Miejsce parkingowe dla lokatora na wspólnym podwórzu

Miejsce parkingowe na wspólnym podwórzu

Problem jest moim zdaniem następujący, czy w Państwa przypadku miejsca parkingowe są wspólne (należą do każdego właściciela lokalu bez szczegółowego wskazania, które miejsce należy do kogo), czy też każde miejsce należy do każdego z właścicieli lokali (na podstawie umowy pisemnej lub ustnej współwłaściciele zdecydowali, że dane miejsce na podwórzu przynależy do danego lokalu).

Uznaję (na podstawie opisu), że jesteście Państwo małą wspólnotą mieszkaniową (do 7 lokali), która przy budynku posiada nieruchomość wspólną.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

I tak zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Udział więc każdego ze współwłaściciela może zostać także wynajęty bez zgody innych współwłaścicieli.

Następnie według art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Jeżeli więc pomiędzy współwłaścicielami nie istniała żadna umowa, to najemca z przysługującego mu uprawnienia może korzystać i również parkować pojazd na nieruchomości wspólnej. Jeżeli do lokalu przynależy (na zasadzie umowy współwłaścicieli) miejsce postojowe, to jeżeli umowa najmu obejmuje także to miejsce postojowe, to najemca tym bardziej będzie miał możliwość korzystania z tego miejsca.

Generalnie ustalanie zasad korzystania z rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i do jej podjęcia potrzebna jest jednomyślność. Potwierdza to art. 199 Kodeksu cywilnego: „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zobacz też: Gdzie mogą parkować tiry

Uchwała o parkowaniu na wspólnym podwórzu

Generalnie więc uchwała współwłaścicieli uniemożliwiająca parkowanie na wspólnym podwórzu wszystkim najemcom (nie tylko jednemu, gdyż byłoby to niezgodne z zasadami współżycia społecznego) wymaga jednomyślności, a ponadto zawarcia uchwały w formie pisemnej. Według art. 204 Kodeksu cywilnego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Zaznaczam też, że Państwo jako wspólnota możecie wystąpić do sądu o zgodę na dokonanie takiej czynności, uzasadniając to odpowiednio (np. że najemcy nie dbają o wspólny parking i zasady kultury parkowania itp.). Sąd wtedy mógłby zezwolić na podjęcie takiej uchwały, która obowiązywałaby wszystkich współwłaścicieli.

Generalnie też wskazuję, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo do uporządkowania kwestii parkowania samochodów na terenie przyległym do budynku poprzez wydzielenie miejsc po jednym dla każdego właściciela. W ten sposób każdy z mieszkańców ma możliwość korzystania z dobrodziejstwa posiadanego terenu do parkowania samochodów.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w Wyroku z dnia 1 sierpnia 2012 r. (sygn. akt V ACa 288/12) „stosownie do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami”.

Reasumując, na ograniczenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, a nie tylko jej większościowych udziałowców.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.