• Autor: Mateusz Rzeszowski
Odbieram od dewelopera nowe mieszkanie z miejscem parkingowym w garażu podziemnym. Problem polega na tym, że w umowie wstępnej, na załączonym schemacie obok wyznaczonego miejsca był bufor do filara, czyli dla mnie jako użytkownika tego garażu miejsce było w praktyce szersze niż norma. Przy odbiorze okazało się, że miejsce parkingowe dotyka słupa, czyli nie jest szersze. Deweloper mówi, że miejsce parkingowe spełnia normy. A mój argument jest taki, że schemat garażu obiecywał więcej. Dlatego wybrałem takie miejsce, a nie inne. Co mogę zrobić? Czy domagać się rekompensaty pieniężnej?
W przedmiotowej sytuacji może Pan skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Sprzedawca jest bowiem odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Zgodnie z art. 556(1) § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):
Art. 556(1) K.c.
„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
W przedmiotowej sytuacji rzecz sprzedana (nieruchomość mieszkaniowa wraz z przyległościami) nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił Pana deweloper (sprzedawca). Mamy zatem do czynienia bezsprzecznie z wadą fizyczną, ograniczającą użyteczność rzeczy. Stan faktyczny (szerokość miejsca parkingowego) nie odpowiada stanowi wynikającemu z umowy zawartej pomiędzy Panem a deweloperem (jeśli, jak Pan twierdzi, z umowy wynikała jednoznacznie szerokość Pana miejsca). Co więcej, nie tylko ma Pan mniej miejsca do parkowania, ale ze względu na fakt, iż filar znajduje się w granicy miejsca parkingowego, wzrasta ryzyko przypadkowego uszkodzenia samochodu.
W związku z powyższym, może Pan na podstawie art. 560 żądać obniżenia ceny. Jak stanowi omawiany przepis:
Art. 560 K.c.
„§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.
§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna”.
Żądanie obniżenia ceny w oparciu o cytowany przepis powinien Pan złożyć sprzedawcy pisemnie do rąk własnych, za potwierdzeniem odbioru na kopii, bądź też pisemnie listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jak wynika z § 3 cytowanego przepisu, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W praktyce określenie, jaka to ma być kwota, może być kłopotliwe. Najlepiej zatem przyjąć np. procentową wartość samego miejsca parkingowego (np. 30/40/50%) i takiej kwoty żądać. Przy czym kwota ta może być oczywiście negocjowana przez Państwa.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
