• Data: 2025-01-12 • Autor: Katarzyna Bereda
Zleciłam firmie budowlanej remont generalny starego domu (pozbijanie starych tynków, położenie nowych, wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej, wymiana okien i rolet zewnętrznych). Budowlaniec sam przygotował umowę, według niej budowa miała zakończyć się w marcu 2023 r. Nie wyrobił się, więc podpisaliśmy aneks na kolejne 2 miesiące. Ponownie prace nie zakończyły się w wyznaczonym terminie. Wiem, że w międzyczasie wybudował 2 inne budynki, tymczasem mnie zapewniał, że pogoda nie sprzyja, dlatego nie przyjeżdża na moją budowę. Nie mamy określonych kar umownych. Budowlaniec umawia się ze mną, że na budowę przyjedzie, po czym tego nie robi. Miało to miejsce już kilkanaście razy. Limit mojej cierpliwości się wyczerpał. Niewiele rzeczy zostało do zrobienia, ale nie chcę z nim już kontynuować współpracy. Chciałabym jednak, żeby niezależna osoba oceniła zakres prac (wszystko jest rozgrzebane), żebym przy ewentualnym skierowaniu sprawy do sądu miała dowód. Do kogo się zwrócić w takim wypadku? Kierownik budowy? Rzeczoznawca sądowy? Dom miał być wynajmowany od maja, więc co miesiąc tracę pieniądze, które dostawałabym za najem. Firma otrzymała ode mnie już 80 tys. zł, do rozliczenia zostało nam jeszcze 15 tys. zł. Wyznaczyłam budowlańcowi ustnie ostateczny termin wykonania prac, później chciałabym zakończyć z nim współpracę. Jak najlepiej przygotować się do ewentualnego sporu w sądzie?
Zawarta między Państwem umowa to umowa o roboty budowlane, a więc w przypadku chęci odstąpienia od umowy lub zlecenia wykonania dalszych robót innej firmie powinna Pani stosować poniższe przepisy i rozwiązania.
Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.
Odpowiadając jednak na Pani pytanie i po analizie spornej sytuacji wskazuję, iż w mojej ocenie może Pani odstąpić od niniejszej umowy. Co więcej, jak wynika z przepisów ogólnych, tj. art. 656 § 1 K.c. w zw. z art. 635 K.c. „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła” oraz art. 636 § 1 K.c. „Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie”.
Może Pani dokonać niniejszego wypowiedzenia, albowiem, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, doszło do porzucenia budowy, a więc nieterminowego zakończenia – możemy więc mówić o zasadności art. 635 K.c.
Z uwagi na powyższe, aby odstąpienie było skuteczne, powinna Pani w pierwszej kolejności, stosownie do powyższych regulacji, wystosować do wykonawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy (art. 635 K.c.) lub wezwanie do zakończenia robót i poprawienia ich – jeżeli wykonane były wadliwie (art. 636 K.c.). Jeżeli jednak mówimy o samym opóźnieniu, zastosowanie będzie miał przepis art. 635 K.c., a więc możliwość odstąpienia od umowy.
Z uwagi na powyższe, aby rozpocząć kroki w niniejszej sprawie, proponuję w pierwszej kolejności wysłać do wykonawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy – na podstawie art. 635 K.c. Wezwanie należy wysłać listem poleconym – najlepiej na adres siedziby firmy, dla celów dowodowych przyszłej sprawy sądowej (o ile taka nastąpi).
Proszę pamiętać, iż może Pani także dochodzić naprawienia szkody na podstawie art. 494 K.c. Zgodnie bowiem z treścią art. 494 § 1 K.c. „Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”. Przychylić się należy do poglądu, iż szkoda ta obejmuje nie tylko szkodę spowodowaną niedojściem umowy do skutku, ale w jej zakres wchodzą także poniesione koszty związane z tą umową i z koniecznością odstąpienia od niej (tak A. Klein, Ustawowe prawo odstąpienia, s. 185 i in.; T. Pajor, Odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie zobowiązania, Warszawa 1982, s. 156; K. Zagrobelny, w: E. Gniewek, Komentarz, 2016, art. 494).
Jeżeli wierzyciel odstąpił od całej umowy na podstawie art. 493 § 2 K.c., chociaż niemożliwością dotknięta była jedynie część świadczenia, może domagać się odszkodowania za to, iż nie otrzymał świadczenia w ogóle, gdyż od całej umowy odstąpił (por. też analizę A. Kleina, Ustawowe prawo odstąpienia, s. 130–131).
Z uwagi na powyższe jak najbardziej – w przypadku odstąpienia od umowy z winy wykonawcy – może Pani dochodzić naprawienia powstałej szkody. Proszę jednak rozpocząć kroki od formalnego wysłania do wykonawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy, powołując się na powyższe regulacje, wraz z wnioskiem o rozliczenie, a także naprawienie powstałej szkody – jeżeli chce Pani takie roszczenie wystosować. Dopiero w przypadku braku porozumienia sprawę należy kierować do sądu.
Pani Anna zleciła firmie budowlanej kompleksowy remont mieszkania. Termin zakończenia prac ustalono na maj 2023 r., jednak już w kwietniu firma przestała realizować prace, tłumacząc się brakiem dostępności materiałów. Pani Anna wielokrotnie próbowała skontaktować się z wykonawcą, lecz otrzymywała jedynie lakoniczne zapewnienia o rychłym wznowieniu robót. W końcu, po konsultacji z prawnikiem, wysłała wykonawcy pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy na podstawie art. 635 K.c. oraz zażądała zwrotu wpłaconych zaliczek. Dzięki tej procedurze mogła później zlecić dokończenie prac innej firmie.
Pan Marek podpisał umowę z wykonawcą na wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej w swoim domu. Po rozpoczęciu prac zauważył, że część instalacji została wykonana niezgodnie z projektem, a przewody były niskiej jakości. Mimo wielokrotnego wzywania wykonawcy do poprawienia prac, nie podjął on żadnych działań. Pan Marek, opierając się na art. 636 K.c., sporządził pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a następnie powierzył poprawienie i dokończenie robót innej firmie, obciążając pierwotnego wykonawcę kosztami.
Pani Katarzyna zleciła firmie budowlanej budowę ogrodzenia wokół swojej działki. Po kilku dniach prac ekipa zniknęła z budowy, pozostawiając miejsce w stanie rozkopanym. Na próby kontaktu z wykonawcą reagowano wymówkami, że brakuje ludzi do pracy. Po miesiącu Pani Katarzyna skonsultowała się z rzeczoznawcą, który oszacował stan zaawansowania prac i możliwe koszty ich dokończenia. Następnie, korzystając z art. 635 K.c., wystosowała pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, domagając się zwrotu zaliczki oraz pokrycia strat wynikających z konieczności wynajęcia innej firmy.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe, gdy wykonawca nie wywiązuje się z obowiązków, opóźnia prace lub realizuje je wadliwie. Kluczowe jest sporządzenie pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, opartego na odpowiednich przepisach Kodeksu cywilnego. Warto również udokumentować stan zaawansowania robót i skonsultować się z rzeczoznawcą, aby zabezpieczyć swoje interesy w razie ewentualnego sporu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Potrzebujesz pomocy w sporządzeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub dochodzeniu swoich praw wobec nierzetelnego wykonawcy? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie kompleksową pomoc!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
