umowy

Umowa nie zawiera rzeczywiście żadnej wzmianki o garażu. Tak jak zatem już zastrzeżono Pani wcześniej, ewentualny spór sądowy będzie się musiał opierać tylko na zeznaniach Pani męża i Pani. Do ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, nie jest wymagana żadna forma szczególna, co oznacza, że może być ona zawarta w dowolnej formie w tym także ustnej. Tym niemniej jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że istnienie umowy ustnej i jej warunków trzeba ponad wszelką wątpliwość udowodnić.

Wspomniana przez Panią sprawa w zawieszeniu ma się nijak do Pani roszczeń i nie spowoduje „odwieszenia” kary dla sprzedającego. To nie jest bowiem kwestia popełnienia przez sprzedającego czynu karalnego, a niewykonanie ewentualnej umowy nie jest penalizowane w Kodeksie karnym. To po prostu sprawa cywilna pomiędzy Państwem, a nie forma przestępstwa, czego powinna być Pani świadoma przed wytoczeniem procesu. Dlatego ostrożnie podchodziłabym do założenia, że druga strona się wystraszy pozwu.

Odszkodowanie za wycofanie się z warunków umowy

Jeżeli przekona Pani sąd, że umowa przedwstępna dotycząca również garażu została zawarta w formie ustnej, to zgodnie z treścią art. 390 Kodeksu cywilnego będzie Pani mogła dochodzić odszkodowania. § 1 tego przepisu stanowi bowiem, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie przewidziane w cytowanym przepisie obejmuje szkodę wynikłą z niedojścia umowy do skutku, a więc z niezawarcia umowy przyrzeczonej; chodzi ściśle o wyrównanie uszczerbku majątkowego, którego uprawniony doznał wskutek tego, że zawarł umowę przedwstępną licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego ustala się, według obecnie powszechnie akceptowanej metody, przeprowadzając porównanie stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek jego „wdania się w umowę” ze stanem, który by istniał, gdyby w umowę się nie wdał.

Tu będzie Pani musiała udowodnić szkodę – jej wysokość przede wszystkim wynikającą, jak rozumiem, z odsetek od kredytu w wysokości 30 tysięcy (cena garażu). Przede wszystkim jednak będzie trzeba udowodnić, że umowa przedwstępna została zawarta, w tym przekonać sąd, dlaczego nie zachowano formy pisemnej jak w przypadku lokalu. Proszę założyć, że sprzedający nie będzie potwierdzał Pani wersji.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼