Garaż na cudzym gruncie

Budowa na cudzym gruncie

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.)*:

„Art. 231. [Budynek wzniesiony na cudzym gruncie]

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.”

Art. 231 reguluje kwestie nakładów posiadacza samoistnego, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenia o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. W myśl zasady superficies solo cedit wzniesiony przez posiadacza na cudzym gruncie budynek lub urządzenie na skutek trwałego połączenia z gruntem (art. 48 w zw. z art. 47 § 2) staje się częścią składową gruntu i w takim charakterze jest objęty przysługującym właścicielowi gruntu prawem własności (art. 47 § 1). W związku z tą sytuacją ustawodawca w art. 231 przewidział jeszcze jeden, różny od rozliczenia pieniężnego lub zabrania nakładów w naturze sposób rozliczenia nakładów. Tym sposobem jest przyznanie posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie), oraz właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie dla dotychczasowego właściciela. Roszczenie to zwane jest powszechnie roszczeniem o wykup i służy z jednej strony posiadaczowi samoistnemu przeciwko właścicielowi i symetrycznie – właścicielowi przeciwko posiadaczowi samoistnemu. Z takiego roszczenia nigdy nie może skorzystać posiadacz zależny i w tym zakresie wyłączone jest stosowanie art. 230.

Zobacz też: Zakup garażu na dzierżawionym terenie

Roszczenie posiadacza samoistnego

Roszczenie posiadacza samoistnego z art. 231 § 1 zmierza do przekształcenia istniejącego stosunku realnozobowiązaniowego w stosunek w pełni prawnorzeczowy. Roszczenie to jest prawem związanym z posiadaniem gruntu, na którym posiadacz wzniósł budynek, nie może powstać bez tego posiadania, a od jego trwania uzależniony jest też dalszy jego byt. Skuteczność roszczenia posiadacza samoistnego uzależniona jest od istnienia dobrej wiary, która dotyczy posiadania rzeczy i przekonania, że służy mu prawo własności, a nie tylko uprawnienia do wznoszenia budynku. Roszczenie to nie przysługuje posiadaczowi zależnemu, który włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dającego władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336), z wyjątkiem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste innej osobie w zakresie tego prawa. Taki posiadacz może żądać na podstawie art. 231 § 1 przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki zajętej pod budowę.

Pojęcia „budynek” oraz „inne urządzenia” nie zostały określone w Kodeksie cywilnym, należy więc posłużyć się pojęciem budynku określonym w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przez „budynek” należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Pr.bud.). Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 K.c. nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian); można natomiast uznać budynek za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Nie jest wzniesieniem budynku nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku, chyba że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego. Przez „inne urządzenie” należy rozumieć sztuczną konstrukcję, będącą wynikiem pracy ludzkiej i użycia odpowiednich materiałów. Z tego względu nie stanowi takiego urządzenia np. sad. Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast np. chłodnia, piwnica, a także ogrodzenie działki.

Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę

Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę ma być „odpowiednie”, co oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości działki. „Odpowiednie wynagrodzenie” za przeniesienie własności ustalają strony, które mogą z niego zrezygnować, jeżeli oświadczą, że zostało ono już pobrane, a jeżeli rezygnacja następuje z powodu darowizny, to ta część umowy obejmuje darowiznę. W sprawie oceny, czy wartość budynku znacznie przekracza wartość gruntu, decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. Nie jest przy tym obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania go z wartością gruntu. Wzniesiona przez posiadacza budowla musi mieć wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki. Dopiero łączne spełnienie podanych przesłanek uzasadnia skuteczne wystąpienie z roszczeniem przez posiadacza przeciwko właścicielowi. Należy mieć przy tym na uwadze, że ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w czasie orzekania.

Podsumowując, poza rozliczeniem pozostaje Panu możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – czy to o zwrot poniesionych nakładów, czy też o przeniesienie własności nieruchomości.

* Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93)

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.