Zasiedzenie dzierżawionej nieruchomości państwowej

Cechy zasiedzenia nieruchomości

Jak rozumiem, od ok. 2008 r. aż po dziś dzień jest Pani związana z gminą umową dzierżawy gruntu, na którym Pani mieszka, tj. dokonała zabudowy.

Gwoli wyjaśnienia wskazuję, że do zasiedzenia może dojść w sytuacji, gdy właściciel gruntu (w tym przypadku gmina) nie interesuje się nieruchomością lub gdy nie wiadomo, kto jest właścicielem, a osoba użytkująca traktuje nieruchomość jako swoją własność. By mogło dojść do zasiedzenia, muszą zostać spełnione dwa warunki:

1. trzeba mieć status posiadacza samoistnego;
2. musi upłynąć odpowiedni okres (lat 20 dla dobrej wiary lub lat 30 dla złej wiary).

Dzierżawa jako posiadanie zależne

Dzierżawa to zaś posiadanie zależne, a posiadaczem zależnym jest osoba, która włada rzeczą w zakresie innego prawa niż prawo własności. Dzierżawca nabywa zatem prawo do władania gruntem od innej osoby, zwykle właśnie właściciela. Tym samym, mając podpisaną umowę dzierżawy i to przez tyle lat, nie dojdzie do zasiedzenia. Dzierżawca nie zachowuje się bowiem tak jak właściciel, ponieważ jest zobowiązany płacić koszty użytkowania nieruchomości (tzw. czynsz dzierżawny), a to powoduje, że nie jest spełniona przesłanka bycia posiadaczem samoistnym.

Trudno też wskazywać, że owa dzierżawa jest nieważna, bo zawarta np. pod wpływem błędu, bowiem zgodnie z art. 88 Kodeksu cywilnego (K.c.) – uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie, a co istotne, uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał. Minęło zaś już wielu lat od podpisania dzierżawy przez ten czas jest ona kontynuowana, zatem nie sposób uznać, że jej podpisanie miało miejsce pod wpływem błędu, skoro przez tyle lat nie zostało zakwestionowane.

Podsumowując, posiadanie gruntu na mocy zawartej umowy dzierżawy, która nie wygasła i jest przez kilkanaście lat kontynuowana, jest posiadaniem zależnym, a takie posiadanie niestety nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Posiadacz zależny nie zachowuje się jak właściciel, z uwagi na ciążący na nim obowiązek świadczenia czegoś (zwykle czynszu) w zamian za użytkowane grunty. Przedstawione stanowisko ma ugruntowaną pozycję zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie.

Zasiedzenie nieruchomości państwowych po 1990 r.

Nadto już poza wszystkim trzeba mieć na uwadze, że dopiero od 1 października 1990 r. możliwe stało się zasiadywanie nieruchomości państwowych. W czasach PRL obowiązywała bowiem zasada jedności własności państwowej, a więc niedopuszczalne było zasiadywanie nieruchomości państwowych. Z dniem 27 maja 1990 r. mienie państwowe, które było w zarządzie gmin, przeszło, jako mienie komunalne, na własność gminy na mocy ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych. Od tej daty możliwe stało się zasiedzenie nieruchomości komunalnych (gminnych), a generalny zakaz zasiadywania nieruchomości państwowych został uchylony z dniem 1 października 1990 r. ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie Kodeksu cywilnego.

Specustawa drogowa i odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości

Faktycznie zaś na podstawie specustawy drogowej wydawana jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zaś akt ten jednocześnie ustala lokalizację drogi i wywłaszcza nieruchomości pod drogi oraz zatwierdza podział nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej – odszkodowanie za nieruchomości wywłaszczone przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie zaś z art. 244 K.c.: „Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Niestety, nie jest nim dzierżawa, co powoduje, że zarówno najemcy, jak i dzierżawcy nie mogą liczyć na odszkodowanie, choć niejednokrotnie ponoszą nakłady na działkę. Jeśli zatem w umowie dzierżawy nie uregulowano kwestii zwrotu nakładów , w tym nie opisano stanu działki na dzień jej zawarcia, w tym nakładów poczynionych przez Panią do tego dnia, to w zasadzie podpisując ową umowę pozbawiła się Pani roszczeń związanych ze zwrotem nakładów. Pozostaje zatem próba ich dochodzenia w toku trudnego procesu o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼