Podział nieruchomości ze służebnością osobistą

Przedstawiona przez Pana sytuacja (w tym treść księgi wieczystej) wiąże się z paroma aspektami, które warto ukazać.

Prawo własności nieruchomości

Umowa dożywocia – art. 888 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – na ogół skutkuje przeniesieniem własności (art. 155 K.c.). Napisałem „na ogół”, bo niekiedy także w przypadku darowizn zdarzają się umowy przedwstępne (art. 389 i następne K.c.) – w takich sytuacjach niezbędne jest przeniesienie własności (co na ogół polega na zawarciu tak zwanej umowy wykonawczej, związanej z wcześniejszą umową zobowiązującą – przedwstępną). Treść odnośnej księgi wieczystej (dokładnie: jej dział II) wskazuje na to, że jest Pan właścicielem nieruchomości lub działek ewidencyjnych (o tym zagadnieniu piszę dalej).

Już same uprawnienia właścicielskie (ukazane w art. 140 K.c.) wskazują jednoznacznie na to, że Pan jest uprawniony, między innymi, dysponować tym, co do Pana należy, np. sprzedać (art. 535 i następne K.c.). Skoro Pan – co więcej, wyłącznie Pan (z wyłączeniem innych osób, według art. 140 K.c.) – jest uprawniony decydować w sprawie zbycia nieruchomości, to tym samym (a nawet tym bardziej) wyłącznie Pan jest uprawniony podejmować starania o dokonanie podziału nieruchomości. Chodzi o podejmowanie starań, ponieważ decyzje administracyjne z zakresu podziału nieruchomości uprawnione są podejmować organa administracji publicznej szczebla gminnego (np.: wójt lub burmistrz). Gminy dość często wprowadzają ograniczenia powierzchniowe, od których można odstąpić, np. w przypadku więcej niż jednego budynku na jednej nieruchomości gruntowej. Podstawowe przepisy z zakresu podziału nieruchomości zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza w jej art. 92 i następnych).

Służebność osobista na nieruchomości

Z uwagi na ustanowioną służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), obciążone zostało Pańskie prawo własności odnośnie do trzech działek ewidencyjnych lub nieruchomości (tym zagadnieniem zajmuję się niżej). Gdyby więc doszło do podziału nieruchomości, to również nowe nieruchomości (powstałe wskutek podziału) byłyby obciążone danym ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 i następne K.c.) – służebnością mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), która zaliczana jest do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.).

Wprawdzie samo zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości nie wymaga zgody uprawnionych do wykonywania odnośnej służebności (czyli Pańskich rodziców), to jednak byłoby najprościej, gdyby rodzice złożyli oświadczenie o wyrażeniu zgody na to, by ustanowioną przez Pana służebnością była obciążona wyłącznie ta nieruchomość (art. 46), na której – po podziale nieruchomości – będzie znajdował się dom, którego szczególnie dotyczy przysługująca im służebność mieszkania. Oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego – wprawdzie art. 77 K.c. (z którego taki wymóg wynika) w swej treści odnosi się wprost do umów, zaś ustanowienie służebności jest jednostronnym oświadczeniem woli, ale do ustanowienia służebności niezbędna jest, pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Zapewne – szczególnie przez wzgląd na rodzaj ustanowionej przez Pana służebności – byłoby realne doprowadzenie na drodze sądowej (w postępowaniu cywilnym) do wygaśnięcia odnośnej służebności co do nieruchomości (art. 46 K.c.) bez domu, który istniał w czasie ustanowienia służebności (odpowiednie zastosowanie art. 295 K.c. z uwagi na art. 297 K.c.), ale w postępowaniu sądowym najpewniej należałoby wykazać przynajmniej to, który dom był użytkowany w czasie ustanowienia służebności. Dobrowolna zgoda Pańskich rodziców na właściwe ograniczenie przysługującej im służebności mieszkania wydaje się wskazana – przydać się może odpowiednio precyzyjne wskazanie szczegółów (np. numeracji: działek ewidencyjnych oraz ksiąg wieczystych).

Księgi wieczyste i podział nieruchomości

Gdyby w Polsce funkcjonował jeden system ewidencjonowania nieruchomości, to prawdopodobnie mniejsze byłyby czekające Pana wyzwania. Niestety, nadal „księgi wieczyste sobie i ewidencja gruntów i budynków sobie”. To, nieco kolokwialne, sformułowanie znajduje odzwierciedlenie we wskazanej przez Pana księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Faktyczna sytuacja jest taka, że w praktyce nawet nie wiadomo, co jest nieruchomością w świetle prawa polskiego. Oficjalnie (jak się uczy studentów prawa) nieruchomość ustawowo określono w artykule 46 K.c.; to mogłoby wystarczyć (w odniesieniu do gruntów), gdyby nie inne istotne okoliczności. Pan (podobnie jak wielu ludzi) posługuje się określeniem „działka”, które może być skrótem od określenia „działka ewidencyjna”. Pierwszy szkopuł w tym, że nie wiadomo, czy „nieruchomość” (gruntowa) oraz „działka ewidencyjna” określają to samo (czyli są synonimami). Może się tak wydawać, ale wtedy zapewne dla każdej działki ewidencyjnej prowadzono by odrębną księgę wieczystą. W tym zaś przypadku są trzy działki ewidencyjne (X, Y, Z). Na podstawie Geoportalu można stwierdzić, że wcześniej wybudowany dom znajduje się na działce ewidencyjnej nr X, zaś można mieć wątpliwość, czy część nowego domu znajduje się częściowo również na działce ewidencyjnej nr Y – a w takich sytuacjach budynek (np. dom) stanowi część składową nieruchomości gruntowej (art. 47 i 48 K.c.).

Samo prowadzenie jednej księgi wieczystej dla trzech działek ewidencyjnych skutkuje tym, że ustanowiona przez Pana na rzecz Pańskich rodziców służebność mieszkania obciąża całą księgę wieczystą – a więc także działki ewidencyjne o numerach: Y oraz Z, chociaż wcześniej wybudowany dom posadowiony jest wyłącznie na działce ewidencyjnej nr X. Gdyby działka ewidencyjna była tym samym co nieruchomość, to obciążenie własności daną służebnością dotyczyłoby wyłącznie działki ewidencyjnej nr X (a i tak to stanowiłoby wyzwanie, bo nowy dom posadowiono na tej samej działce ewidencyjnej); jest jednak inaczej.

Zapewne czekają Pana wydatki – nie tylko na uregulowanie taksy notarialnej (o ile Pańscy rodzice zgodzą się ograniczyć zakres przysługującej im służebności mieszkania. Także na koszty usług geodezyjnych (które wydaję się bardzo prawdopodobne) oraz na opłaty sądowe związane z założeniem nowych ksiąg wieczystych i dokonanie wpisów, a także na opłaty administracyjne – np. związane z uzyskaniem zgody na podział nieruchomości.

Dodać do tego warto potrzebę uaktualnienia położenia nieruchomości i być może powierzchni nieruchomości (o sytuacji w oficjalnym ewidencjonowaniu nieruchomości świadczyć może to, że w odnośnej księdze wieczystej ujawniono powierzchnię łączną tychże trzech działek ewidencyjnych oraz powierzchnię jednej z nich).

Proszę dokładnie sprawdzić dokumenty – zawarte w aktach księgi wieczystej lub w zasobach ewidencji gruntów i budynków.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.