Dom wybudowany z własnych środków na wspólnej działce

Działka, o jakiej Pan pisze, w świetle obowiązującego Kodeksu cywilnego stanowi nieruchomość. Budynek posadowiony na określonej działce może stanowić nieruchomość o ile stanowi odrębną od działki własność na mocy szczególnych przepisów prawa. Tak stanowi Kodeks cywilny art. 46 § 1: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Nieruchomość i dom na niej wybudowany

Częścią składową nieruchomości jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Budynki co do zasady stanowią tzw. część składową nieruchomości – o ile są trwale związane z gruntem. A część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według Kodeksu cywilnego:

„Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Kodeks stanowi nadto:

„Art. 235. § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym”.

W myśl zasady superficies solo cedit (łac. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi – a w zasadzie właścicielowi lub współwłaścicielom gruntu) budynki trwale związane z gruntem stanowią jego część składową, chyba że ustawa stanowi inaczej. Taki wyjątek ustawowy przewidziano w art. 235, zgodnie z którym budynki i urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Współwłasność działki w częściach ułamkowych

Ale w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z takim przypadkiem. W Pana przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych.

Zgodnie z art. 206 „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Z przepisu art. 235 wywodzi się wniosek, że skoro użytkownik wieczysty sam nie wzniósł, ewentualnie nie nabył budynków, to nie mogą one stanowić jego własności. Sąd Najwyższy postanowieniu z 25.3.1998 r., sygn. akt II CKN 635/97, SN stwierdził wyraźnie, że budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym użytkowanie wieczyste, których użytkownik nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit stanowią one część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i dzielą los prawny nieruchomości.

„Odejście od zasady superficies solo cedit, które wprowadza art. 235 KC oznacza bowiem, zgodnie z odpowiednią wykładnią przepisów art. 46 i 48 KC, że własność wszelkich budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruncie, bez względu na to kto dokonał ich wzniesienia przypisywana winna być, w miejsce właściciela gruntu – jego użytkownikowi wieczystemu (tak A. Cisek, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, Warszawa 2006, art. 235).

Przeniesienie własności domu wybudowanego z własnych środków

Jeśli chodzi zaś o współwłaściciela, który posadowiła budynki (inne urządzenia) na gruncie stanowiącym współwłasność , to przy zachowaniu przesłanek przewidzianych w art. 231 § 1, tj. warunku samoistnego posiadania i istnienia dobrej wiary, może mu przysługiwać prawo domagania się przeniesienia na niego całości prawa własności. W wypadku natomiast, gdy nie odpowiada wskazanym wymaganiom, pozostaje mu tylko roszczenie o zwrot nakładów dokonanych na cudzej nieruchomości. Na poparcie powyższego stanowiska przywoływana jest uchwała SN z 11.7.1983 r., sygn. akt III CZP 27/83.

Jest to jedyny przypadek, gdy budynek może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności oraz stanowić odrębna nieruchomość.

Dla Pana jest inny przepis:

„Art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Podział wspólnej działki

Przepis ten daje Panu prawo żądania podziału działki i przeniesienia na Pana działki z budynkiem lub zniesienia współwłasności i stania się przez Pana jedynym właścicielem działki.

Ani ten przepis, ani inne przepisy nie dają Panu prawa do żądania wpisania do księgi wieczystej tylko Pana jako właściciela budynku, jaki jest na działce stanowiącej współwłasność.

Bycie współwłaścicielem i wybudowanie na wspólnej działce budynku nie stanowi podstawy faktycznej i prawnej do wpisywania w KW tylko Pana jako właściciela budynku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r., sygn. akt III CZP 27/83

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.