Brak dostępu do przestrzeni wspólnej w kamienicy, jak dochodzić swoich praw?

Udział w częściach wspólnych nieruchomości

Zgodnie z przesłaną informacją posiada Pani udział 23/100 w częściach wspólnych, do których należy zapewne ogród, a więc również może Pani z tego ogrodu korzystać, a pozostali lokatorzy powinni Pani to udostępnić.

W nawiązaniu do przedstawionego pytania odpowiadam, iż jak wynika z treści art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Każdy ze współwłaścicieli może, ale nie musi, współposiadać rzeczy wspólnej, nie musi również z niej korzystać. Może zatem zrezygnować z wykonywania tych uprawnień, zwiększając w ten sposób zakres dopuszczalnego korzystania pozostałych współwłaścicieli z tej rzeczy wspólnej. Może również zrezygnować z wykonywania uprawnień na korzyść jednego lub kilku współwłaścicieli (tak też SN w post. z 23.9.2016 r., sygn. akt II CSK 799/15).

Domaganie się udziału w ogrodzie

Jak wskazał dorobek doktryny, współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1), mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Jeżeli więc niektórzy współwłaściciele występują z roszczeniem windykacyjnym przeciwko pozostałym współwłaścicielom, którzy sami władają całą rzeczą wspólną, należy mieć na względzie, oprócz art. 222 § 1, regulację przewidzianą w art. 206 Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206, gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli.

W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206, narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uzasadnienie uchwały SN z 10.5.2006 r., sygn. akt III CZP 9/06).

Z uwagi na to może Pani wystąpić przeciwko sąsiadom z powództwem windykacyjnym, jak wskazałam jednak powyżej, proponuję rozpocząć od wezwania sąsiada do usunięcia naruszeń i udostępnienia ogrodu pod rygorem wystąpienia do sądu z powyższym powództwem.

Przykłady

Przykład 1

Pani Anna wprowadziła się do kamienicy, gdzie dwóch innych współwłaścicieli przez lata korzystało z ogrodu w sposób, który dla nich był wygodny. Kiedy Anna zaproponowała, że chciałaby wydzielić dla siebie małą część ogrodu, aby zasadzić kilka kwiatów i ustawić leżak, sąsiedzi odmówili, twierdząc, że cały ogród jest już podzielony. Anna postanowiła napisać do nich oficjalne pismo, przypominając o swoich prawach jako współwłaścicielki, i wezwała ich do umożliwienia jej korzystania z przysługującej jej części ogrodu.

Przykład 2

Pan Tomasz również wprowadził się jako ostatni do wspólnej nieruchomości. Zastał sytuację, w której ogród został podzielony przez pozostałych współwłaścicieli, a on nie miał możliwości korzystania z żadnej części działki. Początkowo próbował rozmawiać z sąsiadami, jednak spotkał się z oporem. Tomasz zdecydował się skonsultować z prawnikiem, który doradził mu, aby wystosował wezwanie do usunięcia naruszeń, powołując się na swoje prawo do współposiadania ogrodu na równych zasadach.

Przykład 3

Pani Katarzyna wprowadziła się do nowego mieszkania z nadzieją, że będzie mogła korzystać z ogrodu, który przynależy do nieruchomości. Niestety, zastała sytuację, w której dwóch innych współwłaścicieli samodzielnie podzieliło ogród i nie chcieli jej dopuścić do korzystania z niego. Po bezskutecznych próbach negocjacji Katarzyna zdecydowała się wysłać sąsiadom oficjalne wezwanie, powołując się na artykuł 206 Kodeksu cywilnego, z żądaniem umożliwienia jej współposiadania i korzystania z ogrodu zgodnie z przysługującym jej udziałem.

Podsumowanie

W sytuacji, gdy współwłaściciele nieruchomości samodzielnie podzielili ogród, pozbawiając Panią możliwości korzystania z niego, warto przypomnieć sobie o przysługujących prawach. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej na równych zasadach. Jeśli rozmowy z sąsiadami nie przyniosą rezultatu, można rozważyć wystąpienie z roszczeniem windykacyjnym, aby zabezpieczyć swoje uprawnienia.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, które pomogą skutecznie dochodzić swoich praw jako współwłaściciel nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w rozwiązywaniu problemów związanych z użytkowaniem części wspólnych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt II CSK 799/15