• Data: 2024-12-04 • Autor: Katarzyna Bereda
Mam zamontowaną jednostkę zewnętrzną klimatyzatora tuż przy podłodze balkonu i przy ścianie, znacznie poniżej wysokości balustrady, jest on prawie niewidoczny i niesłyszalny z zewnątrz budynku (1. piętro). Czy taki montaż wymaga zgody wspólnoty? Nikomu nie przeszkadzało to przez 3 lata, ale teraz sugeruje się zmianę barierki z metalowej na szklaną, mnie to nie odpowiada i jestem szantażowana, że jeżeli nie zgodzę się na zmianę, to wspólnota zażąda demontażu klimatyzatora. Jestem chora na serce i klimatyzator jest dla mnie konieczny w upalne dni.
Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o własności lokali:
„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
Z uwagi na powyższe, w przypadku remontu i konieczności wejścia ekipy na Pani balkon, ma Pani obowiązek niniejsze obciążenie znosić.
Powstaje jednak pytanie – w zakresie montażu nowych barierek – czy balkon jest Pani własnością, czy własnością wspólnoty.
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 28 marca 2017 r. „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie” (sygn. akt II OSK 1929/15).
Zgodnie także z dalszą opinią orzecznictwa, przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku, mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną.
Jak Pani więc widzi, orzecznictwo nie jest więc zgodne, które części balkonu, czy też tarasu stanowią własność właściciela lokalu, a które są elementami nieruchomości wspólnej.
Jak wynika z uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r. „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowym mieszkańca lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową” (sygn. akt III CZP 10/08).
Dlatego też należy uznać, iż wszelkie prace i remonty związane z dociepleniem, konstrukcją budowli, a także ewentualnie wymiana balustrad są obowiązkiem wspólnoty i niestety musi Pani wyrazić na to zgodę, gdyż zapewne jest to zgodne z podjętą uchwałą.
Jednak wskazuję, iż jeżeli klimatyzator znajduje się wewnątrz Pani balkonu, to wspólnota nie ma uprawnień do ingerowania w niniejszej – tak wskazuje powyższe orzecznictwo. Może więc Pani posiadać klimatyzator na swoim balkonie, bowiem znajduje się on w przestrzeni Pani wykorzystywania na cele mieszkaniowe.
Zgoda na montaż klimatyzatora
Pan Tomasz zamontował klimatyzator na swoim balkonie, co przez lata nie stanowiło problemu dla wspólnoty. Dopiero gdy wprowadzono nowe zasady, nakazujące uzyskanie zgody na montaż urządzeń na balkonach, zarząd wspólnoty postanowił zażądać jego demontażu. Pan Tomasz powołał się na prawo własności balkonu, argumentując, że urządzenie nie wpływa na wygląd budynku, a jego usunięcie pogorszyłoby komfort życia.
Zmiana barierki na szklaną
Pani Anna dowiedziała się, że wspólnota planuje wymianę barierek balkonowych z metalowych na szklane, mimo że nie wszyscy właściciele mieszkań popierali ten pomysł. Pani Anna, obawiając się problemów związanych z bezpieczeństwem oraz brakiem prywatności, sprzeciwiła się temu rozwiązaniu. Wspólnota zaczęła naciskać na zgodę, sugerując, że brak aprobaty może skutkować problemami z innymi decyzjami wspólnoty, np. montażem klimatyzatora.
Choroba a klimatyzator
Pani Maria, chorująca na serce, zamontowała klimatyzator na swoim balkonie, aby radzić sobie z letnimi upałami. Przez kilka lat wspólnota nie miała zastrzeżeń, ale po pewnym czasie pojawiły się żądania jego demontażu z powodu estetyki budynku. Pani Maria argumentowała, że urządzenie jest niezbędne dla jej zdrowia i zamontowane zgodnie z przepisami.
Montaż klimatyzatora na balkonie oraz zmiana barierki to kwestie, które mogą budzić kontrowersje w ramach wspólnot mieszkaniowych. Warto pamiętać, że choć balkon może być wykorzystywany przez właściciela, niektóre jego elementy mogą być uznawane za część wspólną budynku. Dlatego zawsze warto skonsultować planowane zmiany z zarządem wspólnoty i sprawdzić obowiązujące przepisy.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, które pomogą skutecznie rozwiązać spory z zakresu prawa nieruchomości, wspólnot mieszkaniowych i prawa budowlanego. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać szybkie i rzetelne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1929/15
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
