• Data: 2024-02-02 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Odkrycie wad w budynku po latach użytkowania to poważny problem, który stawia pod znakiem zapytania jakość wykonania i zgodność z projektem. Przepisy prawa cywilnego, w tym dotyczące rękojmi za wady fizyczne, dają pewne możliwości dochodzenia roszczeń przez poszkodowanych. W takim temacie zwrócił się do nas pan Wiktor, opisując, że budynek mieszkalny, wielorodzinny został oddany do użytku przed 6 laty. Podczas remontu zostały odkryte poważne wady wykonawcze, niewidoczne bez ingerencji w strukturę budynku. Wykonawca, wykonując budynek, nie spełnił wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego (przegrody nie spełniają wymagań szczelności i izolacyjności ogniowej,) oraz izolacji cieplnej (za mała grubość warstwy termoizolacyjnej oraz miejscowe jej braki). Mieszkanie nie spełnia też wymogów z zakresu instalacji sanitarnych (zbyt mały strumień powietrza powodujący niedostateczną wentylację pomieszczeń). Nasz klient pyta więc, co można z tymi wadami zrobić. Czy można domagać się od wykonawcy doprowadzenia budynku do wymagań stawianych przez przepisy, ewentualnie zwrotu kosztów poniesionych na samodzielne usunięcie wad?
Dom istotnie posiada wady i prawdopodobnie został wykonany niezgodnie z umową czy projektem, co zakładam w oparciu o opis sprawy.
Do umów o dzieło, w tym umów o roboty budowlane, mają zastosowanie przepisy o rękojmi z tytułu sprzedaży.
Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Ustawodawca dodał, że warunkiem dochodzenia roszczenia z rękojmi jest dochowanie przez kupującego aktu staranności w postaci zawiadomienia o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 K.c.), przy czym wykrycie wady rzeczy, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiadomości specjalnych, następuje wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z jej przeznaczeniem.
Na gruncie przepisu art. 556 § 1 K.c., a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy zależy od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. Definicja wady budowlanej, „Inżynier budownictwa”, marzec 2006 r.).
Niewątpliwie opisane wady zmniejszają użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, że wady te odpowiadały kryteriom określonym w art. 556 § 1 K.c. Co do zasady więc: powodowie, powołując się, na te konkretne wady, mogli skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.
Konsekwencją surowej odpowiedzialności wykonawcy dzieła jest obowiązek Państwa jako zamawiających, w tym wypadku Inwestorów, z uwagi na treść przepisu art. 563 § 1 K.c., dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż winien Pan, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić wykonawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Aktualnie, zgodnie z art. 568 § 1 K.c., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Ponadto art. 568 § 2 K.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.
Zgodnie z § 6 ww. przepisu „upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.
Nasz klient musiałby więc wykazać, że wada została zatajona.
Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00, LEX nr 28819).
Te same skutki co podstępne zatajenie wady wywołuje bowiem udzielenie kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, że wady nie istnieją. W tym przypadku, w ustawowym ujęciu przepisu art. 564 K.c., bez znaczenia jest strona podmiotowa działania sprzedawcy – nie jest tu wymagana ani umyślność tej strony, czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży. Omawiany przepis z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze, będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości. Celem regulacji art. 564 K.c. jest bowiem ochrona kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Stąd nie może być ona wykładana zawężająco. Tak w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją, może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości, których, jak się okaże, w rzeczywistości nie posiada. Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy, czy też w dotyczącej jej dokumentacji (por. wyrok SN z dnia 27 stycznia 2004 r., sygn. akt II CK, 378/02, z dnia 19 października 2005 r., sygn. akt V CK 260/05).
W przypadku takiego wykazania pan Wiktor ma prawo do roszczenia o obniżenie ceny umowy, w tym wypadku zwrot kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości nieruchomości lub żądania naprawy na koszt wykonawcy.
Jednak konieczne będzie wykazanie zatajenia wady. W tym celu należy porównać umowę, projekt, wpisy w dzienniku budowy. Jeśli będą zgodne, i wskażą, że wykonawca potajemnie zapewnił o prawidłowym wykonaniu umowy, mimo iż wygląda to zgoła inaczej – są podstawy do dochodzenia roszczenia po upływie terminu 5 lat od wydania.
Dlatego z uwagi na upływ czasu w opisanej sytuacji jest to bardzo istotne.
Gdyby wady te stwierdzono wcześniej, można byłoby bez udowodniania ukrycia wad dochodzić roszczeń. Teraz jest to obwarowane ostrzej.
Przypadek z przeciekającym dachem
Pani Katarzyna kupiła nowy dom z pięknym, drewnianym dachem. Po kilku latach, podczas pierwszej poważnej ulewy, zauważyła przecieki. Okazało się, że materiał użyty do pokrycia dachu był niższej jakości niż obiecano w umowie. Pani Katarzyna musiała skorzystać z rękojmi, domagając się od wykonawcy naprawy wad budynku, które zdecydowanie zmniejszyły użyteczność i wartość nieruchomości.
Problemy z instalacją elektryczną
Pan Tomasz po zakupie mieszkania w nowo wybudowanym bloku szybko zauważył problemy z instalacją elektryczną. Okazało się, że instalacja była wykonana niezgodnie ze standardami, co powodowało częste awarie i stanowiło zagrożenie pożarowe. Pan Tomasz skorzystał z przepisów o rękojmi, domagając się od dewelopera naprawienia wad i pokrycia kosztów związanych z tymi problemami.
Wady ukryte w starym budynku
Rodzina Nowaków zakupiła stary dom, który według sprzedającego był w dobrym stanie technicznym. Jednak po kilku miesiącach użytkowania zaczęły pojawiać się problemy z wilgocią i grzybem na ścianach. Po konsultacji z ekspertem okazało się, że w domu jest problem z izolacją, który nie został ujawniony przez sprzedającego. Rodzina zdecydowała się na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady ukryte budynku, ponieważ wada ta znacząco wpłynęła na bezpieczeństwo i komfort ich życia.
Podsumowując, w przypadku wykrycia wad w budynku istotnych z punktu widzenia jego użyteczności i wartości, właściciele mają do dyspozycji konkretne narzędzia prawne. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne pozwalają dochodzić naprawienia szkody, obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy.
Potrzebujesz pomocy prawnej w związku z wykrytymi wadami w Twojej nieruchomości? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line oraz profesjonalnego sporządzania pism związanych z rękojmią za wady fizyczne budynku. Opisz swój problem już teraz – skorzystaj z formularza kontaktowego umieszczonego pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., sygn. akt II CK, 378/02
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2005 r., sygn. akt V CK 260/05
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
