Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego z powodu niezamieszkiwania

Bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu lokatorowi mieszkania komunalnego

Jedyną ścieżką postępowania jest wystąpienie na drogę postępowania sądowego z powództwem o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie bowiem z treścią z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) może Pan żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma Pan w tym interes prawny. Pojęcie interesu prawnego jest interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia należytej ochrony prawnej. Uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego należy pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, konkretnych okoliczności danej sprawy oraz od tego, czy w drodze innego powództwa strona może uzyskać pełną ochronę (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27.01.2004 r., II CK 387/02). Przesłanką niezbędną dla uwzględnienia roszczenia jest również istnienie niepewności co do tego stosunku prawnego lub prawa. W przedstawionej sprawie chodzi o sytuację, w której wynajmowany lokal przestał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Obejmuje przypadki, w których lokator z własnej woli nie wykonuje swoich uprawnień względem wynajmowanego lokalu (długotrwały pobyt w szpitalu nie jest zatem równoznaczny z niezamieszkiwaniem). Wypowiedzenie na tej podstawie nie jest jednak możliwe wtedy, gdy najemca wprawdzie z własnej woli opuścił lokal, ale wynika to z faktu, że za zgodą właściciela podnajął lokal na okres dłuższy niż 12 miesięcy. Omawiana przesłanka wypowiedzenia nie jest spełniona, jeśli po opuszczeniu lokalu przez najemcę dalej zamieszkują w nim jego domownicy (M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki, s. 76).

Długotrwała nieobecność lokatora mieszkania komunalnego

W literaturze podkreśla się również, że wypowiedzenie ma być reakcją właściciela na niezamieszkiwanie lokatora. W związku z tym twierdzi się, że po powrocie najemcy do lokalu właściciel nie może mu już wypowiedzieć najmu z powodu niezamieszkiwania (Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 147).

Okres nieobecności najemcy w lokalu musi być ciągły. Niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez kilka dłuższych okresów, które jednak dopiero po zsumowaniu przekraczają 12 miesięcy, może uzasadniać tylko rozwiązanie umowy przez sąd na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 147-148).

Okresowe przebywanie w innym kraju w celach zawodowych

Składając oświadczenie o wypowiedzeniu stosunku prawnego na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów należy pamiętać o treści je art. 6g. Zgodnie z tym przepisem, w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Błędnie gmina wskazuje, że stracił Pan prawo zamieszkiwania. Okresowe przebywanie w innym kraju w celach zawodowych, gdy zachowano w Polsce mieszkanie, możliwość ponownego podjęcia pracy po powrocie i rodzinę, również raczej nie przemawia za uznaniem, że osoba zmieniła miejsce zamieszkania, a za zamiarem stałego pobytu w kraju (wyrok SN z 25.11.1975 r., III CRN 53/75, OSNCP 1976, Nr 10, poz. 218; uchw. SN z 24.6.1993 r., III CZP 76/93, OSNCP 1994, Nr 1, poz. 10, z częściowo krytyczną glosą W. Popiołka, PS 1995, Nr 3, s. 83 i n.; E. Michniewicz-Broda, w: M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak, Komentarz KC, 2014, s. 357).

Podważenie wypowiedzenia najmu w sądzie

Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której osoba przebywa w czasie przepustek, dni wolnych od nauki, do której zamierza wrócić po odbyciu kary, służby, zakończeniu studiów (post. SN z 15.07.1978 r., IV CR 242/78, OSNCP 1979, Nr 6, poz. 120, z glosą A. Mączyńskiego, OSPiKA 1981, Nr 2, poz. 94; decyzja SKO w Łodzi z 26.10.1995 r., KO 2501/95, OSS 1996, Nr 2, poz. 33).*

Na podstawie przekazanych informacji nie widzę żadnych podstaw prawnych ku temu, aby gmina mogła Panu wypowiedzieć umowę najmu. Jednakże oświadczenie o wypowiedzeniu zostało złożone, stąd też pozostaje Panu wyłącznie droga sądowa. Dlatego też należałoby wystąpić z powództwem o uznanie wypowiedzenia umowy najmu za bezskuteczne. Podkreślam, wyjazd za granicę nie przesądza, iż zrzeka się Pan praw do lokalu, czy też zaprzestał Pan zamieszkiwania w tymże. Oczywiście właściciel (gmina) może cofnąć wypowiedzenie, w tym celu może Pan złożyć jeszcze jedno pismo, ale znając praktykę gmin, nie spodziewam się, iż dojdzie do zmiany stanowiska.

* E. Michniewicz-Broda, w: M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak, Komentarz KC, 2014, s. 355).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼