• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Sąsiedzi mają dostęp do drogi publicznej, ale ta droga w jednym miejscu jest za wąska – ma 4 m szerokości i mają problem z przejazdem dla większych samochodów. Moja działka niezabudowana sąsiaduje z ich działką. Oni proszą o podpisanie oświadczenia, że wyrażam zgodę na użytkowanie mojej działki przez nich celem zapewnienia połączenia komunikacyjnego – dojścia i dojazdu do ich działki z drogą publiczną. Po podpisaniu tego oświadczenia chcą spisać umowę notarialną na odpłatne korzystanie z tej działki. Jakie są zagrożenia i konsekwencje takiej umowy o przejazd?
Jeśli sąsiedzi chcą przejazdu, to musi się Pan liczyć z tym, że po podpisaniu umowy – istotne jest jeszcze, jaką umowę chcą podpisać – może być to dzierżawa, użyczenie służebność gruntowa – będzie Pan musiał ich tam tolerować, przejazd przez duże auta, być może zniszczoną nawierzchnię działki, brak możliwości zagospodarowania działki w obrębie przejazdu, brak możliwości ogrodzenia – zagrodzenia przejazdu.
Ważne jest więc, aby prawidłowo to uregulować w umowie.
Zobacz też: Droga na prywatnej działce
Jeśli zawrze Pan umowę dzierżawy, warto przewidzieć możliwość jej wypowiedzenia – sytuacja po Pana stronie może się zmienić. W każdym razie warto zostawić sobie otwartą drogę.
Jeśli będzie to służebność – sądownie może Pan żądać zmiany pierwotnie ustalonej służebności albo jej zniesienia, jednak musi Pan wiedzieć, że za wynagrodzeniem dla korzystających.
W każdym przypadku ustanowienie służebności nastąpić może tylko w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego). Wymóg ten wskazuje na to, iż ocena zasadności ustanowienia służebności bierze pod uwagę wyłącznie okoliczności związane z samą nieruchomością, na rzecz której miałaby być ustanowiona służebność, nie zaś okoliczności dotyczące konkretnego właściciela tej nieruchomości w danym momencie.
Zakres służebności (zakresem służebności drogowej będzie np. trasa przejazdu) określa w pierwszej kolejności wola stron (jeśli służebność została ustanowiona w umowie) i cel ustanowienia służebności, związany z konkretnym stanem faktycznym. Zakres ten winien zostać tak ustalony, by umożliwić realizację owego celu przy jak najmniejszych uciążliwościach dla nieruchomości obciążonej.
„W braku innych danych” (art. 288 Kodeksu cywilnego), przez które należy rozumieć ustalenia między stronami odnośnie do wykonywania służebności, czy też – w przypadku ustanawiania służebności w drodze orzeczenia sądowego (decyzji administracyjnej) – praktykowany od jakiegoś czasu sposób korzystania z nieruchomości, zakres ustala się według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287).
Obowiązek uwzględnienia interesu właściciela nieruchomości obciążonej dotyczy nie tylko ustalania zakresu służebności, ale też jej późniejszego wykonywania (w przypadku służebności drogowej sposobem wykonywania jest np. częstotliwość przejazdu), które powinno jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. W wyroku z dnia 24 kwietnia 1997 (sygn. akt II CKN 43/97) Sąd Najwyższy uznał, iż właściciel nieruchomości władnącej nie może w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości zwiększać bez żadnych konsekwencji niedogodności nieruchomości służebnej.
Przeczytaj też: Utwardzenie drogi prywatnej
W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Strony mogą się jednak umówić lub też sąd (organ administracyjny) może tak postanowić, że odpowiedzialnym w tym zakresie będzie właściciel nieruchomości obciążonej. Wówczas jego odpowiedzialność ma także charakter osobisty, co oznacza, że odpowiada on całym swoim majątkiem (zobacz art. 289).
Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jest możliwa na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy po ustanowieniu służebności zajdzie ważna przyczyna gospodarcza. Chodzi tu więc o sytuację, gdy w wyniku zmiany stosunków (np. zmiany prowadzonej na nieruchomości produkcji rolnej, zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 364/85), dotychczasowy zakres lub sposób wykonywania służebności znacznie utrudniałby właścicielowi nieruchomości obciążonej racjonalne gospodarcze wykorzystanie swojej nieruchomości. Warunkiem jednak zmiany jest to, by nie przyniosła ona niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej (art. 291).
Zmiana następuje za wynagrodzeniem. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą, stosownie do okoliczności sprawy, właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli (zobacz powołany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r.). Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właściciel nieruchomości obciążonej może wystąpić na drogę sądową.
Bez względu na rodzaj umowy, musi Pan zabezpieczyć kwestię:
wynagrodzenia – najlepiej ustalić miesięczny czynsz na czas trwania użytkowania;
sposobu użytkowania,
kosztów utwardzenia, naprawy nawierzchni, utrzymania w odpowiednim stanie technicznym;
przywrócenia stanu poprzedniego po zakończeniu korzystania.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
