• Data: 2024-10-03 • Autor: Janusz Polanowski
W 2020 r. zakupiłem mieszkanie w stanie deweloperskim od dewelopera. Wprowadziłem się w 2021 r. Od samego początku zgłaszałem, że mieszkanie ma problem z wentylacją, cofały się zapachy z innych mieszkań przez wentylację w łazience lub kuchni. Po kilku nieudolnych próbach rozwiązania problemu przez kierownika budowy wspólnota wezwała kominiarza, który stwierdził, że mieszkanie nie spełnia normy i wentylacja nie działa. Jednak wspólnota uważa, że nie dostała protokołu od kominiarza z tej wizyty. W październiku ponownie zgłosiłem wspólnocie problem. W listopadzie pojawił się kominiarz, stwierdził wadę i zalecił instalację czterech wywietrzników oraz – w przypadku braku poprawy – podwyższenie kominów. Deweloper zamontował najtańsze wywietrzniki (bez żadnego filtra) i w mieszkaniu czuć teraz dym – trzeba to poprawić. Jak mam przekonać go do naprawienia błędu? Czy mogę liczyć na obniżenie czynszu za wszystkie miesiące, w czasie których istniał problem?
Zacznijmy od zwrócenia uwagi na przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) o rękojmi za wady przy umowie sprzedaży (art. 556 i następne K.c.); jeden z tych artykułów jest zacytowany niżej – przepisy prawne są teraz łatwo dostępne (np. przy pomocy sejmowej bazy danych), a zestawianie treści przepisów prawnych z sytuacją (sytuacjami) może pomóc w zwróceniu uwagi na coś prawnie istotnego (np. na okoliczności lub potencjalne roszczenia). Wyróżnia się wady fizyczne oraz wady prawne. Opis sytuacji wskazuje na ewentualność występowania wad fizycznych.
Co do Pańskich słów – cytuję: „[…] w mieszkaniu czuć teraz dym […]” – zapewne w jakimś stopniu to dobrze, ponieważ dym na ogół jest dość łatwy do zauważenia – w odróżnieniu od samego czadu (to jest tlenku węgla), który bywa nazywany „cichym zabójcą”. Proszę mnie dobrze zrozumieć: obca jest mi intencja zachęcania do „składania broni”. Po prostu podmiot istniejący, np. człowiek żyjący (i w miarę sprawny), jest w stanie starać się o ochronę swych uprawnień.
Odnośnie do pytania o „obniżenie czynszu” – jest to (w ujęciu prawnym) zagadnienie bezprzedmiotowe. Wykluczone jest obniżanie (tak samo, jak i podwyższanie lub utrzymywanie wysokości) czegoś, czego nie ma. Na podstawie umowy sprzedaży (art. 537 i następne K.c.) Pan nabył (art. 155 K.c.) własność (ustawowo określoną w art. 140 K.k.) odnośnie do nieruchomości lokalowej. Korzystanie z rzeczy własnej (jej używanie) jest jednym z uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) – i to bez żadnej opłaty (np. czynszu). Czynsz zaś jest wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy cudzej (np. czynsz najmu lub czynsz dzierżawny). Skoro Pan używa swego mieszkania, to bezprzedmiotowe jest rozważanie wysokości czynszu (od Pana należnego). Z własnością wiążą się różne obowiązki – np. z zakresu prawa podatkowego (chociażby często obowiązek płacenia podatku od nieruchomości). We wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali są zobowiązani do określonych świadczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (np. na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, funduszu remontowego, wynagrodzenia administratora albo zarządcy). Jeżeli w kierowanych do Pana dokumentach napisano „czynsz”, to taki fakt może stanowić jeden z „sygnałów alarmowych” dotyczących prowadzenia spraw danej wspólnoty mieszkaniowej.
Można odnieść wrażenie, że ów deweloper już dawno temu poprawiłby wady, gdyby taka była rzeczywiście jego wola. Jeszcze lepiej byłoby, gdyby dopilnował, aby budynek został porządnie zaprojektowany i wykonany. Każdy zawód ma swą specyfikę. To dotyczy nie tylko prawników. Różne szkolenia z zakresu mediacji lub negocjacji mogą przybliżać (niektórym prawnikom) wybrane zagadnienia, które charakterystyczne są szczególnie dla psychologii oraz psychologów. Być może ktoś podpowie jakiś skuteczny argument (np. w związku z ewentualnymi problemami w innych budynkach, które realizował tenże deweloper). Nie można wykluczyć skutecznego odwołania się do uczciwości, przyzwoitości i sumienia. Proszę jednak pamiętać o „logice kapitalizmu” (zwłaszcza w wersji liberalnej). Jedną z cech tego ustroju (w Polsce przywróconego oficjalnie ponad trzydzieści dwa lata temu) jest dążenie do maksymalizacji zysku własnego, z czym czasem wiąże się „przerzucanie kosztów” na kogoś innego – w niektórych opracowaniach naukowych można przeczytać np. o „prywatyzacji zysków” oraz „uspołecznianiu kosztów”. Nie można wykluczyć zasadności wystąpienia na drogę sądową (np. o naprawienie tak zwanych niedoróbek lub o odpowiedniej wysokości odszkodowanie). Niektóre podmioty (ludzie lub „podmioty zbiorowe”) nie wykonują nawet prawomocnych orzeczeń, z czym wiąże się zasadność zawnioskowania o egzekucję, np. pieniężną, lub doprowadzenie do wykonania zastępczych prac na koszt tego, kto „przegrał sprawę” (potocznie rzecz ujmując). Korzystanie z „własnych sił” może okazać się korzystniejsze dla zobowiązanego od płacenia za wykonanie zastępcze.
Odnośnie do wszystkich zagadnień/pytań: proszę zastanowić się nad tym, kto (deweloper czy wspólnota mieszkaniowa) miałby ponosić koszty napraw lub poprawek – przynajmniej tych niezbędnych. Stanowisko w tym zakresie powinno być precyzyjne.
W różnego rodzaju postępowaniach prawnych duże znaczenie mają dowody. Dość często pamięta się o nich w związku z przestępstwami oraz wykroczeniami, ale przydaje się docenianie ich także w innego rodzaju postępowaniach – w tym prowadzonych według przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (skrótowo: K.p.a.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.); przykładowo w sprawach cywilnych należy wywiązać się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Ponadto duże znaczenie ma odpowiednia aktywność (np. art. 230 K.p.c. co do spraw cywilnych).
Sądy dość często zagadnienia specjalistyczne powierzają specjalistom (często biegłym sądowym) – zarządzają przeprowadzenie dowodu z opinii specjalistycznej. Wynagrodzenie za wykonanie takich opinii (na ogół wraz z poprzedzającymi ich napisanie czynnościami) jest z reguły znacznie wyższe od cen rynkowych za analogiczne czynności specjalistyczne. Ponadto (nawet bez „realiów epidemicznych”) oczekiwania na opinię specjalistyczną może trwać parę miesięcy. Często duże znaczenie mają dowody z dokumentu (art. 244 i następne K.c., art. 74 K.c.) – dostępne dowody z dokumentu są ponadto na ogół łatwe w użyciu (np. jako załącznik do jakiegoś pisma). Opinia specjalistyczna, której obraz Pan przesłał, może w praktyce okazać się dowodem w sprawie (być może doszłoby do przesłuchania wykonawcy opinii). Ze względów ekonomicznych ważne jest to, że pisemna opinia już jest, a więc prawdopodobnie zbędne byłoby przeprowadzanie opinii z tego samego zakresu (przy utrzymaniu w miarę takich samych warunków). Podobnie rzecz przedstawiać mogłaby się z dokumentami dotyczącymi innych ewentualnych kontroli – zapewne przeprowadzanych (przynajmniej w znacznym stopniu) według przepisów K.p.a. (to jest procedury administracyjnej), np. do skarg i wniosków można by załączyć kopie „ekspertyz kominiarskich”.
Zastanówmy się, jakie instytucje można by poinformować w związku z opisaną przez Pana sytuacją. Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego to pierwszy z możliwych adresatów wniosków i skarg w związku z zaistniałą sytuacją. Skutkiem nieprawidłowości są zagrożenia z zakresu (szeroko pojmowanej) higieny oraz bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Dlatego proponuję rozważyć powiadomienie o problemie również Państwowej Inspekcji Sanitarnej (np. szczebla powiatowego) oraz powiatowego komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Szczególnie w przypadku stwierdzenia zagrożenia (zwłaszcza poważnego) dla zdrowia i życia ludzkiego zasadne mogłoby okazać się powiadomienie prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.
Trudno przewidzieć, jakie byłyby (aktualnie ewentualne) treści „protokołów pokontrolnych” oraz zalecenia pokontrolne. W bardzo poważnych przypadkach nie można wykluczyć nawet wyłączenia z użytkowania poszczególnych lokali, a nawet całego budynku. Zalecenia pokontrolne (w tym już Panu znane) na ogół są skierowane do właścicieli (w tym właścicieli lokali) oraz zarządców budynków – z tym zaś mogą wiązać się koszty.
Z własnością lokalu wiąże określona wielkość udziału (art. 204 K.c.) w nieruchomości wspólnej (szczególnie art. 3 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali). Oznacza to, że obowiązek wykonania określonych prac (np. napraw lub korekt) będzie obciążał aktualnych (w danym czasie) właścicieli lokali „w obrębie” danej wspólnoty mieszkaniowej – wprost co do zmian w składnikach poszczególnych lokali (np. w drzwiach do określonych pomieszczeń), a pośrednio co do składników nieruchomości wspólnej. Ustawowe określenie nieruchomości wspólnej zawarto w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali („Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokal”). Na aspektach finansowych w związku z uprawnieniami i obowiązkami właścicieli lokali ustawodawca skoncentrował się w rozdziale 3 ustawy o własności lokali (od art. 12 do art. 17).
Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej (nazwane zarządem nieruchomością wspólną) uregulowano głównie w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (od art. 18 do art. 33). Proszę się zorientować – np. przy pomocy aktu notarialnego (z umową, którą Pan zawarł z deweloperem) lub poprzez zapoznanie się z księgą wieczystą (prowadzoną dla nieruchomości wspólnej danej wspólnoty mieszkaniowej) – w jaki sposób są prowadzone sprawy tejże wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli oficjalnie ustanowiono w niej zarządcę (co być może ujawniono w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej), to bezprzedmiotowe byłoby działanie (a nawet istnienie) zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zwracam uwagę na to, ponieważ aspekty oficjalne mają duże znaczenie, a ponadto wielu administratorów tytułuje się lub jest tytułowanych zarządcami – dla poszczególnych wspólnot mieszkaniowych o wiele ważniejszy jest oficjalny sposób „zarządzania nieruchomością wspólną” od tego, czy jakiś podmiot jest uprawniony zarządzać nieruchomościami. Przydać się może współpraca właścicieli lokali.
Deweloperowi może zależeć na tak zwanym odwlekaniu sprawy w czasie – np. z uwagi na przepisy o roszczeniach z tytułu rękojmi za wady przy umowie sprzedaży oraz przez wzgląd na przedawnienie roszczeń (art. 117 i następne K.c.). Niejednokrotnie okazuje się (zwłaszcza w związku z jakimiś problemami), że deweloperzy tak kształtują zarządzanie nieruchomością wspólną wspólnot mieszkaniowych (powstałych na bazie budynków „podeweloperskich”), by możliwie dobrze były chronione ich interesy. Jeśli sami nie stają się administratorami albo zarządcami, to często powierzają takie funkcje komuś ze sobą powiązanemu, a ten (chociażby z wdzięczności za faktyczną synekurę) może bardziej dbać o interesy dewelopera niż o sprawy właścicieli lokali.
Zacieki na ścianach i pęknięcia w tynku Pani Anna, zaraz po odbiorze kluczy do nowego mieszkania, zauważyła wilgoć na ścianach w jednym z pokoi. Z czasem zaczęły pojawiać się zacieki i pęknięcia w tynku. Deweloper początkowo twierdził, że to tylko drobne problemy wynikające z osiadania budynku i że wszystko zniknie po kilku miesiącach. Niestety, z każdym kolejnym miesiącem problem się pogarszał. Po zleceniu niezależnej ekspertyzy okazało się, że przyczyną jest źle wykonana izolacja przeciwwodna. Deweloper, po wielomiesięcznych negocjacjach i groźbie skierowania sprawy do sądu, zgodził się na kompleksową naprawę problemu.
Problemy z instalacją elektryczną Pan Marek wprowadził się do nowego mieszkania i szybko zauważył, że instalacja elektryczna nie działa prawidłowo. Regularnie dochodziło do zwarć, a wyłączniki różnicowoprądowe wyłączały prąd przy najmniejszym obciążeniu. Po zgłoszeniu problemu deweloper kilkakrotnie wysyłał elektryków, którzy jednak nie potrafili znaleźć przyczyny. W końcu Marek wynajął prywatnego specjalistę, który stwierdził, że instalacja została wykonana niezgodnie z projektem. Deweloper początkowo odrzucił roszczenia, twierdząc, że wszystko jest w porządku, ale po otrzymaniu pisemnego stanowiska prawnika zgodził się na całkowitą wymianę instalacji.
Brak odpowiedniej izolacji akustycznej Pani Katarzyna, po kilku tygodniach od wprowadzenia się do nowego apartamentu, zauważyła, że słyszy wszystkie dźwięki dochodzące z sąsiednich mieszkań – od rozmów po dźwięki telewizora. Okazało się, że ściany wewnętrzne między lokalami nie zostały odpowiednio zaizolowane akustycznie. Deweloper początkowo bagatelizował problem, twierdząc, że budynek spełnia wszystkie normy. Katarzyna nie dała za wygraną, zleciła ekspertyzę, która wykazała, że izolacja jest niewystarczająca. Po kilku miesiącach rozmów i formalnych pism deweloper zgodził się na poprawienie izolacji, co znacząco poprawiło komfort życia w mieszkaniu.
Właściciele mieszkań mają prawo żądać od dewelopera usunięcia wad fizycznych lokalu, które wpływają na komfort i bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości. Warto znać swoje prawa wynikające z rękojmi oraz być gotowym do dochodzenia roszczeń, gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Determinacja i wsparcie prawnika mogą okazać się kluczowe w skutecznym rozwiązaniu problemów.
Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie dochodzenia roszczeń od dewelopera, oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
