• Data: 2024-03-15 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W świecie prawnym umowy ustne stanowią ważny element zobowiązań, mimo że ich treść może być trudna do udowodnienia. Kwestia ta staje się szczególnie istotna, gdy dochodzi do sporu między stronami. W niniejszym artykule napisanym we wpsóracy z adwokatem z Wrocławia wyjaśniamy, co grozi za niedotrzymanie umowy ustnej. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Laury.
Pani Laura miała komuś sprzedać działkę i w międzyczasie trochę podniosła cenę. Kupujący nie chce się zgodzić na większą cenę i prawdopodobnie nie dojdzie do sprzedaży. Kupujący twierdzi, że ma nagraną rozmowę z panią Laurą, jak mówiła o niższej cenie, i uważa, że niepotrzebnie wziął kredyt na kupno działki. Poinformował panią Laurę, że za niedotrzymanie warunków umowy ustnej pozwie ją do sądu. W związku z tym pani Laura zapytała nas, czy kupujący ma rację i czy faktycznie może złożyć pozew o niedotrzymanie warunków umowy.
Umów trzeba dotrzymywać. To stara zasada prawa zobowiązań. Umowy mogą być ustne, nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka umowa była ważna. Problematycznym staje się udowodnienie treści takiej umowy. W tym wypadku ciężar dowodu spoczywał będzie na kupującym – on będzie musiał wykazać, że zawarliście umowę o określonej treści (pani Laura zobowiązała się sprzedać mu nieruchomość za określoną cenę), a obecnie pani Laura nie chce dotrzymać tej umowy na tych warunkach.
Jeśli kupujący nie ma nagrań, to jest słowo przeciwko słowu. Jeśli kupujący ma nagrania, jest w stanie udowodnić istnienie umowy przyrzeczonej – tak się to nazywa.
Dla ważności umowy przedwstępnej nie ma znaczenia forma, w jakiej została dokonana, ani forma, jakiej prawo wymaga dla ważności umowy przyrzeczonej. Przepisy prawne nie wymagają także dla umów przedwstępnych zachowania formy szczególnej dla celów dowodowych.
Przepis art. 389 § 1 K.c. formułuje w zakresie treści umowy przedwstępnej przesłankę jej ważności, tj. wymóg określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej, nazywany także koniecznymi składnikami umowy (por. Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 71−73 i 252−254 oraz System prawa prywatnego, t. 2, s. 263 i 265).
Natomiast dla zawarcia ważnej umowy przedwstępnej nie ma znaczenia, czy strony zdołały uzgodnić inne postanowienia, nienależące do koniecznych składników umowy. Umowa przedwstępna dochodzi zatem do skutku, jeżeli strony złożyły zgodne oświadczenia woli, określając co najmniej konieczne elementy umowy przyrzeczonej.
Jeśli umowę zawarto ustnie – bez formy aktu notarialnego, wówczas pani Laury jako strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, w określonych warunkach, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona zobowiązana – pani Laura – może zostać sądownie zobowiązana do naprawienia szkody, jaką kupujący poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. O ile udowodni treść umowy – cenę, na jaką umówiła się pani Laura z kupującym.
Sprzedaż samochodu
Jan i Kamil ustalili warunki sprzedaży samochodu podczas spotkania w kawiarni. Jan zgodził się sprzedać swój samochód za 15 000 zł. Jednak po kilku dniach, kiedy Kamil chciał sfinalizować transakcję, Jan zmienił zdanie i podniósł cenę do 17 000 zł. Bez pisemnych dowodów na ustalenia Kamil miał ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw.
Wynajem mieszkania
Anna zdecydowała się wynająć mieszkanie od Piotra. Uzgodnili ustnie, że wynajem będzie trwał rok z możliwością przedłużenia. Po sześciu miesiącach Piotr poinformował Annę, że musi opuścić mieszkanie z powodu sprzedaży nieruchomości. Brak umowy pisemnej sprawił, że Anna miała niewielkie szanse na dochodzenie odszkodowania za niedotrzymanie umowy.
Zlecenie wykonania strony internetowej
Ewa zleciła Krzysztofowi stworzenie strony internetowej dla jej nowego biznesu, uzgadniając szczegóły i cenę ustnie. Po zakończeniu projektu Krzysztof zażądał wyższej opłaty, niż początkowo ustalono, powołując się na dodatkowe funkcje, które miały zostać wdrożone. Niedotrzymanie umowy ustnej przez Krzysztofa zaskoczyło Ewę. Niestety nie miała pisemnego potwierdzenia warunków, więc nie mogła udowodnić, że pierwotne ustalenia były inne.
Zawieranie umów ustnych może wydawać się prostą i szybką formą uzgadniania współpracy, jednak udowodnienie wspólnych ustaleń jest często problematyczne. Jak pokazują przytoczone przykłady, brak pisemnego potwierdzenia umowy czasem prowadzi do nieporozumień i konfliktów. Dlatego, choć umowy ustne są prawnie wiążące, dla bezpieczeństwa i klarowności stosunków między stronami zaleca się zachowanie formy pisemnej.
Potrzebujesz pomocy w udowodnieniu treści umowy ustnej lub chcesz zabezpieczyć się na przyszłość? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, aby stać się bardziej odpornym na prawnicze zawirowania. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
