Adaptacja stodoły na garaż i warsztat

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca Pana własność, jak i nieruchomość sąsiednia. Mniemam, iż dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Co prawda, można domniemywać, że nieruchomości mają przeznaczenie dla celów mieszkaniowych, ale osobiście radziłbym to sprawdzić w planie.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeni podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Cele mieszkaniowe nieruchomości

Brać pod uwagę należy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie powinno stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniająca dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tą należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, więc funkcji mieszkaniowej. Może tak być przy adaptacji stodoły na garaż i warsztat.

W pierwszej kolejności niezbędnym jest zatem ustalenie listy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 K.c., zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich

Stosownie do treści wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

Wskazać należy na możliwość wystąpienia Pana wobec sąsiada, który dokonał adaptacji stodoły na garaż i warsztat, do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 k.c., w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń wynikająca, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.

Nie ulega wątpliwości, iż każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności , to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.”

Nadto wskazać należy, iż ustawodawca nie definiuje pojęcia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Każda sprawa winna być zatem rozstrzygana w sposób indywidualny i na podstawie lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeni podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Stosunki miejscowe – najbliższe sąsiedztwo

Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości na której zakład miałby siedzibę. Granicą końcową winno być miejsce w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.

„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów.

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85, „ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Wskazać należy nadto na treść uzasadnienia wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1/08, w którym wskazano:

„Brak jest zatem podstaw do sformułowania, definicji usług uciążliwych i nieuciążliwych oraz działalności uciążliwej, w sposób nieadekwatny do używanego w przepisach z zakresu ochrony środowiska pojęcia przedsięwzięć znacząco oddziaływujących lub mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rada gminy nie może bowiem we własnym zakresie definiować uciążliwości w sposobie dopuszczalnego zagospodarowania terenu, lecz musi uciążliwość tę postrzegać przez pryzmat pojęć używanych w aktach prawa powszechnie obowiązującego ustalających ich znaczenie normatywne, aby ustalenia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu były spójne z prawem powszechnie obowiązującym, szczególnie w procedurach, dla których plan miejscowy stanowi podstawę oceny dopuszczalności zagospodarowania terenu w sposób zamierzony przez podmioty praw przysługujących do danego terenu”.

Celem pełnego zobrazowania omawianego problemu wskazać należy na pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1812/09, w którym wskazano, iż „dopuszczalnym jest ograniczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wyjątkiem uciążliwej w związku z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, na których z istoty działalność usługowa nie powinna ograniczać realizacji podstawowej funkcji – czyli zapewnienia możliwości odpoczynku i spokojnego przebywania w mieszkaniach”.

Konkludując wszystko powyższe, w mojej ocenie zasadne jest wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Konieczne jest jednak uzyskanie dowodów w postaci świadków, nagrania dźwięku, nagrania filmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt II CR 208/69
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1/08
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1812/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.