Zakup lokalu na wynajem - na firmę czy prywatnie?

Zakup nieruchomości na firmę, podatek liniowy, odpisy amortyzacyjne

Przychody z najmu nieruchomości mogą być kwalifikowane do dwóch potencjalnych źródeł przychodów:

• pozarolnicza działalność gospodarcza – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT,
• tzw. najem prywatny składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

W kontekście przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, że obecnie, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT, najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtowej.

W konsekwencji, jeżeli zakup nieruchomości ma miejsce w ramach działalności gospodarczej, to w takim przypadku przychód uzyskany z tego tytułu będzie opodatkowany formą właściwą dla przychodów firmowych, czyli podatkiem liniowym. Plusem tego rozwiązania jest możliwość ujmowania w rozliczeniu kosztów podatkowych np. w postaci odpisów amortyzacyjnych. Wskażmy, że od tego roku, na mocy art. 22c pkt 2 ustawy PIT, wyłączono z amortyzacji jedynie lokale mieszkalne, ale nie lokale użytkowe. Oczywiście możliwe jest także ujmowanie w takim przypadku pozostałych kosztów związanych z nieruchomością, takich jak np. koszt ubezpieczenia, koszty remontu itd.

Przychodu z najmu prywatnego ryczałt 8,5%, 12,5%

Drugą opcją jest uznanie, że przychody z najmu nieruchomości stanowią tzw. najem prywatny. Jak wskazaliśmy, w takim przypadku jedyną formą opodatkowania jest ryczałt ewidencjonowany. Stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, a jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł – stawka wzrasta do 12,5%. W przypadku ryczałtu nie ma jednak możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych, co zatem oznacza, że odpisy amortyzacyjne dokonane od takiej nieruchomości nie będą stanowiły kosztów podatkowych.

Dalsza sprzedaż nieruchomości, opodatkowanie przychodu

Warto także odnieść się do kwestii sprzedaży takiej nieruchomości. W tym zakresie różne będą skutki podatkowe w zależności od sposobu przypisania nieruchomości do określonego źródła przychodów. Jeżeli nieruchomość będzie stanowiła środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT sprzedaż wygeneruje przychód opodatkowany podatkiem liniowym. Dodajmy także, że zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT – w momencie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania do majątku prywatnego, sprzedaż bez podatku może się odbyć dopiero po upływie 6 lat, licząc od końca miesiąca, w którym dokonano wycofania. Wcześniejsza sprzedaż podlega opodatkowaniu tak jak w ramach działalności gospodarczej czyli podatkiem liniowym.

Inaczej natomiast sytuacja się przedstawia w przypadku najmu prywatnego. Wtedy sprzedaż nieruchomości jako niezwiązanej z działalnością gospodarczą jest kwalifikowana pod regulację art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia, nie wygeneruje konieczności zapłaty podatku. Wcześniejsza sprzedaż podlega opodatkowaniu 19% podatkiem od dochodu ze sprzedaży rozliczanym w PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowy.

Wynajem a VAT

Jeśli jest Pan czynnym podatnikiem VAT, proszę pamiętać, że od takiego wynajmu – niezależnie czy będzie w ramach JDG, czy jako najem prywatny – należy odprowadzić podatek VAT, bo na gruncie VAT najem prywatny jest również działalnością gospodarczą. Dodam jednak, że przy najmie prywatnym opodatkowanym VAT, może Pan odliczyć VAT od zakupu.

W przedstawionym stanie faktycznym wydaje się, że, jeżeli chodzi o podatek PIT, że forma ryczałtowa w ramach najmu prywatnego może się okazać korzystniejsza, a z pewnością jest prostsza w obsłudze.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼