Niejasności w księgach wieczystych w kwestii pomieszczeń przynależnych do mieszkania
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Właśnie przygotowuj się do sprzedaży mieszkania. Mieszkanie zostało zakupione przez moich rodziców 12 lat temu od gminy. Została wyodrębniona wtedy księga wieczysta. W akcie notarialnym mam informacje że oprócz mieszkania są też przynależności: piwnica i 2 pomieszczenia gospodarcze. Sprawdziłam księgę wieczystą i w księdze wieczystej jest tylko informacja o mieszkaniu, piwnicy i 1 pomieszczeniu gospodarczym. Oba pomieszczenia istniały w momencie podpisywania ówczesnego aktu notarialnego. Czy w związku z tym powinnam uzupełnić wpis do księgi wieczystej? Czy wystarczy, że w akcie notarialnym będą wspomniane oba pomieszczenia, tak jak jest dotychczas bez zmian w księdze wieczystej, i wówczas nowy właściciel nie będzie miał żadnych problemów prawnych w związku z nabyciem tego mieszkania?
Sprostowanie niejasności w KW
Oczywiście lepiej byłoby wyprostować KW.
Na stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej składa się treść wpisów dotyczących praw na nieruchomości – praw rzeczowych oraz tych praw osobistych i roszczeń, które mogą być wpisane do księgi wieczystej.
Wyróżnić można dwa typy sytuacji, w których zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (zobacz J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 337).
W pierwszym przypadku niezgodność wynika z zaistniałej zmiany stanu prawnego nieruchomości, w związku z czym stan ujawniony w księdze wieczystej utracił aktualność. Przykładowo: właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł lub zbył nieruchomość. W takim wypadku usunięcie niezgodności następuje w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis toczącym się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Osoba uprawniona składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i jako podstawę wpisu przedkłada orzeczenie sądu lub inny dokument, który stanowi podstawę wpisu i z którego wynika, że zaszła zmiana stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a sąd dokonuje wpisu na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W drugim przypadku chodzi o sytuacje, w których usunięcie niezgodności w trybie art. 31 ust. 2 nie jest możliwe. Niezgodność może bowiem nie wynikać ze zmiany stanu prawnego nieruchomości, ale z wadliwości dokonanego wpisu, polegającej na tym, iż od początku nie odzwierciedlał on rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (zobacz J. Ignatowicz, s. 337). Ustawodawca daje w takim przypadku możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ust. 1 ustawy. W przepisie tym określonych zostało kilka postaci niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, że zostało wpisane błędnie albo też, że wpisane prawo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia.
Żądanie usunięcia niezgodności realizowane jest w drodze procesu cywilnego, w wyniku którego, w razie uwzględnienia żądania, sąd wydaje orzeczenie, którego sentencja zawiera nakaz zamieszczenia (lub usunięcia) w treści księgi wieczystej określonego wpisu. Wykonując orzeczenie sąd wieczystoksięgowy nie dokonuje wpisu w rozumieniu art. 6268 § 6 Kodeksu postępowania cywilnego, ale dokonuje czynności technicznej, polegającej na wykonaniu nakazu zawartego w orzeczeniu (zobacz S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2002, s. 73).
Sprawy o usunięcie niezgodności rozpatruje w postępowaniu procesowym sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
W polskim systemie prawnym przyjmowana jest – pomimo braku wyraźnego wyrażenia w przepisach – zasada, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na inny podmiot więcej praw, niż jemu samemu przysługuje. Zasada ta dotyczy również przeniesienia własności nieruchomości oraz przeniesienia innych praw rzeczowych.
Pomieszczenia przynależne a księga wieczysta
Ustawodawca przewiduje jednakże szereg odstępstw od tej zasady. Ich zastosowanie powoduje, iż w pewnych szczególnych okolicznościach możliwe jest skuteczne nabycie prawa od osoby, której prawo to nie przysługuje bądź też przysługuje w węższym zakresie niż uzyskany przez nabywcę. Tego rodzaju wyjątek ustawodawca formułuje również w odniesieniu do nabycia własności nieruchomości oraz nabycia innych praw rzeczowych. Opiera się on na funkcjonowaniu zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W najogólniejszym ujęciu zastosowanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala uzyskać własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości osobie, która dokonuje czynności prawnej działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Zasadniczo można zbyć lokal z pomieszczeniem przynależnym, ale obawiam się, że notariusz, sporządzając akt notarialny, nie wpisze do niego innego stanu, aniżeli wynika z treści KW.
Jeśli nawet wpisze, to mogą się potem przed kupującym pojawić problemy dotyczące korzystania z pomieszczenia przynależnego czy pomieszczenia gospodarczego, bowiem formalnie kupujący praw do niego nie ma. I stanie przed roszczeniami wynikającymi np. rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.
Przykłady
Zapomniana komórka lokatorska
Pan Kowalski kupił mieszkanie w bloku z lat 70. Akt notarialny wymieniał piwnicę jako pomieszczenie przynależne. Po kilku latach, podczas remontu piwnic, okazało się, że do jego mieszkania przynależy również mała komórka lokatorska, o której nie było wzmianki ani w akcie notarialnym, ani w księdze wieczystej. Poprzedni właściciele również nie byli tego świadomi. Pan Kowalski, chcąc uregulować stan prawny, musiał przeprowadzić postępowanie sądowe o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i formalnościami. Ten przykład pokazuje, jak łatwo o pominięcie informacji o pomieszczeniach przynależnych, szczególnie w starszym budownictwie.
Garaż bez wpisu
Pani Nowak odziedziczyła mieszkanie po dziadkach. Do mieszkania przynależał garaż, który znajdował się w osobnym budynku na terenie osiedla. Dziadkowie korzystali z garażu od lat, płacili za niego podatek od nieruchomości, jednak w księdze wieczystej mieszkania nie było o nim żadnej wzmianki. Okazało się, że garaż nie miał odrębnej księgi wieczystej i formalnie nie był powiązany z mieszkaniem. Pani Nowak, chcąc sprzedać mieszkanie z garażem, musiała najpierw uregulować jego status prawny, co wymagało zebrania dokumentacji potwierdzającej jego istnienie i przynależność do mieszkania, a następnie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. Ten przykład ilustruje problemy wynikające z braku formalnego powiązania pomieszczenia przynależnego z lokalem mieszkalnym w księdze wieczystej.
Błędny wpis o pomieszczeniu gospodarczym
Pan Wiśniewski kupił mieszkanie z "pomieszczeniem gospodarczym" wpisanym do księgi wieczystej. Po wprowadzeniu się okazało się, że pomieszczenie to jest w rzeczywistości częścią korytarza wspólnego i nie stanowi odrębnego pomieszczenia przynależnego do jego lokalu. Wpis w księdze wieczystej był więc błędny. Pan Wiśniewski, czując się wprowadzony w błąd, mógłby potencjalnie dochodzić swoich praw na drodze sądowej, np. w związku z wadą rzeczy sprzedanej, jednak w tym przypadku zdecydował się na polubowne rozwiązanie sprawy z poprzednim właścicielem, który zgodził się na obniżenie ceny sprzedaży. Ten przykład pokazuje, jak istotna jest weryfikacja zgodności wpisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym.
Podsumowanie
Przykłady pokazują, że niejasności dotyczące pomieszczeń przynależnych w księgach wieczystych mogą prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych. Dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem, a w razie wykrycia nieprawidłowości – podjęcie działań w celu ich uregulowania. W opisanym w artykule przypadku, zdecydowanie rekomendowane jest uregulowanie stanu prawnego i dokonanie wpisu drugiego pomieszczenia gospodarczego do księgi wieczystej. Uniknie się w ten sposób potencjalnych problemów w przyszłości, zarówno dla obecnego właściciela, jak i potencjalnego nabywcy.
Oferta porad prawnych
Masz problemy z niejasnymi wpisami w księdze wieczystej dotyczącymi Twojego mieszkania lub domu? Zastanawiasz się, czy pomieszczenia przynależne są poprawnie ujęte w dokumentach? Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie prawa nieruchomości, w tym kwestii związanych z księgami wieczystymi i pomieszczeniami przynależnymi.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Wadliwie wykonany trawnik, co zrobić, gdy wykonawca wziął pieniądze, a nie wywiązał się z umowy?
» Jak dochodzić odszkodowania za uszkodzenia auta po czyszczeniu?
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Wykonanie przez gminę drogi na prywatnym terenie
- Jak uniknąć kłopotów ze współwłasnością samochodu?
- Problem z żywopłotem sąsiada, co można zrobić?
- Zniesienie współwłasności po śmierci współwłaściciela nieruchomości
- Rozstanie z dziewczyną i przejęcie kredytu hipotecznego za mieszkanie
- Złośliwe i uporczywe hałasowanie sąsiadów
