• Data: 2024-11-05 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Kilka dni temu uzgodniłem zakup lokalu usługowego. Wspólnie ze sprzedającym ustaliliśmy cenę lokalu, termin zawarcia umowy ostatecznej i wysokość zadatku. Następnie obaj potwierdziliśmy chęć wykonania tej transakcji i umówiliśmy się u notariusza na podpisanie umowy przedwstępnej. Niestety sprzedający dzień przed spotkaniem odwołał notariusza, a po kilku dniach stwierdził, że cena jednak będzie wyższa o 20%. Czy dobrze rozumiem, że mieliśmy zawartą ustną umowę przedwstępną przeniesienia własności na mnie? Pośrednik nieruchomości i notariusz, u którego sprzedający zamówił akt, byli świadkami naszych ustaleń. Czy istnieje możliwość wyegzekwowania od sprzedającego tej umowy – to znaczy doprowadzenia do podpisania umowy ostatecznej sprzedaży? Jeśli nie, to czy mogę wystąpić o odszkodowanie? Słyszałem o takiej możliwości, ale nie wiem, jak wyliczyć kwotę w takiej sytuacji. Teoretycznie nic nie straciłem, bo nie wpłaciłem jeszcze żadnych pieniędzy, ale czy można tu mówić o utraconych korzyściach?
Umowa przedwstępna może być ustna. Stanowi to pewien problem dowodowy w zakresie treści umowy, ale skutki wywołuje takie same jak umowa pisemna. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiążą się do zawarcia umowy jako umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego).
W Kodeksie cywilnym (w skrócie K.c.) umowy przedwstępnej dotyczą bezpośrednio dwa przepisy. Zgodnie z art. 389 K.c. „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (§ 1). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej; jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (§ 2)”. Z kolei według art. 390 K.c. „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (§ 1). Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 2). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (§ 3)”.
Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 1 K.c. (obowiązującym od dnia 25 września 2003 r.) wystarczające jest określenie treści umowy przyrzeczonej jedynie w minimalnym zakresie, tj. co do jej elementów przedmiotowo istotnych. W konkretnym wypadku obejmowało więc to porozumienie co do woli sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za określoną cenę.
Z przepisów o umowie przedwstępnej, dotyczących odpowiedzialności z tytułu tej umowy, wynika, że możliwy jest tzw. skutek silniejszy lub skutek słabszy. Zgodnie z art. 390 § 1 i 2 K.c. uzależnione jest to przede wszystkim od formy, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna, a mianowicie, czy czyniła ona zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wchodzi w rachubę tzw. skutek silniejszy, polegający na tym, że strona uprawniona może dochodzić na drodze sądowej zawarcia przyrzeczonej umowy. Jeśli natomiast umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których uzależniona jest ważność umowy przyrzeczonej, stronie uprawnionej przysługują jedynie tzw. słabsze skutki, ponieważ może ona domagać się tylko naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli jedynie w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego.
Inaczej rzecz ujmując, roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o zapłatę odszkodowania są jedynymi roszczeniami, które mogą wynikać z umowy przedwstępnej i tylko do takich roszczeń ma zastosowanie art. 390 K.c., w tym wynikający z § 3 tego przepisu szczególny (roczny) termin ich przedawnienia. Jeszcze raz należy jednak podkreślić, że treścią umowy przedwstępnej nie jest objęty obowiązek uiszczania żadnych świadczeń na poczet przyszłej umowy przyrzeczonej.
Umowa nie była zawarta w formie aktu notarialnego, więc nie może Pan dochodzić obowiązku jej podpisania. Zgodnie art. 390 § 1 K.c. „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”.
Odszkodowanie może obejmować tylko to, co poniósł Pan w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do podpisania definitywnego kontraktu, np. na korespondencję, dojazdy, telefony, pomoc prawnika, odpis z księgi wieczystej itp.
Niepodpisanie umowy sprzedaży lokalu mimo wcześniejszych ustaleń może prowadzić do roszczeń o odszkodowanie. Umowa przedwstępna, nawet zawarta ustnie, wywołuje skutki prawne, a strona, która uchyla się od jej realizacji, może być zobowiązana do naprawienia szkód. Odszkodowanie obejmuje koszty poniesione w związku z przygotowaniami do transakcji oraz potencjalne utracone korzyści. Warto jednak pamiętać, że umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje mocniejszą podstawę do dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism, które pomogą Ci skutecznie rozwiązać Twoje problemy prawne. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie w każdej sprawie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
