• Data: 2024-01-19 • Autor: Monika Cieszyńska
W niniejszym artykule omówimy kwestie prawne i finansowe związane z przeniesieniem własności mieszkania. Przyjrzymy się im w kontekście stosunków rodzinnych i małżeńskich. Wyjaśnimy również, jakie dokumenty są potrzebne do sfinalizowania takiej transakcji. Powyższe zagadnienia przeanalizujemy na przykładzie pani Danuty.
Mama pani Danuty ma mieszkanie własnościowe i chce dopisać panią Danutę do księgi wieczystej jako współwłaścicielkę (10% udziału w lokalu). Pani Danuta zapytała nas, jakie formalności musi dopełnić i z jakimi kosztami się to wiąże. Chciała również wiedzieć, czy jeżeli zostanie współwłaścicielką tego mieszkania, to czy jej mąż też nabędzie prawo do niego.
Mama może przekazać pani Danucie udział w nieruchomości czy w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu w drodze umowy darowizny.
Zapytanie dotyczy mieszkania własnościowego, niemniej należy doprecyzować, czy chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też o odrębną własność (odrębną nieruchomość). Okoliczność ta będzie miała znaczenie dla dokumentów, które trzeba będzie dostarczyć do notariusza. Darowizna udziału w nieruchomości, podobnie jak w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, wymaga bowiem zachowania formy aktu notarialnego, czyli, inaczej mówiąc, wizyty u notariusza. Bez zachowania tej formy umowa darowizny byłaby w tym wypadku nieważna.
Zobacz też: Ile kosztuje dopisanie osoby do aktu notarialnego
Jeśli chodzi o koszty umowy darowizny, to przede wszystkim w grę wejdzie wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna. Wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wartości darowizny i wynosić będzie maksymalnie 1/2 niżej wskazanych stawek:
Maksymalna stawka wynosi od wartości:
Do każdej z tych stawek należy doliczyć jeszcze 23% podatek VAT.
Należy zwrócić uwagę, iż wymienione stawki są stawkami maksymalnymi, tym samym notariusz może pobrać stawkę mniejszą. Warto więc zapytać kilku notariuszy o cenę sporządzenia umowy darowizny, podając wartość darowizny (wartość tę proszę określić samodzielnie, mając na uwadze ceny rynkowe w okolicy, w której znajduje się lokal mieszkalny, jego standard itd.).
Oprócz wspomnianych kosztów będzie trzeba ponieść koszty wpisu do księgi wieczystej w wysokości ok. 100–150 zł. Opłatę tę pobierze i odprowadzi na konto sądu notariusz.
Jeśli chodzi o dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego, to kwestię tę należy ustalić już z wybranym notariuszem, który będzie sporządzał dla pani Danuty akt notarialny. W przypadku gdy mieszkanie stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na pewno potrzebne będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające tytuł prawny do lokalu.
Pani Danuta powinna pamiętać, że jako osoba należąca do pierwszej grupy podatkowej może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn pod warunkiem, że przedmiotowa darowizna zostanie zgłoszona do naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od sporządzenia aktu notarialnego.
Natomiast jeśli chodzi o kwestię, czy prawo do lokalu nabędzie mąż pani Danuty, to wszystko zależy od woli mamy. Zasada jest taka, że przedmioty nabyte w drodze darowizny nie wchodzą do majątku wspólnego małżonków, chyba że darczyńca w akcie notarialnym wyraźnie zastrzeże inaczej. Tym samym, jeśli mama pani Danuty wyraźnie nie zastrzeże, iż darowizna ma wejść do majątku wspólnego pani Danuty i jej męża, udział w nieruchomości (we spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu) wejdzie do majątku osobistego pani Danuty (mężowi pani Danuty nie będzie wówczas przysługiwał tytuł do tego lokalu). Nie oznacza to jednak, że mąż nie będzie miał prawa zamieszkiwać w przedmiotowym lokalu. Zgodnie bowiem z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”. Powyższe prawo do zamieszkiwania wygasa w przypadku ustania małżeństwa.
Przypadek pani Anny i jej matki
Anna mieszkała z mężem w dużym mieście. Jej matka postanowiła przekazać jej w darowiźnie połowę własnościowego mieszkania. Proces ten wymagał wizyty u notariusza, podczas której Anna z matką musiały dopełnić formalności. Matka Anny zdecydowała, że mieszkanie nie wejdzie do majątku wspólnego Anny i jej męża, zatem stało się ono wyłączną własnością Anny. Mąż Anny, chociaż nie jest współwłaścicielem, ma prawo zamieszkiwać w tym mieszkaniu na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Sytuacja pana Krzysztofa i jego córki
Pan Krzysztof postanowił przekazać swojej córce mieszkanie jako darowiznę. Wartość nieruchomości została oszacowana na 500 000 zł, co oznaczało, że koszty notarialne wyniosły około 2000 zł plus VAT. Pan Krzysztof musiał uzyskać od spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenie potwierdzające jego prawo do lokalu, co było wymagane do sporządzenia aktu notarialnego. Po zakończeniu procesu córka pana Krzysztofa stała się właścicielką mieszkania. Cała transakcja odbyła się bez konieczności zapłaty dodatkowych podatków, ponieważ dokonano terminowego zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego.
Historia pani Katarzyny, której matka przekazała mieszkanie
Pani Katarzyna od wielu lat mieszkała z rodziną za granicą. Jej matka, która miała mieszkanie w Polsce, zdecydowała się przekazać je córce w darowiźnie. Proces ten wymagał od pani Katarzyny przyjazdu do Polski, gdyż musiała osobiście podpisać dokumenty u notariusza. Wartość mieszkania była wysoka, co skutkowało stosunkowo dużymi kosztami notarialnymi. Po dopełnieniu wszystkich formalności pani Katarzyna stała się współwłaścicielką mieszkania, co umożliwiło jej planowanie przyszłych wizyt w Polsce z większą swobodą.
Podsumowując, darowizna umożliwia m.in. przekazanie drugiej osobie udziału w nieruchomości. Przed podjęciem odpowiednich działań warto zapoznać się z obowiązującymi przepisami. Przedstawione przykłady pokazują, jak ważna jest precyzyjna komunikacja między stronami oraz dopełnienie wszystkich formalności, aby skutecznie i bezproblemowo przekazać komuś mieszkanie.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w procesie darowizny mieszkania? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i pomocy w sporządzaniu dokumentów, aby zapewnić sobie spokój umysłu i bezpieczeństwo prawne na każdym etapie transakcji. Już dziś skontaktuj się z nami – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika
