Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości udzielone za granicą

• Data: 2024-01-11 • Autor: Janusz Polanowski

Sprzedaż nieruchomości, choć nie jest skomplikowaną transakcją, może powodować pewne kłopoty. Dotyczą one m.in. sytuacji, gdy właściciel mieszka za granicą i chce sprzedać mieszkanie. Wówczas konieczne jest pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Temat omawiamy w oparciu o pytanie pani Aliny, która opisała nam, że jeden ze współwłaścicieli nieruchomości mieszka za granicą. Nie może przyjechać do Polski w dniu sprzedaży nieruchomości. Nasza klientka pyta więc, jak za granicą załatwić sprawę pełnomocnictwa dla brata do reprezentowania przy sprzedaży nieruchomości. Czy osoba mieszkająca na stałe za granicą może sporządzić pełnomocnictwo u notariusza w Polsce?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości udzielone za granicą

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości

Wymogi prawa w zakresie pełnomocnictwa oraz dotyczące dokonywania czynności notarialnych są takie same – niezależnie od tego, w jakim państwie mieszka osoba, która udziela pełnomocnictwa, przyjmuje pełnomocnictwo lub dokonuje czynności notarialnej. Miejsce zamieszkania takiej osoby ma (w omawianym zakresie) spore znaczenie faktyczne (np. koszty, tak zwane zorganizowanie spraw), ale jest prawnie obojętne.

W Polsce funkcjonuje zasada swobody wyboru notariusza (spośród notariuszy praktykujących na polskim terytorium). Na stronach internetowych polskiego Ministerstwa Spraw Zagranicznych powinny być dostępne nie tylko informacje o polskich placówkach konsularnych, ale także o poświadczaniu dokumentów (w tym przez zastosowanie klauzuli o nazwie apostille). Te źródła informacji mogą się przydać w wyborze odpowiedniego sposobu dokonania czynności – w tym z uwzględnieniem kosztów (np. opłat za czynności konsularne) oraz czasu (poświadczanie dokumentów zagranicznych może wymagać cierpliwości).

Należy zwrócić uwagę na stosowaną przez ustawodawcę terminologię. Bardzo ważne jest określenie „w formie prawnej” (np. „w formie aktu notarialnego”). Ustawodawca akcentuje więc znaczenie formy prawnej; to jest istotne, ponieważ w części polskich placówek konsularnych wolno sporządzać akty notarialne – dokonują tego pracownicy służby konsularnej, a nie notariusze.

W przedstawionej sytuacji podstawowy wybór jest (w miarę możliwości) między:

  • ustaleniem innej (dogodnej dla wszystkich zainteresowanych) daty sporządzenia oraz podpisania aktu notarialnego z umową sprzedaży nieruchomości;
  • udzieleniem pełnomocnictwa według prawa polskiego (np. w polskim konsulacie);
  • udzieleniem pełnomocnictwa w dokumencie zagranicznym (wymagającym poświadczenia).

Zobacz też: Podatek od sprzedaży domu w UK

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Forma aktu notarialnego obowiązkowa przy sprzedaży nieruchomości

Ustawodawca wymaga przy umownym zbywaniu nieruchomości zachowania formy aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Ten wymóg sformułowano pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); tenże rygor dotyczy także (między innymi) formy udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania przy umownym zbyciu lub nabyciu nieruchomości. W wielu sytuacjach wystarczy udzielenie pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.) w tak zwanej zwykłej formie pisemnej. Jednakże z wymogiem dokonania czynności prawnej w określonej formie szczególnej – a taką jest np. forma aktu notarialnego dla umownego zbycia nieruchomości (art. 158 K.c.) – wiąże się (sformułowany w art. 99 K.c.) wymóg udzielenia pełnomocnictwa w takiej samej formie szczególnej; dlatego właśnie pełnomocnik dla sprzedania albo kupienia nieruchomości powinien zostać ustanowiony w formie aktu notarialnego.

Gdyby współwłaściciel danej nieruchomości (to jest potencjalny mocodawca) mógł przybyć do dowolnej w Polsce działającej kancelarii notarialnej (a termin byłoby dobrze wcześniej uzgodnić z takową kancelarią), to pełnomocnictwo mogłoby zostać udzielone w formie aktu notarialnego – i to sporządzonego przez notariusza polskiego. Później dokument (wypis z aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie woli o ustanowieniu pełnomocnika) należałoby przesłać – prawdopodobnie Pełnomocnikowi lub do kancelarii notarialnej, w której planowane jest sporządzenie aktu notarialnego z umową sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) nieruchomości (art. 46 K.c.).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Ustanowienie pełnomocnictwa poza Polską

W przypadku trudności w przybyciu do Polski (w celu udzielenia pełnomocnictwa przed polskim notariuszem) przez jednego ze współwłaścicieli trzeba będzie doprowadzić do sporządzenia aktu notarialnego z pełnomocnictwem poza Polską albo do zwarcia umowy sprzedaży za granicą – ale ten ostatni wariant (o ile nawet okazałby się realny) wiązałby się z wysokimi kosztami oraz z załatwianiem wielu formalności, więc rozsądek przemawia za rozważaniem jedynie dalszych ewentualnych wariantów udzielenia pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości (w formie aktu notarialnego, co wymaga zaakcentowania).

Jedynie w części polskich placówek konsularnych jest możliwość sporządzenia aktu notarialnego (według prawa polskiego) – np. zawierającego oświadczenie o ustanowieniu pełnomocnika. Gdyby potencjalny mocodawca rozważał ten wariant, to należałoby odpowiednio wcześniej skontaktować się z przynajmniej jedną polską placówką konsularną (działającą, być może nie tylko w Norwegii) lub z polskim Ministerstwem Spraw Zagranicznych. Czasami (np. z powodu choroby) może być nieobecny pracownik konsularny, upoważniony do sporządzania aktów notarialnych – także dlatego potrzebne są uzgodnienia.

Dalszym wariantem mogłoby być udzielenie pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego!) przed notariuszem zagranicznym (np. norweskim), a następnie uzyskanie poświadczenia zagranicznego aktu notarialnego (notariusz w Polsce powinien wiedzieć, jakiego rodzaju poświadczenie zagranicznego dokumentu byłoby potrzebne); poświadczenia dokumentów (np. przy pomocy klauzuli i nazwie apostille) dokonuje organ państwa (np. ministerstwo spraw zagranicznych), w którym został sporządzony dokument zagraniczny. Proszę pamiętać o tym, że dla użycia w Polsce zagranicznego dokumentu (zwłaszcza dokumentu urzędowego) w sytuacjach formalnych (a do takich zalicza się sporządzenie aktu notarialnego) wymagane jest oficjalne (w Polsce przysięgłe) przetłumaczenie dokumentu na język Polski. Poza tym warto zwrócić uwagę na fakt, że w niektórych państwach działają nie tylko notariusze publiczni (tak jest w Polsce, gdzie każdy notariusz ma status osoby zaufania publicznego), ale także inne kategorie osób nazywanych „notariuszami” (być może z użyciem także dalszych określeń). Akty notarialne za granicą powinny być sporządzane przez notariuszy publicznych – aby można było liczyć (po ich poświadczeniu) na możliwość użycia w Polsce (np. przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Precyzyjne określenie zakresu pełnomocnictwa

Niezależnie od tego, w jakich okolicznościach szczegółowych miałoby dojść do sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, mocodawca (aktualnie: potencjalny mocodawca) powinien zastanowić się nad tym, czego chce dokonać – szczególnie przez udzielenie pełnomocnictwa. Pomóc w tym może uważne przeczytanie przepisów o pełnomocnictwie (art. 98 i następne K.c.) oraz zestawienie z nimi sytuacji. W ramach podstawowego podziału pełnomocnictwa dzielą się na: ogólne i szczególne. Jednak da się wskazać różne „stopnie” ogólności oraz szczególności (szczegółowości). Forma aktu notarialnego jest formą najbardziej solenną (najbardziej doniosłą), więc pełnomocnictwo w takiej formie prawnej udzielone ma bardzo duże znaczenie. Czy mocodawca ma na celu (tytułem przykładu): umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży konkretnej nieruchomości (a właściwie udziałów w takiej nieruchomości) na rzecz imiennie wskazanego (potencjalnego) nabywcy za określoną cenę, upoważnienie do sprzedania nieruchomości (jednej albo większej liczby), a może udzielenie pełnomocnictwa do zajmowania się majątkiem mocodawcy przez pełnomocnika? Ten przykładowy zestaw pytań może pomóc w podjęciu decyzji oraz jej sformułowaniu w treści pełnomocnictwa.

Przykłady

Przypadek pani Anny, mieszkającej w Wielkiej Brytanii

Pani Anna jest współwłaścicielką nieruchomości w Polsce, ale od lat mieszka w Wielkiej Brytanii. Chcąc sprzedać swój udział, zdecydowała się udzielić pełnomocnictwa swojemu bratu w Polsce. Skorzystała z możliwości udzielenia pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego w polskim konsulacie w Londynie, co pozwoliło jej uniknąć kosztownego i czasochłonnego powrotu do Polski.

 

Sytuacja pana Michała, podróżującego po świecie

Pan Michał, będąc w trakcie długiej podróży po Azji, dowiedział się o potrzebie sprzedaży rodzinnego domu w Polsce. Aby umożliwić transakcję, nawiązał kontakt z polską ambasadą w Tajlandii, gdzie udzielił pełnomocnictwa swojej siostrze. Dzięki temu siostra mogła przeprowadzić sprzedaż w jego imieniu, jednocześnie respektując polskie wymogi prawne dotyczące formy aktu notarialnego.

 

Doświadczenie pana Krzysztofa, inwestora zagranicznego

Pan Krzysztof, inwestor z Norwegii, zainteresował się zakupem nieruchomości w Polsce. Ze względu na trudności w zorganizowaniu podróży do Polski zdecydował się udzielić pełnomocnictwa polskiemu adwokatowi. Pełnomocnictwo zostało udzielone w formie aktu notarialnego przed norweskim notariuszem, a następnie poświadczone zgodnie z procedurą apostille, co umożliwiło jego wykorzystanie w Polsce i przeprowadzenie transakcji bez konieczności fizycznej obecności pana Krzysztofa. 

Podsumowanie

Podsumowując, udzielanie pełnomocnictwa w procesie sprzedaży nieruchomości jest procedurą, która wymaga przestrzegania specyficznych wymogów prawnych, w tym formy aktu notarialnego. Artykuł pokazuje, że niezależnie od miejsca zamieszkania, istnieją elastyczne rozwiązania umożliwiające udzielenie pełnomocnictwa, zarówno w kraju, jak i pełnomocnictwa za granicą. 

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentów dotyczących sprzedaży nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług on-line - zapewniamy kompleksowe wsparcie prawne, więc już teraz opisz swój problem przez formularz kontaktowy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »