• Data: 2023-08-25 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Chcę rozwiązać umowę najmu lokalu. Właściciel nie wyraża na to zgody. Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu? Czy rewaloryzacja czynszu jest zgodna z prawem?
Zawarła Pani umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony, tj. do dnia 30 czerwca 2023 r. Po ww. okresie umowa automatycznie przekształci się w umowę na czas nieokreślony, czyli dopiero po 30 czerwca 2023 r. każda ze stron ma prawo do jej wypowiedzenia z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia liczonego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu złożenia wypowiedzenia.
To nie jest zapis korzystny, ale obowiązujący, bo na taki obie strony się zgodziły, podpisując umowę. Oznacza on w praktyce, że składając wypowiedzenie pierwszego dnia po 30.06.2023 r., tj. 01.07.2023 r., dopiero od 01.08.2023 r. będzie biegł 3-miesięczny okres wypowiedzenia, czyli umowa rozwiąże się najwcześniej z końcem października 2023 r.
Umowa nie dopuszcza innej opcji jej rozwiązania przez Panią jako najemcę. Taka regulacja jest niestety zgodna z prawem, ponieważ art. 673 Kodeksu cywilnego stanowi:
„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu (od sporządzającego opinię: mowa o najmie na czas nieoznaczony) są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Jeśli więc umowa nie wskazuje żadnych wypadków uprawniających do rozwiązania najmu na czas oznaczany, czyli w Pani przypadku do końca czerwca 2023 r., to niestety do tego dnia umowy nie da się wypowiedzieć, chyba że strony uczynią to na piśmie za porozumieniem.
Jedynym sposobem, aby rozwiązać umowę przed terminem obliczonym wyżej jako możliwie najszybszym (zgodnie z brzmieniem umowy), to skorzystanie z art. 664 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że:
„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Innych opcji Kodeks cywilny nie przewiduje dla rozwiązania najmu na czas oznaczony przed terminem, gdy umowa takich przypadków nie wskazuje.
Co do waloryzacji czynszu, to strony ustaliły jej zasady w par. 3 ust. 2 oraz 3 umowy najmu i zgodnie z zasadą swobody umów mogły w ten sposób to uczynić. Nie ma tu bowiem zastosowania zasada waloryzacji obowiązująca najem lokali mieszkalnych opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Oczywiście ów ustęp 2 jest niekorzystny, ponieważ upoważnia do podwyżki czynszu, zawiadamiając Panią 3 miesiące przed zmianą, ale już nie wskazuje, że do podwyżki wymagana jest Pani zgoda, czyli niejako wprowadza się podwyżkę z mocy prawa po otrzymaniu zawiadomienia. Umową nie zagwarantowała sobie Pani prawa do rozwiązania umowy z uwagi na brak akceptacji podwyżki dokonanej przez wynajmującego. Natomiast czynsz nie może być zmieniany w trybie par. 3 ust. 2 przez pierwsze 24 miesiące, czyli skoro umowę zawarto 28.06.2022 r., to pierwsza podwyżka dokonana przez właściciela w trybie par. 3 ust. 2 może mieć miejsce dopiero po upływie 28.06.2024 r. (ale będzie rewaloryzowany zgodnie z ust. 3, co się dzieje z mocy prawa bez ww. ograniczeń czasowych).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
