• Autor: Janusz Polanowski
Jestem współwłaścicielem nieruchomości (1/2 bez podziału, co jest czyje) pod działalność handlowo-usługową z funkcją mieszkalną, w której na parterze znajduje się gastronomia prowadzona przez najemcę płacącego nam czynsz. W związku z tym, że straciłem pracę, a umowa dzierżawy wygasa, chciałbym sam założyć działalność gospodarczą i prowadzić ją w tym lokalu. Czy drugi współwłaściciel może się nie zgodzić, abym to ja prowadził teraz działalność w naszym wspólnym lokalu? Oczywiście na takich samych warunkach, czyli zapłaciłbym mu dzierżawę za lokal. Dodam, że relacje z drugim współwłaścicielem nie są najlepsze. Jakich argumentów prawnych użyć, aby go przekonać?
Ustawodawca przepisy prawa materialnego (czyli merytorycznego) o współwłasności skoncentrował w artykułach od 195 do 221 Kodeksu cywilnego (K.c.). Niekiedy (zwłaszcza w sytuacjach spornych) zastosowanie mają przepisy proceduralne, szczególnie zawarte w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.); może chodzić o różne przepisy (zależnie od tego, czego dany spór dotyczy).
W sporach prawnych bardzo ważne jest wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.). Ponadto przydaje się odpowiednia aktywność, ponieważ bierność (np. milczenie wobec żądań lub zeznań kogoś innego) może zostać przez sąd potraktowana jako przejaw zgody z inną osobą (art. 230 K.p.c.), co może przyczynić się do przegrania (przynajmniej częściowo). Niekiedy aktywność przejawia się (lub powinna przejawiać się) w zgłaszaniu zarzutów.
Zobacz też: Wynajem mieszkania bez zgody współwłaściciela
Z uwagi na relacje ze współwłaścicielem warto zwrócić uwagę na możliwość stawiania (zgłaszania zarzutów) dotyczących zasad współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczego przeznaczania prawa.
Zazwyczaj tego rodzaju zarzuty w wielu rodzajach sporów cywilnych zgłasza się na podstawie artykułu 5 K.c., który traktowany jest jako przepis obronny (mający służyć wykazaniu, że druga strona sporu dopuszcza się nadużycia prawa podmiotowego). Własność (ustawowo określona w artykule 140 K.c.) zalicza się do praw podmiotowych, więc również może dochodzić do sytuacji, gdy ktoś zgłasza zarzut nadużycia własności z powołaniem się na art. 5 K.c.. Warto jednak pamiętać o tym, że wyżej wskazane kryteria prawne (w tym zasady współżycia społecznego) występują w artykule 140 K.c. (czyli w kodeksowym określeniu własności) – jako granice (wykonywania) własności, a właściwie uprawnień właścicielskich. To umożliwia powoływanie się na te kryteria bardziej aktywnie (nie tylko jako środkiem obronnym) – np. w relacjach między współwłaścicielami.
Współwłasność (art. 195 i następne K.c.) jest instytucją prawną (czyli prawnie regulowanym rozwiązaniem) z zakresu własności, a więc mogą mieć do niej zastosowanie kryteria wskazane w artykule 140 K.c. Oczywiście, chodzi o prawo prywatne, w którym bardzo duże znaczenie ma porozumienie stron (np. współwłaścicieli) – którego niemalże symbolicznym wyrazem jest zasada swobody umów (art. 3531 K.c.) – jednak nie można wykluczyć ingerencji władczej, zwłaszcza w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową. Należy dążyć do zawarcia porozumienia – również jako ugody (art. 917 i art. 918 K.c., art. 1831 i następne K.p.c.), ale warto przygotować się (nawet na wszelki wypadek) na trudności, więc proponuję zebrać argumenty na rzecz Pańskiego stanowiska oraz przeciwko odmiennemu stanowisku współwłaściciela, w tym związane z potrzebą wykazania, że odmowa zgody na korzystanie przez Pana z odnośnego lokalu użytkowego jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (czyli wykazania, że wykonywanie uprawnień przez współwłaściciela stanowi nadużycie przysługujących mu praw podmiotowych).
Równe udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności oznaczają, że nawet w sprawach zwykłego zarządu rzeczą wspólną – w tym przypadku nieruchomością (art. 46 K.c.) lub budynkiem – wymagane jest porozumienie między współwłaścicielami; zazwyczaj w takich sytuacjach można decydować większością udziałów (art. 201 K.c.). To sprawia, że w przedstawionej przez Pana sytuacji mamy faktycznie do czynienia z czymś bardzo podobnym do decydowania w sprawach spoza zarządu zwykłego rzeczą wspólną – w takich sprawach (art. 199 K.c.) wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli. Praktyka, także orzecznicza, pokazuje (i to dość często), że zdarzają się trudności rozdzielenia spraw z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną oraz wykraczających poza ten zakres; duże znaczenie mogą mieć szczegółowe okoliczności, właściwe poszczególnym przypadkom.
Wynajęcie części budynku (pomieszczenia częściej się wynajmuje, zaś grunty zazwyczaj wydzierżawia) – zwłaszcza w niezbyt dużym obiekcie – wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli; niekiedy mogą pojawiać się wątpliwości (np. w przypadku śmierci któregoś ze współwłaścicieli lub w przypadku braku kontaktu z nim), ale lepiej unikać nadmiernej śmiałości w samodzielnym decydowaniu (nawet na wszelki wypadek). Zazwyczaj inaczej rzecz przedstawia się w przypadku dokonania podziału rzeczy wspólnej do korzystania (art. 206); podział taki (podział po łacinie nazywany quoad usum) może nastąpić umownie albo na drodze sądowej. Z wielu względów – zwłaszcza dowodowych (art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.) często przydaje się umowa na piśmie, ale do zwarcia umowy może dojść również (między innymi) w sposób konkludentny (łacińskie: per facta concludentia), np. wskutek akceptowania (chociażby przez brak sprzeciwu) używania części rzeczy wspólnej (np. budynku) przez niektórych współwłaścicieli – zwłaszcza w przypadku trwającej wiele lat stabilnej sytuacji w tym zakresie (zdarza się np. tak, że w jakichś kamienicach czynszowych od jednych lokatorów czynsz pobiera jeden współwłaściciel, a od innych kolejny).
Sam podział (umowny lub sądowy) rzeczy wspólnej do korzystania to jedno, ale trzeba również brać pod uwagę nakłady na rzecz wspólną oraz pożytki z niej. Regułą jest „uczestniczenie” w pożytkach oraz w nakładach przez współwłaścicieli stosownie do udziałów (art. 207 K.c. w związku z art. 204 K.c.). Oczywiście, przydaje się odpowiednio precyzyjna umowa – zwłaszcza w przypadku prowadzenia działalności, z którą mogą się wiązać określone nakłady (np. na malowanie lub sprzątanie). Podobnie jak w innych sytuacjach, w grę może wchodzić rozstrzygnięcie sporu przez sąd.
Pan jest jednym ze współwłaścicieli, więc trudno byłoby znaleźć uzasadnienie dla płacenia przez Pana czynszu, ponieważ czynsz to rodzaj opłaty za korzystanie z rzeczy cudzej, np. na podstawie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) albo umowy dzierżawy (art. 693 i następne K.c.) – zaś to jest rzecz Pańska (choć nie wyłącznie), a nie cudza. W aspekcie ekonomicznym mogłoby chodzić o coś podobnego do czynszu, ale nie płaci się czynszu samemu sobie. Wobec powyższego, widać już, że chodziłoby o uzgodnienie (albo o ustalenie przez sąd) wysokości nakładów na rzecz wspólną – z uwzględnieniem korzystania z niej (jakiś wpływ miałoby zapewne korzystanie z innego wspólnego lokalu w tym samym budynku wspólnym).
Proszę brać pod uwagę również ewentualność zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Ustawodawca na pierwszym miejscu wymienia podział fizyczny rzeczy (jeśli jest on możliwy). Jednym ze sposobów podziału fizycznego (choć nie dosłownie) jest wyodrębnienie nieruchomości lokalowych (nie tylko mieszkalnych) – swoistą instrukcję w tym zakresie zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali (w starostwach często można uzyskać praktycznie przydatne informacje, np. dane kontaktowe do aktywnych na rynku lokalnym specjalistów, których opinie są potrzebne). Gdyby doszło do takiego zniesienia współwłasności, że Pan stałby się właścicielem (wyłącznym) jednego z lokali (np. użytkowego) w danym budynku, to byłby Pan uprawniony z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) do decydowania o nim (np. o samodzielnym używaniu go albo o wydzierżawieniu go). Wyodrębnienie nieruchomości lokalowych skutkowałoby powstaniem (z mocy prawa) wspólnoty mieszkaniowej.
Prawdopodobnie potencjalne pożytki z lokalu użytkowego są wyższe od potencjalnych pożytków z mieszkalnego, więc – w przypadku zniesienia współwłasności – należy brać pod uwagę ewentualność dopłat (co również przewidziano w przepisach o zniesieniu współwłasności).
Reasumując: współwłasność sprawia, że każdy ze współwłaścicieli ma równe prawa co do decydowania o korzystaniu z danej nieruchomości. Ani Pan, ani współwłaściciel nie macie prawa decydować samodzielnie.
Wobec sprzeciwu współwłaściciela, Pan, jako również współwłaściciel, jest uprawniony wystąpić na drogę sądową. Wnioski główne (czyli podstawowe żądania) mogą być różne, przykładowo: o podział budynku do używania (art. 206 K.c.), ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 203 K.c.), zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
