• Data: 2024-09-20 • Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Sprawa dotyczy problemu odzyskania kaucji za najem mieszkania. Właściciel podpisał protokół zdania mieszkania, w którym zaznaczył jedynie zgubienie klucza do skrzynki na listy oraz że w terminie 7 dniu zwróci kaucję na rachunek bankowy. Po 6 dniach wysłał kosztorys naprawy uszkodzeń, wyceniając ją na ok. 6500 zł. Podczas przekazania lokalu była jedynie mowa o wymianie stłuczonej szybki od drzwi łazienkowych, ale nie zawarł tego w protokole (proponowałam mu zwrot 400 zł). Nie zgadza się na ugodę ze mną i zagroził, że będzie dochodził zwrotu pozostałej kwoty, czyli ok. 4000 zł. O kaucji nawet nie chce słyszeć i jej oddać. Chciałam zaznaczyć, że mam podpisany protokół przez właściciela oraz całą korespondencję mailową z właścicielem. Czy mam szanse odzyskać kaucję w wysokości 2500 zł minus koszt dorobienia klucza?
Odpowiadając na Pani pytanie, wyjaśniam, że kaucja jest rozliczana z roszczeniami wynajmującego, o ile takie mu przysługują. To, czy one przysługują, czy nie, zależy od konkretnego stanu faktycznego, w tym momencie od tego, czy są rzeczywiście uszkodzenia w lokalu.
Zawsze będzie to zatem kwestia stanu faktycznego sprawy i ustalenia, czy uszkodzenia są, czy ich nie ma.
Temu co do zasady służy właśnie protokół zdawczo-odbiorczy, w nim powinno się opisać wszystkie stwierdzone uszkodzenia, usterki, zniszczenia itd. W Pani przypadku protokół na żadne usterki nie wskazuje, a jedynie na fakt zagubienia klucza. To w interesie właściciela tak naprawdę leżało wpisanie wszystkich uszkodzeń w protokół, skoro sam zrezygnował z tego – z całą pewnością działał na swoją niekorzyść. Ten protokół bowiem potwierdza, iż usterek nie było.
Protokół jest tzw. dokumentem prywatnym. Zgodnie z treścią art. 245 Kodeksu cywilnego jest to dowód na to, że osoba, która dokument podpisała złożyła oświadczenie określonej treści – jak w dokumencie, czyli dowód na to, że właściciel stwierdza, iż usterek nie było.
Taki dokument nie korzysta z domniemania autentyczności i prawdziwości dokumentu urzędowego. Niemniej jednak wyciąg ten jest dokumentem prywatnym, a dokument prywatny stanowi pełnoprawny środek dowodowy, który sąd orzekający może uznać za podstawę swoich ustaleń faktycznych, a następnie wyrokowania. Moc dowodowa dokumentu prywatnego jest słabsza aniżeli moc dowodowa dokumentu urzędowego, ale nie przeszkadza to jednak w tym, aby sąd orzekający w ramach swobodnej oceny dowodów uznał treść dokumentu prywatnego za zgodną z rzeczywistym stanem rzeczy.
Dlatego też, jeżeli właściciel nie udowodni ponad wszelką wątpliwość, że usterki były, i nie przekona o tym np. sądu w procesie o zwrot kaucji, a Pani jednocześnie zaprzeczy, że usterki były, to założyć można, że sąd zasądzi Pani zwrot kaucji w podanej w pytaniu wysokości.
Przypadek nadmiernych kosztów po wyprowadzce: Anna wynajmowała mieszkanie przez 3 lata. Po zakończeniu najmu właściciel podpisał protokół zdania lokalu, w którym wspomniał jedynie o drobnym zagubieniu klucza do piwnicy. Obiecał zwrot kaucji w ciągu tygodnia. Po kilku dniach przysłał jej kosztorys opiewający na 5 tysięcy złotych za rzekome uszkodzenia ścian i drzwi, które nie były uwzględnione w protokole. Anna złożyła sprawę do sądu, który uznał, że brak wpisania tych zniszczeń do protokołu oznacza, że właściciel nie ma podstaw do potrącenia tych kwot z kaucji.
Problem z nowymi uszkodzeniami: Krzysztof po zakończeniu wynajmu mieszkania podpisał z właścicielem protokół zdania, w którym nie było uwzględnionych żadnych uszkodzeń. Po tygodniu właściciel zażądał 3 tysięcy złotych za pęknięcia na ścianie, które, jak twierdził, pojawiły się po wyprowadzce Krzysztofa. Dzięki protokołowi, Krzysztof zdołał odzyskać pełną kwotę kaucji, ponieważ sąd uznał, że właściciel nie może dochodzić kosztów za usterki, które nie były zgłoszone w momencie oddania mieszkania.
Zbyt późne roszczenia właściciela: Magdalena zwróciła wynajmowane mieszkanie zgodnie z podpisanym protokołem, w którym jedynie zgubiony klucz do skrzynki pocztowej miał być naprawiony z jej kaucji. Właściciel po 10 dniach przesłał kosztorys na 6 tysięcy złotych za różne uszkodzenia, w tym porysowane podłogi i uszkodzone szafki. Magdalena odmówiła zapłaty, powołując się na protokół i korespondencję mailową, w której właściciel wcześniej nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń. Sąd uznał, że właściciel stracił prawo do roszczeń, ponieważ zrezygnował z ich zgłoszenia w odpowiednim czasie.
Protokół zdawczo-odbiorczy pełni kluczową rolę w ochronie praw najemcy przy odzyskiwaniu kaucji. W przypadku braku zgłoszonych usterek w momencie zwrotu mieszkania, właściciel ma ograniczone możliwości dochodzenia dodatkowych roszczeń. Z tego powodu warto zawsze zadbać o precyzyjne spisanie stanu lokalu przy jego zdawaniu, aby uniknąć nieuzasadnionych roszczeń finansowych.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących wynajmu nieruchomości, w tym odzyskiwania kaucji. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać szybką i skuteczną pomoc prawną dostosowaną do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
