• Data: 2024-02-12 • Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
W artykule omawiamy kwestie prawne związane z zasiedzeniem nieruchomości. Przedstawiamy interpretacje przepisów dotyczących posiadania samoistnego i zależnego, a także tłumaczymy praktyczne aspekty związane z formą umowy dzierżawy. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Mileny.
Sprawa pani Mileny dotyczy dzierżawy gruntu a możliwości jej zasiedzenia. Otóż około 6 lat temu ojciec przepisał pani Milenie działkę rolną. Aby działka nie zarosła, dał ją w dzierżawę swojemu koledze, który do dziś ją uprawia. W międzyczasie działka została odrolniona, ojciec przepisał ją pani Milenie i pani Milena wraz z mężem wybudowali na jej części dom jednorodzinny. Pani Milena i jej mąż jako nowi właściciele uznali, że dobrze, że ziemię ktoś uprawia i nic nie zmieniali, aby nie leżała odłogiem. Pani Milena i jej mąż corocznie odprowadzają podatek za dom i grunt rolny. Pani Milena zapytała nas, czy narażają się na stratę gruntu przez zasiedzenie.
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.
W literaturze podkreśla się, że przesłanką niezbędną do prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71). W związku z tym, czy dzierżawca może zasiedzieć dzierżawioną nieruchomość?
Z kolei z art. 336 wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).
Co bardzo istotne, oddanie rzeczy we władanie innej osobie – posiadaczowi zależnemu – nie wyłącza posiadania samoistnego. Mówi o tym wprost przepis art. 337 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne”. Dzierżawca jest niezaprzeczalnie posiadaczem zależnym. Wynika to bezpośrednio z dalszej części cytowanego już wcześniej częściowo art. 336 Kodeksu cywilnego. Przytoczę w tym miejscu pełną treść przepisu:
„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.
Tak więc dzierżawca, dopóki trwa dzierżawa, nie może zasiedzieć nieruchomości.
Pani Milena powinna jednak mieć na uwadze, że choć dzierżawa nie musi mieć formy pisemnej, lepiej mieć jakiś dokument potwierdzający fakt dzierżawy, choćby oświadczenie dzierżawcy, bo z praktyki znane mi są przypadki, kiedy dzierżawca zaprzecza, aby wiązała go umowa dzierżawy. W takiej sytuacji sąd ma słowo przeciwko słowu i tylko jednej stronie może dać wiarę. Dlatego w jak najlepiej pojętym interesie pani Mileny byłoby pozyskanie jednak dokumentu poświadczającego, że grunt jest w dzierżawie, a nie posiadaniu samoistnym – tak dla ewentualnych celów dowodowych po prostu.
Przypadek pana Kowalskiego
Sprawa pana Kowalskiego dotyczyła zależności między umową dzierżawy a zasiedzeniem. Pan Kowalski dzierżawił działkę rolną przez 25 lat (nie miał umowy pisemnej). W pewnym momencie postanowił ubiegać się o zasiedzenie, twierdząc, że posiadał ją jako posiadacz samoistny. Jednak sąd uznał, że ze względu na brak dowodów na posiadanie samoistne i długotrwałą dzierżawę nie można mówić o zasiedzeniu. Przypadek ten podkreśla znaczenie pisemnej formy umowy dzierżawy dla uniknięcia nieporozumień dotyczących prawa własności.
Historia pani Nowak
Pani Nowak wynajmowała dom od rodziny przez 20 lat. Gdy właściciel zmarł, a spadkobiercy się nie zgłosili, pani Nowak starała się uzyskać własność domu przez zasiedzenie. Jednakże jej starania zostały odrzucone przez sąd, ponieważ jako najemca nie była posiadaczem samoistnym, a jedynie zależnym. Ten przypadek pokazuje, jak ważne jest zrozumienie różnicy między posiadaniem samoistnym a zależnym w kontekście zasiedzenia.
Sprawa państwa Jabłońskich
Państwo Jabłońscy odziedziczyli grunt. Przez 15 lat dzierżawił go lokalny rolnik. Dzierżawca twierdził, że zasiedział nieruchomość, ale państwo Jabłońscy mieli pisemną umowę dzierżawy. W sądzie udowodnili, że dzierżawca był jedynie posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Dzięki temu mogli zachować nieruchomości. Ten przypadek pokazuje, że dokumentacja umowy może być kluczowa w obronie praw własnościowych.
Podsumowując, w artykule omówiliśmy kwestie prawne dotyczące zasiedzenia nieruchomości. Przeanalizowaliśmy różnice między posiadaniem samoistnym a zależnym. Przedstawiliśmy przykłady, które w prosty sposób pokazały, jak różnorodne mogą być sytuacje związane z tą kwestią. W przypadku wątpliwości związanych z zasiedzeniem czy dzierżawą (np. czy i po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność) warto skonsultować się z prawnikiem.
Masz wątpliwości dotyczące zasiedzenia nieruchomości? Zastanawiasz się, czy posiadacz samoistny może wydzierżawić grunt? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism, aby otrzymać szybką i skuteczną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00
3. Postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
