Dopisanie dziecka jako najemcy do mieszkania komunalnego

Umowa najmu – prawo prywatne i publiczne

Najem mieszkań komunalnych to jedno z zagadnień, które są „na styku” prawa prywatnego (głównie prawa cywilnego) oraz prawa publicznego – z takimi „stykami” dziedzin prawa dość często wiążą się „sfery niepewności”. Umowę najmu uregulowano w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – sama lektura tej (niezbyt długiej) ustawy pozwala zauważyć istotne zagadnienia z zakresu prawa publicznego (w tym gospodarkę lokalami gminnymi); obie te ustawy są jednymi z wielu aktów prawnych, które udostępniono (gratis!) w niżej wskazanej sejmowej bazie danych (a poza tym można się z nimi zapoznać też w inny sposób).

Prawo prywatne pozwala (zwłaszcza w ustroju kapitalistycznym) na sporą dowolność (niekiedy przenośnie zwaną „plastycznością”). Wyraża się to – tytułem przykładu – w dwóch aspektach. Pierwszym jest szeroki (a nawet bardzo szeroki) zakres uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.); w przypadku mienia publicznego (w tym lokali komunalnych) swoboda decyzyjna właściciela (np. gminy w odniesieniu do mieszkań komunalnych) jest ograniczona – np. odnośnie do udostępniania mieszkań komunalnych (przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz akty prawa miejscowego) oraz co do zbywania mieszkań komunalnych (poza częścią przepisów o gospodarce nieruchomościami duże znaczenie mają akty prawa miejscowego, w tym dotyczące wyznaczonych do sprzedania mieszkań oraz bonifikat przy ich sprzedaży). Jeżeli brakuje (np. w stanowionych przez gminę aktach prawa miejscowego) określonych ograniczeń, to duże znaczenie ma swoboda decyzyjna właściciela (np. gminy).

Aneks do umowy najmu – dopisanie córki jako drugiego najemcy

Niestety, wciąż praktykowane jest zbywanie interesantów poprzez „pogaduszki” – często łatwiej jest porozmawiać i faktycznie zapobiec złożeniu pisma, niż: z pismem zapoznać się, sprawę rozpatrzeć i podjąć decyzję lub skierować do decydenta (np. zwierzchnika). Daleki jestem od zakładania, jakoby były szanse na oficjalne uczynienie Pani córki za Pani życia współnajemcą tego samego mieszkania komunalnego (bo bardzo wiele zależy od stanowiska wynajmującego) – jednakże brak jest podstaw do twierdzenia, jakoby było to prawnie niedopuszczalne. Da się wskazać argumenty (w tym prawne) za każdy z takich wariantów – jednakże decydujące znaczenie ma stanowisko Wynajmującego (danej gminy, a praktycznie jej przedstawicieli). Można o takową zmianę (np. przy pomocy aneksu do umowy najmu) wnioskować, ale przesadą byłoby wskazywanie roszczenia w tym zakresie. Albo się zgodzą – albo odmówią zgody na wprowadzanie zmiany (przez Panią oczekiwanej).

Proponuję zapoznać się z wydanymi przez daną gminę aktami prawa miejscowego (zwłaszcza z uchwałami rady gminy), które dotyczą zarówno wynajmowania mieszkań komunalnych, jak i ich zbywania (w tym na rzecz najemców, z czym często wiąże się stosowanie bonifikat od „cen wyjściowych”); prawdopodobnie informacje na temat „przepisów gminnych” zamieszczono na gminnych stronach internetowych (np. w ramach Biuletynu Informacji Publicznej) lub informacje o nich są dostępne w tej jednostce organizacyjnej, która administruje (zarządza) lokalami komunalnymi. Znajomość reguł z tych dwóch zakresów powinna Pani ułatwić opracowanie strategii działania.

Prawo najmu po śmierci najemcy

Mogą nieco niepokoić słowa, jakoby Pani córka w przyszłości (po Pani śmierci) mogła „starać się o mieszkanie”. Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 691 K.c.:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.

W wyżej zacytowanym artykule 691 K.c. uregulowano wstąpienie w prawo najmu (po stronie najemcy) – odnośnie do lokali mieszkalnych (na co wskazuje wymóg wspólnego zamieszkiwania). Do wstąpienia w prawo najmu dochodzi z mocy prawa (po łacinie: ex lege). Niestety, z różnych przyczyn (np. z powodu nastawienia wynajmujących lub zachowań osób wstępujących w prawo najmu) dość często są trudności (przynajmniej opóźnienia) ze sformalizowaniem wstąpienia w prawo najmu; ma to różne skutki (niekiedy finansowe, i to po dość długim czasie). Nieprzyjemne konsekwencje utrzymywania się przez dłuższy czas „stanu niepewności” mogą dotyczyć czegoś innego, niż same relacje (np. rozliczenia) z dysponentem mieszkania; przykładowo, chodzić może o (niestety, dość częste) żądania dostawców nośników energii (np. zakładów energetycznych) zapłaty pieniędzy tytułem „bezumownego korzystania z energii” (pozyskiwanie z energii może być prawidłowe, ale okazję do takich żądań może stanowić korzystanie z energii przez kogoś innego niż osoba, która była stroną wcześniej podpisanej umowy). Jeżeli człowiek, który wstąpił w prawo najmu, ma trudności ze sformalizowaniem tej (bardzo ważnej!) okoliczności – np.: w związku z nastawieniem (przedstawicieli) wynajmującego lub próbą „podsunięcia do podpisu” nowej (szczególnie mniej korzystnej dla najemcy) umowy najmu – to powinien niezwłocznie (czyli bez zbędnej zwłoki) wystąpić na drogę prawną. Nie musi to być równoznaczne z wytoczenie powództwa przed sądem cywilnym (choć i to mogłoby się przydać). Wolno np. dążyć do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Dążeniu do zawarcia umowy może służyć zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym, właściwym dla wzywanego) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego; jedną z zalet takiego wezwania (które powinno zawierać propozycję ugodową) jest niska opłata sądowa.

Niezależnie od tego, co Pani wybierze – np. dążenie do zwiększenia grona najemców tegoż mieszkania lub staranie o zakupienie mieszkania komunalnego – Pani jest uprawniona kontaktować się z rzeczywistymi decydentami (np. z władzami gminy). Dlatego (i to bez wdawania się w rozmowy) proponuję złożyć pismo (o treści przez Panią określonej) – żądając pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez biuro podawcze lub sekretariat); w przypadku wysyłania pism listami poleconymi przydatna może okazać się opcja „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”. Instytucja (zwłaszcza publiczna) – choć nie każdy jej pracownik – ma obowiązek przyjęcia pisma. Daleki jestem od przewidywania, czy uda się doprowadzić do tego, by Pani córka stała się współnajemcą tegoż mieszkania (wraz z Panią); z pewnością Pani jest uprawniona przedstawić swój wniosek osobom uprawnionym do podejmowania decyzji – z uwagi na pisemne (ważne także ze względów dowodowych) załatwianie spraw, proszę unikać sytuacji, w których ktoś próbowałby uniknąć przyjęcia pisma.

Możliwość wykupienia mieszkania od gminy

O ewentualności (być może realnej) zakupienia mieszkania (aktualnie) komunalnego wspomniałem wyżej, ponieważ skutkiem zawarcia umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) byłoby uzyskanie własności (art. 140 K.c.) przez Panią – w przyszłości więc zapewne aktualne stałyby się (w związku z tymże mieszkanie) zagadnienia spadkowe (art. 922 i następne K.c.), a nie dotyczące wstąpienia w prawo najmu (o ile art. 691 K.c. lub przepisy o podobnej roli będą w przyszłości obowiązywać).

Obowiązki najemców mieszkania

Gdyby Pani córka stała się współnajemcą, to – niezależnie od swego wieku – byłaby zobowiązana do zapłaty czynszu (oraz opłat z nim powiązanych), ponieważ zapłata czynszu jest jednym z podstawowych obowiązków najemcy (art. 659 K.c.). Dopóki Pani córka nie jest najemcą, a wyłącznie mieszka z Panią (jako najemcą), to ma do niej zastosowanie (w zakresie odpowiedzialności za zapłatę czynszu i powiązanych z nim opłat) artykuł 6881 K.c., który stanowi:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.