Awaria instalacji wodnej w nowym domu, jak dochodzić odszkodowania od dewelopera?

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi

Rękojmia jest kodeksową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej i została uregulowana w art. 556 Kodeksu cywilnego. Należy również przywołać treść art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje katalog przysługujących Panu uprawnień: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego „sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona, gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu”.

Kwestia rękojmi i jej zastosowania jest też szeroko omawiana w orzecznictwie: „Samo stwierdzenie istnienia wady, która powoduje zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy, jest wystarczającą przesłanką skorzystania przez kupującego z rękojmi. Bez znaczenia jest to czy wada jest »samodzielna« w sensie technicznym i czy występuje także w częściach wspólnych. Z punktu widzenia przepisów o rękojmi istotne jest to, czy rzecz sprzedana ma m.in. właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Narażenie lokalu na zalewanie stanowi jego wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 § 1 pkt 1 KC. Odpowiedzialność sprzedającego oderwana jest na gruncie tego przepisu od tego, czy wada jest „samodzielna", czy też wynika ona z innej, pierwotnej wady przedmiotu sprzedaży. Istotne jest, że wada występuje w lokalu powódki, który to fakt sąd I instancji prawidłowo ustalił, jako okoliczność istotną w niniejszej sprawie” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21).

Fakt, iż wada instalacji ujawniła się 3 lata po zakupie nieruchomości, nie wyklucza możliwości skorzystania przez Pana z rękojmi: „Fakt, że prace zostały odebrane bez zastrzeżeń nie stoją na przeszkodzie późniejszemu skorzystaniu z roszczeń z gwarancji czy rękojmi, skoro wady ujawniły się dopiero po pewnym czasie po odebraniu budynku. Jest przecież oczywistym, że przebarwienie sufitu nie zaistniało od razu, a nastąpiło dopiero po pewnym czasie jako skutek nieszczelności budynku.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19).

Oprócz uprawnień z rękojmi i możliwości domagania się usunięcia usterki instalacji hydraulicznej przysługiwać będzie Panu także dodatkowe roszczenie odszkodowawcze związane z powstaniem szkody w postaci zalania parteru domu. Wada instalacji spowodowała bowiem dalsze szkody majątkowe.

Wykonanie instalacji i jej usterka

Zgodnie z wyżej powołanymi przepisami deweloper będzie ponosił odpowiedzialność za zalanie parteru domu, chyba że udowodni, że zamontowanie wadliwej instalacji nastąpiło bez jego winy. Deweloper będzie musiał wykazać, że instalacja została wykonana prawidłowo. Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego deweloper nie będzie mógł skutecznie podnosić, że instalacje wykonał podmiot trzeci, tj. wykonawca: „Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika”.

Wezwanie dewelopera do usunięcia usterki

W opisanej przez Pana sytuacji należy więc poinformować pisemnie dewelopera o zaistniałej sytuacji i wezwać go do wykonania Pana uprawnień z rękojmi, tj. do niezwłocznego usunięcia wad instalacji i do naprawienia szkody spowodowanej wadliwością instalacji poprzez zapłatę kosztów usunięcia szkód (kwoty odszkodowania za remont należy żądać wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia następnego po dniu awarii instalacji.). Opcja związana z usunięciem wady nie będzie miała zastosowania, jeżeli instalacja została już przez Państwa naprawiona, wtedy można domagać się zwrotu kosztów naprawy i skierować wezwanie do zapłaty. Przysługuje też prawo domagania się obniżenia ceny nieruchomości o wysokość kosztów, jakie będzie Pan musiał ponieść w związku z konieczności usunięcia wady instalacji. Pismo należy wysłać listem poleconym na adres siedziby dewelopera (zachowując jeden egzemplarz wraz z dowodem nadania i odbioru).

Należy wyznaczyć termin na ww. czynności, np. 14 dni, deweloper może dążyć do zawarcia ugody, zgodnie z którą pokryje jedynie część kosztów (co nie będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem).

Należy liczyć się z tym, że deweloper będzie próbował kwestionować swoją odpowiedzialność, podnosząc między innymi, iż instalacja podlegała przeróbkom, które mogły wpłynąć na powstanie wady, co może wiązać się z koniecznością skorzystania z pomocy eksperta, który wykaże, że dokonane przez Pana przeróbki nie miały wpływu na powstanie wady. W przypadku braku porozumienia z deweloperem konieczne może okazać się skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 3 listopada 2022 r., sygn. akt I ACa 471/21
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I wydział cywilny – z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 552/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.