• Data: 2024-06-20 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Zmarł kierownik budowy, odzyskałem dziennik, ale nie ma w nim wpisów, budowa jest zgłoszona. Budynek już stoi, minęło jakieś 10 lat od rozpoczęcie budowy i budynek nie ma odbioru. Jestem za granicą i chcę wrócić do kraju. Jak uregulować tę kwestię i odebrać budynek po tylu latach? Budynek ma jeż okna i drzwi, elektrykę i hydraulikę.
Z opisu wynika, iż budowa była prowadzona na podstawie ważnego pozwolenia na budowę. Nie zgłoszono zakończenia budowy, nie wiem, czy przystąpiono do użytkowania budynku przed zgłoszeniem.
Stosownie do treści art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego „decyzja o pozwoleniu na budową wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.
Nie ulega wątpliwości, że na podstawie ww. przepisu pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1, a wydanie decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 ma charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność tej decyzji (stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę), a więc jej charakter potwierdzający a nie stricte prawnokształtujący, nie oznacza jednak, że przesłanki stanowiące podstawę jej wydania mogą być ustalane jako element stanu faktycznego w sprawie o zmianę pozwolenia na budowę, a zatem że bez uzyskania odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę można rozstrzygać (w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę), czy to pozwolenie wygasło czy też nie.
Stosownie do art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego „do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7;
8) w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej:
a) wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, b) uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych”.
Do zawiadomienia o zakończeniu prac budowlanych należy więc dołączyć:
Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą Prawo budowlane art. 54 do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można co do zasady przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Obecnie konieczne będzie:
Jeśli w wyniku sprawdzenia przedłożonych przez inwestora dokumentów właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że są one niekompletne lub posiadają braki (m.in. brak dziennika budowy) i nieścisłości, wezwie inwestora do ich uzupełnienia, w trybie art. 57 ust. 4 ustawy Prawo budowlane.
W sytuacji realizowania inwestycji na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, należy dokumentować jej przebieg w jednym, czy większej liczbie dzienników budowy. Jak wynika bowiem z art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót, podobnie stanowi § 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie dziennika budowy. z przepisów tych wynika, że dziennik budowy, dokumentuje przebieg inwestycji, a nie jej wycinku, objętego jednym pozwoleniem budowlanym. Taka wykładnia i praktyka pozwala w sposób ciągły prześledzić przebieg prac, zakres i sposób ich wykonania i najlepiej umożliwia realizację kompetencji nadzoru budowlanego.
Trzeba będzie przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych – projekt powykonawczy – albo wykazać się wpisami w dzienniku budowy przynajmniej raz na 3 lata, aby nie wygasło pozwolenie na budowę. A jeśli jest to niemożliwe, to właściwie konieczna będzie procedura od początku – projekt powykonawczy, pozwolenie zgłoszenie zakończenia.
Historia: Pani Anna zaczęła budowę domu w 2009 roku. Budowa miała przebiegać zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Jednak po śmierci kierownika budowy, prace zostały wstrzymane. W dzienniku budowy brakowało wpisów dokumentujących postęp prac. W 2023 roku, po powrocie do Polski, Pani Anna chciała dokończyć budowę. Zgłosiła się do urzędu, aby dowiedzieć się, jak uregulować sprawę. Okazało się, że pozwolenie na budowę wygasło, ponieważ prace były przerwane na okres dłuższy niż trzy lata. Pani Anna musiała uzyskać nowe pozwolenie oraz przeprowadzić inwentaryzację wykonanych prac.
Historia: Pan Jan zaczął budowę swojego domu w 2012 roku. Niestety, w 2015 roku kierownik budowy zmarł, a dziennik budowy zaginął. Budowa była prawie ukończona, ale brak wpisów w dzienniku uniemożliwiał zgłoszenie zakończenia budowy. Pan Jan skontaktował się z nowym kierownikiem budowy, który przeprowadził inwentaryzację wykonanych robót i sporządził niezbędne wpisy do nowego dziennika. Następnie zgłosił zakończenie budowy do urzędu, dołączając wszystkie wymagane dokumenty, w tym oświadczenie nowego kierownika o zgodności wykonania obiektu z projektem.
Historia: Pani Maria rozpoczęła budowę pensjonatu w 2010 roku. W 2014 roku, gdy budowa była w zaawansowanym stanie, kierownik budowy niespodziewanie zmarł, a w dzienniku budowy brakowało wielu wpisów. Pani Maria wyjechała za granicę i wróciła dopiero w 2023 roku, chcąc dokończyć budowę i uzyskać odbiór budynku. Po konsultacjach z prawnikiem i urzędem budowlanym, okazało się, że konieczne jest rozpoczęcie procedury od początku. Pani Maria musiała uzyskać nowe pozwolenie na budowę, sporządzić projekt powykonawczy i uzupełnić brakujące dokumenty. Dopiero po tych działaniach mogła zgłosić zakończenie budowy i przystąpić do użytkowania obiektu.
Budowa domu bez odbioru po latach może wiązać się z wieloma trudnościami, zwłaszcza w przypadku śmierci kierownika budowy i braku wpisów w dzienniku budowy. Konieczne jest uzyskanie nowych pozwoleń, uzupełnienie brakującej dokumentacji oraz przeprowadzenie inwentaryzacji wykonanych prac, aby móc legalnie zakończyć budowę i przystąpić do użytkowania obiektu. Warto zasięgnąć porady prawnej, aby upewnić się, że wszystkie formalności zostaną dopełnione zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Potrzebujesz pomocy w uregulowaniu kwestii budowlanych po latach? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz usługi pisania pism, aby szybko i skutecznie rozwiązać swoje problemy budowlane. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
