• Data: 2024-10-15 • Autor: Maria Turowska
Niepełne 3 lata temu kupiłem dom w stanie deweloperskim – w skład tego stanu wchodziła m.in. instalacja hydrauliczna. Na krótkim odcinku istniejącej instalacji wodnej została wprowadzona później przeróbka w celu montażu zmiękczacza wody. W ostatnich dniach doszło do awarii złączki rur – w miejscu, które nie było przerabiane. Został zalany parter domu. Uszkodzona została podłoga, a wylewka wymaga osuszenia specjalistycznym sprzętem. Czy mogę na podstawie rękojmi lub innych praw dochodzić odszkodowania od dewelopera z powodu uszkodzenia instalacji wodnej?
Rękojmia jest kodeksową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej i została uregulowana w art. 556 Kodeksu cywilnego. Należy również przywołać treść art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje katalog przysługujących Panu uprawnień: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.
Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona, gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu”.
Kwestia rękojmi i jej zastosowania jest też szeroko omawiana w orzecznictwie: „Samo stwierdzenie istnienia wady, która powoduje zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy, jest wystarczającą przesłanką skorzystania przez kupującego z rękojmi. Bez znaczenia jest to czy wada jest »samodzielna« w sensie technicznym i czy występuje także w częściach wspólnych. Z punktu widzenia przepisów o rękojmi istotne jest to, czy rzecz sprzedana ma m.in. właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Narażenie lokalu na zalewanie stanowi jego wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 § 1 pkt 1 KC. Odpowiedzialność sprzedającego oderwana jest na gruncie tego przepisu od tego, czy wada jest „samodzielna", czy też wynika ona z innej, pierwotnej wady przedmiotu sprzedaży. Istotne jest, że wada występuje w lokalu powódki, który to fakt sąd I instancji prawidłowo ustalił, jako okoliczność istotną w niniejszej sprawie” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21).
Fakt, iż wada instalacji ujawniła się 3 lata po zakupie nieruchomości, nie wyklucza możliwości skorzystania przez Pana z rękojmi: „Fakt, że prace zostały odebrane bez zastrzeżeń nie stoją na przeszkodzie późniejszemu skorzystaniu z roszczeń z gwarancji czy rękojmi, skoro wady ujawniły się dopiero po pewnym czasie po odebraniu budynku. Jest przecież oczywistym, że przebarwienie sufitu nie zaistniało od razu, a nastąpiło dopiero po pewnym czasie jako skutek nieszczelności budynku.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19).
Oprócz uprawnień z rękojmi i możliwości domagania się usunięcia usterki instalacji hydraulicznej przysługiwać będzie Panu także dodatkowe roszczenie odszkodowawcze związane z powstaniem szkody w postaci zalania parteru domu. Wada instalacji spowodowała bowiem dalsze szkody majątkowe.
Zgodnie z wyżej powołanymi przepisami deweloper będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie parteru domu, chyba że udowodni, że zamontowanie wadliwej instalacji nastąpiło bez jego winy. Deweloper będzie musiał wykazać, że instalacja została wykonana prawidłowo. Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego deweloper nie będzie mógł skutecznie podnosić, że instalacje wykonał podmiot trzeci, tj. wykonawca: „Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika”.
W opisanej przez Pana sytuacji należy więc poinformować pisemnie dewelopera o zaistniałej sytuacji i wezwać go do wykonania Pana uprawnień z rękojmi, tj. do niezwłocznego usunięcia wad instalacji i do naprawienia szkody spowodowanej wadliwością instalacji poprzez zapłatę kosztów usunięcia szkód (kwoty odszkodowania za remont należy żądać wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia następnego po dniu awarii instalacji.). Opcja związana z usunięciem wady nie będzie miała zastosowania, jeżeli instalacja została już przez Państwa naprawiona, wtedy można domagać się zwrotu kosztów naprawy i skierować wezwanie do zapłaty. Przysługuje też prawo domagania się obniżenia ceny nieruchomości o wysokość kosztów, jakie będzie Pan musiał ponieść w związku z konieczności usunięcia wady instalacji. Pismo należy wysłać listem poleconym na adres siedziby dewelopera (zachowując jeden egzemplarz wraz z dowodem nadania i odbioru).
Należy wyznaczyć termin na ww. czynności, np. 14 dni, deweloper może dążyć do zawarcia ugody, zgodnie z którą pokryje jedynie część kosztów (co nie będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem).
Należy liczyć się z tym, że deweloper będzie próbował kwestionować swoją odpowiedzialność, podnosząc między innymi, iż instalacja podlegała przeróbkom, które mogły wpłynąć na powstanie wady, co może wiązać się z koniecznością skorzystania z pomocy eksperta, który wykaże, że dokonane przez Pana przeróbki nie miały wpływu na powstanie wady. W przypadku braku porozumienia z deweloperem konieczne może okazać się skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Uszkodzenie instalacji wodnej w nowym apartamencie Pani Anna kupiła nowe mieszkanie od dewelopera w prestiżowej lokalizacji. Po dwóch latach użytkowania zauważyła wilgoć na ścianach w łazience. Po zbadaniu sprawy okazało się, że przyczyną problemu jest nieszczelność w instalacji wodnej, której elementy zostały wadliwie zamontowane przez ekipę budowlaną. Mimo że Pani Anna wcześniej nie zgłaszała żadnych problemów z instalacją, złożyła reklamację w ramach rękojmi. Deweloper, po długiej korespondencji, uznał swoją odpowiedzialność i pokrył koszty naprawy instalacji oraz usunięcia skutków zalania.
Pęknięcie rury w domku szeregowym Pan Michał zakupił nowo wybudowany domek szeregowy. Po trzech latach od zamieszkania zauważył nagłe pojawienie się wody na podłodze w kuchni. Okazało się, że rura w ścianie pękła, co spowodowało zalanie części domu. Pan Michał skontaktował się z deweloperem, który początkowo próbował zrzucić winę na użytkowanie budynku. Jednak po interwencji prawnika i przedstawieniu dowodów na to, że wada była wynikiem nieprawidłowego montażu instalacji, deweloper zgodził się na naprawę usterki w ramach rękojmi i pokrycie kosztów remontu.
Zalanie garażu wskutek nieszczelności w instalacji wodnej Pani Katarzyna kupiła dom jednorodzinny od dewelopera i po dwóch latach od zamieszkania stwierdziła zalanie garażu. Po dokładnym sprawdzeniu okazało się, że źródłem problemu była nieszczelność w rurze biegnącej przez strop garażu. Ponieważ uszkodzenie miało miejsce w części instalacji, która nie była modyfikowana, Pani Katarzyna zdecydowała się skorzystać z przysługujących jej praw w ramach rękojmi. Deweloper uznał odpowiedzialność i pokrył koszty osuszenia oraz naprawy szkód.
Odpowiedzialność dewelopera za wady instalacji wodnej, które ujawniły się po zakupie nieruchomości, jest możliwa do dochodzenia w ramach rękojmi, nawet jeśli wada została odkryta kilka lat po odbiorze budynku. Kluczowe jest zgłoszenie wady i żądanie naprawy lub odszkodowania, przy czym deweloper nie może uchylić się od odpowiedzialności, argumentując, że prace były wykonane przez podmiot trzeci. W razie potrzeby, warto skorzystać z pomocy prawnika, aby skutecznie dochodzić swoich praw.
Skorzystaj z naszych usług online, aby szybko i skutecznie uzyskać porady prawne oraz profesjonalnie przygotowane pisma, które pomogą Ci dochodzić swoich praw w sporach z deweloperem. Gwarantujemy wsparcie na każdym etapie sprawy, bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
