• Data: 2024-12-21 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Sprawa dotyczy domu sąsiada stojącego od czasów powojennych w granicy mojej działki w mieście, na terenie zabudowy jednorodzinnej.
Do 1999 r. właścicielami byli moi rodzice. W 1997 r. córka sąsiadki zwróciła się do moich rodziców o pozwolenie na wybicie okna. Niestety moi rodzice zgodzili się na to. Od 1999 r. jestem jedyną właścicielką działki. Z sąsiadami ciągle są problemy. Od kilku lat w cyklach co 3 lata remontują i malują dom, więc zgodnie z przepisami muszę im zapewnić dostęp od strony mojej działki. Wyrażają też sugestie odnośnie drzew posadzonych na mojej działce w odległości ponad 4 m od granicy. Sąsiadka otwiera okno, zdarzało się, że stoi w oknie roznegliżowana. Jest to irytujące, ale do zniesienia, natomiast ostatnio zaczęła wykładać na parapet okna chleb i okruszki w różnych plastikowych opakowaniach, które wiatr rozwiewa po mojej działce. Okno jest na parterze. Boję się o moje psy, bo mogą zjeść spleśniały chleb – to są duże psy i swobodnie sięgają do parapetu. Już teraz mam problemy z ich zdrowiem. Chciałabym dowiedzieć się, jaki jest status mojej działki w okolicy okna sąsiada. Czy mogę tam postawić np. gabion, drewniany płot itp.? Rozumiem, że zgodnie z prawem budowlanym sąsiadka nie powinna robić sobie okna akurat w ścianie na granicy działek, ma wiele innych okien w swoim budynku. Bardzo proszę o informacje z powołaniem się na przepisy. Nie chcę eskalacji problemów, ale nie mogę biernie patrzeć na to, co się dzieje.
Zgodnie z obecnie obowiązującym Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 12):
„Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1)1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.
9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.
10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową”.
Natomiast ww. przepisy obowiązują od 2002 roku. Żaden przepis nie wymaga dostosowywania istniejącego budynku do przepisów obecnych. Oczywiście może Pani wnieść pismo do Nadzoru Budowlanego, by przyjrzeli się sprawie odległości, być może dopatrzą się naruszeń.
Co do budowy gabionu czy płotu, to w pierwszej kolejności musi Pani zapoznać się z miejscowym planem, czy nie wprowadza jakiś ograniczeń. Jeśli nie, to musi Pani zweryfikować w gminie (organ architektoniczno-budowlany), czy nie wymagają pozwolenia albo zgłoszenia. Najczęściej budowa ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,2 m nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Jeśli jednak ogrodzenie ma formę muru oporowego, czyli podtrzymuje grunt przed osuwaniem się, to głoszenie albo pozwolenie może być wymagane.
Co więcej, jeśli zacieniałby sąsiadce światło do okna, to ta ma roszczenie do Pani o zakaz immisji z art. 144 Kodeksu cywilnego.
Dalej wskazuję, że generalnie żaden przepis nie wskazuje, jaką minimalną odległość zachować pomiędzy płotem/ogrodzeniem a granicą sąsiedniej działki. Natomiast zawsze trzeba go postawić na własnej działce. Budowa w granicy płotu/ogrodzenia wymaga zgody sąsiada (pisemnej dla celów dowodowych). Wówczas trzeba mieć też na uwadze art. 154 Kodeksu cywilnego: ,„Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.
Natomiast co do zachowania sąsiadki, czyli pojawiania się w oknie w negliżu, pozostawiania na parapecie okna zwróconego w stronę Pani działki żywności, przez co zanieczyszcza Pani działkę i naraża zdrowie i życie Pani psów, to zalecam wystosować do sąsiadki oficjalne przedsądowe wezwanie do zakazu immisji i zakazu naruszania Pani prawa własności, żądając zaprzestania zanieczyszczania Pani podwórka i narażania zdrowia i życia Pani psów, co dzieje się z uwagi na pozostawianie żywności, w tym często nieświeżej, na parapecie okna jej domu zwróconego w stronę Pani działki. Zgodnie bowiem z art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Zgodnie zaś z art. 222 §2 Kodeksu cywilnego: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Ma więc Pani w tym zakresie roszczenia. W piśmie należy jej wyznaczyć termin i wskazać czego się Pani domaga pod rygorem podjęcia dalszych kroków prawnych. Jeśli powyższe nie poskutkuje, pozostaje droga sądowa (a to potrwa, kosztuje i nie ma gwarancji, jak się skończy). Warto więc przejrzeć mpzp i zasięgnąć w gminie informacji, jakie formalności wymagają dla postawienia płotu; przy czym dobrze byłoby, gdyby technicznie płot stał na Pani działce, a nie w granicy, by nie musiała Pani prosić sąsiadki o zgodę i dzielić się z nią prawem do korzystania z płotu (wszak wówczas znów mogłaby tam zacząć ustawiać karmiki i inne dziwne rzeczy ze starą żywnością zaśmiecającą Pani podwórko czy zachęcającą do spożywania tych „produktów” przez Pani psy).
Przypadek z nieodpowiednim usytuowaniem okna
W 2015 r. sąsiadka, której dom znajdował się blisko granicy, wprowadziła zmiany w konstrukcji swojego budynku i umieściła okno wychodzące na sąsiednią działkę bez zgody właściciela. Pomimo początkowego braku reakcji, sąsiedzi zaczęli składać skargi do urzędu, wskazując, że okno było zbyt blisko granicy i naruszało przepisy budowlane. Ostatecznie urząd nakazał zasłonięcie okna i przywrócenie poprzedniego stanu budynku, ponieważ otwór był sprzeczny z przepisami o odległościach od granicy działki.
Problem z immisją w postaci zanieczyszczenia działki
W innej sytuacji, właścicielka posesji miała problem z sąsiadem, który regularnie rzucał jedzenie dla ptaków przez okno, co przyciągało nie tylko ptaki, ale także gryzonie. Sąsiadka wielokrotnie zgłaszała problem bezpośrednio, ale nie przynosiło to efektów. Ostatecznie zdecydowała się na interwencję prawną, powołując się na art. 144 Kodeksu cywilnego o zakazie immisji, co pozwoliło jej wyegzekwować zaprzestanie niechcianego zachowania.
Problem z zachowaniem prywatności
Młode małżeństwo przeżywało trudności związane z sąsiadką, która miała okno w ścianie graniczącej z ich podwórkiem. Kobieta często stała w oknie ubrana w niewłaściwy sposób, co powodowało nieprzyjemne sytuacje, zwłaszcza gdy ich dzieci przebywały w ogrodzie. Mimo próśb sąsiadka nie zmieniała swojego zachowania. Właściciele posesji zdecydowali się na postawienie wyższego ogrodzenia od strony tego okna, aby zapewnić sobie więcej prywatności.
Konflikty z sąsiadami dotyczące okien umieszczonych blisko granicy działki mogą być uciążliwe i wpływać na komfort życia właścicieli nieruchomości. W takich przypadkach warto znać przepisy dotyczące minimalnych odległości i praw sąsiadów, aby skutecznie egzekwować swoje prawa. Warto również rozważyć rozwiązania fizyczne, takie jak budowa ogrodzenia, oraz podejmować działania prawne w przypadku naruszeń, aby zapewnić sobie prywatność i bezpieczeństwo na swojej posesji.
Oferujemy kompleksową pomoc prawną online, w tym sporządzanie pism i konsultacje dotyczące problemów z sąsiadami, ochrony własności i rozwiązywania sporów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne wsparcie prawne dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
