• Data: 2024-11-28 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal
W 2020 roku kupiłem wraz z żoną mieszkanie od dewelopera, rynek pierwotny. Przy odbiorze mieszkania opłacony przeze mnie kierownik budowlany wyszczególnił liczne usterki/wady, o których w momencie zakupu nie zostałem poinformowany – powstał protokół z wyszczególnionymi usterkami, jako załącznik do dokumentu – potwierdzenia faktu odbioru mieszkania. „Drobne” usterki omawiałem z pracownikiem/pełnomocnikiem dewelopera telefonicznie bądź osobiście. Jako że remont mieszkania miał rozpocząć się za około rok od daty zakupu, nie naciskałem na szybkość wykonania poprawek przez dewelopera, dając mu kilka miesięcy na usunięcie usterek. I tak minęło ponad pół roku – można powiedzieć, że w większości usterki/niedociągnięcia zostały usunięte.
Na najpoważniejszą wadę mieszkania („krzywa ściana”), której nie da się usunąć (wada konstrukcyjna na etapie wykonawstwa budynku), postanowiłem napisać pismo z oficjalną reklamacją. Wysłałem to pismo 11 czerwca2021, na adres e-mail pracownika/pełnomocnika dewelopera (dodam, że nasz kontakt z ww. osobą odbywał się wyłącznie poprzez ten jeden adres e-mail). Brak jakiejkolwiek odpowiedzi przez ponad 2 tygodnie. Ponowiłem swój e-mail 1 lipca 2021. Odpowiedź od dewelopera 2 lipca zawierała tylko ogólne stwierdzenia, mimo że moja moja reklamacja zawierała konkretne informacje – podstawa prawna rękojmia, żądanie obniżenia ceny mieszkania, wskazałem kwotę, o jaką roszczę i numer konta do wpłaty.
Czy prawo obliguje dewelopera do zaspokojenia mojego roszczenia, z powodu braku odpowiedzi na moją reklamację, z tytułu rękojmi, przez okres dłuższy niż 14 dni?
Kwestię rękojmi na roboty budowlane reguluje art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „do rękojmi za wady wykonanego obiektu (…) stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”. Przepis ten odsyła więc do art. 638 § 1, a ten – do przepisów o rękojmi przy sprzedaży (art. 5561).
Zakładam, że zna Pan te przepisy, skoro sporządził Pan pismo reklamacyjne z podaniem podstaw. Stąd nie będę przedłużać odpowiedzi i pochylę się konkretnie nad pytaniem: „Czy prawo obliguje dewelopera do zaspokojenia mojego roszczenia, z powodu braku odpowiedzi na moją reklamację, z tytułu rękojmi, przez okres dłuższy niż 14 dni?”.
Tu muszę podkreślić, że z Pańskiej informacji nie wynika, jakiego typu roszczenia przedstawił Pan deweloperowi ani też czy z umowy wynikają konkretne, umowne reguły zgłaszania roszczeń z rękojmi. Stąd zakładam wersję podstawową. Istotnie, zgodnie z art. 5615 „jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione”.
Zgodnie z doktryną uważa się, że podstawowym skutkiem braku odniesienia się przez sprzedawcę do żądań kupującego jest przyznanie wadliwości rzeczy oraz wyrażenie zgody na realizację wybranego przez kupującego konsumenta uprawnienia z tytułu rękojmi, a w efekcie sprzedawca nie będzie mógł uchylić się od odpowiedzialności w tym zakresie. Oczywiście dotyczy to tylko jednej z trzech możliwości zaspokojenia roszczenia. Przyjmuje się także, że w przypadku złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny brak ustosunkowania się sprzedawcy w terminie 14 dni spowoduje utratę możności podniesienia zarzutu wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (art. 560 § 1). Natomiast w przypadku żądania wymiany rzeczy lub usunięcia wady uchybienie wskazanemu terminowi spowoduje utratę możności podniesienia przez sprzedawcę zarzutu nadmiernych kosztów zadośćuczynienia roszczeniu kupującego (art. 561 § 3 zdanie pierwsze).
Warunkiem takiego założenia jest prawidłowa korespondencja między konsumentem a sprzedawcą (tu deweloperem). I tu mam najwięcej wątpliwości. Oczywiście pisze Pan, że korespondencja elektroniczna to była jedyna forma korespondencji dotychczas. Oczywiście w sytuacji prostych spraw, które nie wymagały zbytniego sformalizowania, taka forma mogła mieć miejsce. W przypadku rękojmi sprawa powinna trafić do właściwych osób o we właściwy sposób. Jeśli te kwestie nie są uregulowane w umowie lub jakimś obowiązującym u dewelopera regulaminie, to w mojej ocenie wszystko jest w porządku. Proszę jednak to sprawdzić.
Ważne jest też, by móc wykazać, że pierwszy mail dotarł do pełnomocnika dewelopera w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać. Jeśli nie ma Pan potwierdzenia odbioru i odczytania, to czasem trudno jest przekonać sąd co do tego, że druga strona w określonym dniu otrzymała korespondencję mailową.
Jeśli jednak w kwestii formalnej wszystko odbyło się prawidłowo, to istotnie, deweloper nie ma już możliwości uchylić się od odpowiedzialności za wady. Warto wskazać tu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r. (sygn. akt IV CSK 75/12), który został wydany na gruncie analogicznego przepisu funkcjonującego poprzednio w ustawie o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej), a zgodnie z którym sprzedający, który nie udzielił w ustawowym terminie określonym w art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz zmianie Kodeksu cywilnego odpowiedzi na żądanie naprawy albo wymiany towaru, nie może uchylać się od odpowiedzialności za niezgodność towaru z umową.
Co więcej, gdyby chcieć liczyć termin dopiero od 1 lipca, kiedy mamy wiarygodną informację dewelopera, że otrzymał wiadomość poprzez odpowiedź na nią, to zgodnie ze stanowiskiem doktryny przyjęcie, iż sprzedawca może przedłużać okres niepewności, umożliwiałoby uniknięcie w prosty sposób skutków zastosowania przepisu. Tego rodzaju oświadczenie należy po prostu uznać za odmowę uznania żądania (oświadczenia) sprzedawcy (tak w: R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 5615).
Zatem przy założeniu prawidłowości zgłoszenia roszczenia odpowiedź na Pańskie pytanie powinna brzmieć: tak, deweloper nie może na chwilę obecna uchylić się od spełnienia roszczenia z tytułu rękojmi.
Brak odpowiedzi na zgłoszenie usterek podczas odbioru mieszkania
Pan Janusz odebrał swoje nowe mieszkanie od dewelopera w 2019 roku. Podczas odbioru sporządzono protokół z listą usterek, który został zaakceptowany przez obie strony. Po kilku miesiącach, kiedy deweloper nie przystąpił do naprawy usterek, Pan Janusz napisał oficjalne pismo, przypominając o konieczności ich usunięcia. Deweloper nie odpowiedział w ciągu 14 dni, mimo że obowiązywały go przepisy dotyczące rękojmi. Pan Janusz, zgodnie z prawem, uznał to za milczącą zgodę na naprawę usterek i skierował sprawę do sądu, który przyznał mu odszkodowanie.
Pismo reklamacyjne dotyczące krzywej podłogi
Pani Katarzyna odkryła poważną wadę w swoim nowo zakupionym mieszkaniu – podłoga była wyraźnie krzywa. W 2021 roku wysłała oficjalne pismo do dewelopera, domagając się naprawy usterki lub obniżenia ceny mieszkania. Deweloper jednak nie odpowiedział na jej zgłoszenie przez ponad miesiąc. Pani Katarzyna, opierając się na przepisach o rękojmi, uznała, że deweloper zaakceptował jej roszczenie. W efekcie zażądała obniżenia ceny mieszkania, co udało się wyegzekwować po złożeniu sprawy w sądzie.
Zignorowane roszczenie o zwrot kosztów naprawy
Pan Tomasz, po zakupie mieszkania, zlecił niezależnej firmie budowlanej naprawę licznych usterek, które deweloper zignorował. W 2020 roku wysłał oficjalne pismo z prośbą o zwrot kosztów napraw na kwotę 15 000 zł. Po upływie 14 dni, nie otrzymał odpowiedzi. Zgodnie z przepisami, uznał brak odpowiedzi za akceptację roszczenia. W konsekwencji Pan Tomasz złożył wniosek do sądu, który nakazał deweloperowi zwrot kosztów naprawy w pełnej wysokości.
W przypadku braku odpowiedzi ze strony dewelopera na oficjalne pismo reklamacyjne w ciągu 14 dni, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, można uznać roszczenie za uzasadnione. Oznacza to, że deweloper nie może uchylić się od odpowiedzialności za wady mieszkania, a konsument ma prawo dochodzić swoich roszczeń, takich jak naprawa usterki, obniżenie ceny czy nawet odszkodowanie. Ważne jest, aby każda korespondencja była odpowiednio udokumentowana i zgodna z wymogami formalnymi.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących reklamacji, rękojmi i innych problemów związanych z nieruchomościami – szybko, wygodnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r. sygn. akt IV CSK 75/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
