• Data: 2024-03-10 • Autor: Radca prawny Anna Sufin
Kupno nowego mieszkania od dewelopera jest ważną decyzją. Jak jednak pokazuje praktyka, nieruchomości z rynku pierwotnego nie zawsze są idealne. Pojawiają się często problemy z tzw. wadami fizycznymi lokalu. Podobny problem opisał nam pan Wiktor, który kupił w lutym mieszkanie od dewelopera. Po ukończeniu robót tydzień temu wprowadził się do mieszkania. Mieszkanie jest na ostatnim piętrze czteropiętrowego bloku, ze wszystkimi oknami eksponowanymi na wschód. Już pierwszej nocy okazało się, że w mieszkano panuje zaduch, a po otwarciu okna z obwodnicy miasta znajdującej się około 150 m od budynku dobiega całodobowy hałas generowany przez samochody ciężarowe. Okien w zasadzie nie można otwierać ani w dzień, ani w nocy. Hałas jest bardzo uciążliwy. Ponadto budynek został tak zaprojektowany, że na klatkach schodowych nie ma okien, są kratki wentylacyjne, ale i tak tam również panuje niemiły zapach. Nasz klient pyta, czy w tej sytuacji może wystąpić z roszczeniami wobec dewelopera. Według niego ten hałas to wada ukryta, poza tym uważa, że budynek został źle zaprojektowany i stoi zbyt blisko ruchliwej drogi. Najchętniej by mieszkanie w jakiś sposób oddał. Prosi więc o poradę.
Do sprzedaży mieszkania przez dewelopera stosujemy przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 556 i in. Kodeksu cywilnego, dalej: K.c.). Słuszne zatem nasz klient chciałby poszukiwać podstawy odpowiedzialności dewelopera za ewentualne wady właśnie w tych przepisach. Ponadto trzeba nadmienić, że deweloper odpowiada także za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 K.c.), ta zaś odpowiedzialność przedawnia się z upływem lat 10, podczas gdy co do zasady (o ile w umowie inaczej nie zastrzeżono) aktualnie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady budynku wynosi lat 5.
Zgodnie z art. 5561 K.c.:
„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent”.
Zobacz też: Reklamacja okien
W opisanym przypadku narażenie na ponadprzeciętny hałas z uwagi na bliskość obwodnicy w mojej ocenie należałoby uznać za wadę rzeczy, o ile oczywiście byłby to hałas przekraczający określone przepisami normy. Narażenie na taki hałas w dzień i w nocy powodowałoby, że lokal w istocie nie nadaje się do zamieszkania, stąd nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna posiadać. Narażenie na taki hałas mogłoby z jednej strony wynikać z wadliwego położenia budynku, z drugiej – z braku odpowiedniej izolacji akustycznej. Jak Pan jednak podaje, hałas jest słyszalny dopiero po otwarciu okien, stąd raczej nie mamy do czynienia z tym drugim przypadkiem. Podaje Pan, że Pana zdaniem deweloper w ogóle nie powinien budować budynku w takim usytuowaniu. Tu jednak trzeba wskazać, że z pewnością deweloper uzyskał wszelkie niezbędne pozwolenia na rozpoczęcie budowy, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy ustawy prawo budowlane i ustawy o drogach publicznych pozwalały na takie usytuowanie budynku. To ostatnie pozwoliłoby argumentować nawet, że hałas nie jest wadą mieszkania, a tylko jego cechą.
Zgodnie z art. 557 § 1 K.c. „sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”.
Jeżeli kupujący w chwili zawarcia umowy sprzedaży wie o wadzie nabywanej rzeczy, a mimo to decyduje się na zawarcie takiej umowy, to tym samym akceptuje fakt nabycia rzeczy wadliwej (tak np. J. Jezioro, w: Kodeks cywilny, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, s. 1047). Trzeba założyć, że wiedząc o istnieniu wady rzeczy, kupujący odpowiednio skalkulował wielkość zapłaconej przez siebie ceny (tak np. K. Haładyj, w: Kodeks cywilny, t. II, red. K. Osajda, s. 1069). Istotne jednak, że kupujący w chwili zawarcia umowy ma wiedzieć o istnieniu wady, a nie tylko mieć możliwość zauważenia wady przy dołożeniu należytej staranności. Wedle orzecznictwa i doktryny sprzedawca odpowiada za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 K.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który powinien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy (wyrok SA w Poznaniu z 26.1.1994 r., sygn. akt I ACR 640/94).
W ewentualnym postępowaniu to sprzedawca powinien wykazać, że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
W mojej ocenie w opisanym przypadku niestety dość łatwo byłoby dowieść (biorąc choćby pod uwagę zasady logiki i doświadczenia życiowego), że autor pytania wiedział o wadzie mieszkania. Zapewne miał świadomość (ponadto widział odpowiednie plany), że lokal znajdował się w bliskiej odległości od obwodnicy – takie informacje należałoby uznać za powszechnie znane. Każdy rozsądnie oceniający wie, że z taką bliskością łączy się uciążliwość dotycząca hałasu. Gdyby był to hałas zdecydowanie odbiegający od przeciętnej w podobnych przypadkach (np. obwodnica nie byłaby zaopatrzona w ekrany akustyczne itp.), wtedy dopiero można by się zastanawiać, czy nasz klient znał stopień tego hałasu. Żeby jednak w ogóle zająć się tematem, musiałby zwrócić się o sporządzenie opinii do biegłego akustyka. Jednak i w takim wypadku nie gwarantuję, że sąd uznałby, że takie narażenie na hałas stanowi wadę ukrytą, za którą odpowiada deweloper.
Nadmieniam, że w powszechnie dostępnych rejestrach nie znalazłam orzeczenia, w którym stan faktyczny byłby podobny do opisanej sytuacji – śmiem twierdzić, że jest tak dlatego, iż niewiele było podobnych spraw. Wiele jest natomiast dostępnych orzeczeń dotyczących roszczeń od zarządcy drogi, który nie zapewnił odpowiedniej ochrony przed hałasem.
Gdyby jednak zostały złamane przepisy powszechnie obowiązującego prawa, dotyczące usytuowania budynku, wtedy sprawa wyglądałaby inaczej – można by wtedy rozważać odpowiedzialność odszkodowawczą dewelopera, większa byłaby szansa, iż nie zostanie dowiedzione, że pan Wiktor wiedział o uciążliwym położeniu mieszkania.
W odniesieniu do drugiej kwestii – oczywiście ta również kwalifikuje się jako wada mieszkania, o ile zaduch w mieszkaniu jest wynikiem błędów w sztuce budowlanej (wtedy w istocie wadą będą te błędy, które powodują skutek w postaci zaduchu). Jeśli nie, autor pytania nie zdoła dowieść istnienia wady. Zaduch może być bowiem kwestią indywidualnego odczuwania, a kupując mieszkanie na poddaszu, należy liczyć się z tego typu jego cechami. Podobnież na klatce schodowej (jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej także może dochodzić roszczeń z tytułu wad tej części budynku). Jeśli fachowiec w dziedzinie budownictwa (np. w opinii sporządzonej na zlecenie właściciela mieszkania) wykazałby, że duszność jest wynikiem niewłaściwego wykonania klatki (np. za małe otwory wentylacyjne, wady w ciągu wentylacyjnym), nasz klient mógłby dochodzić roszczeń z rękojmi. Brak posiłkowania się opinią biegłego i tu w mojej ocenie spowoduje niemożność wykazania wad.
Podsumowując, nie widzę dużych szans na dochodzenie roszczeń od dewelopera z tytułu uciążliwego hałasu, roszczenia z tytułu „zaduchu” mogłyby być dochodzone dopiero po poczynionych ustaleniach co do złego wykonania/zaprojektowania budynku.
Przypadek niedostatecznej izolacji akustycznej
Pan Kowalski zakupił mieszkanie w nowo wybudowanym bloku od dewelopera. Po wprowadzeniu się zauważył, że hałas z ulicy jest bardzo dobrze słyszalny wewnątrz mieszkania mimo zapewnień dewelopera o wysokiej jakości izolacji akustycznej. Pan Kowalski zgłosił ten problem jako wadę fizyczną, powołując się na art. 556 K.c., twierdząc, że mieszkanie nie posiada właściwości, które miało mieć zgodnie z umową.
Przypadek wadliwej instalacji wodnej
Pani Nowak nabyła mieszkanie od dewelopera. W ciągu kilku miesięcy od przeprowadzki zaczęły pojawiać się problemy z instalacją wodną, co skutkowało częstymi awariami i zalaniem łazienki. Pani Nowak zdecydowała się dochodzić swoich praw na podstawie rękojmi za wady fizyczne, argumentując, że deweloper odpowiada za nienależyte wykonanie umowy zgodnie z art. 471 K.c.
Przypadek hałasu przekraczającego normy
Państwo Jabłońscy zakupili mieszkanie w pobliżu ruchliwej obwodnicy. Przed zakupem zostali poinformowani przez dewelopera, że budynek jest odpowiednio zabezpieczony przed hałasem zewnętrznym. Jednak po zamieszkaniu okazało się, że poziom hałasu znacznie przekracza normy, uniemożliwiając komfortowe użytkowanie lokalu. Państwo Jabłońscy podjęli działania prawne, powołując się na art. 5561 § 3 K.c., twierdząc, że mieszkanie nie nadaje się do celu, o którym informowali sprzedawcę przy zawarciu umowy.
Podsumowując, kwestia rękojmi za wady fizyczne mieszkania jest istotnym elementem ochrony prawnej konsumentów na rynku nieruchomości. Przepisy Kodeksu cywilnego zapewniają nabywcom mieszkań od deweloperów pewność, że mogą dochodzić swoich praw. Z drugiej strony roszczenia wobec dewelopera muszą mieć obiektywne podstawy, nie tylko odczucia mieszkańców.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej rękojmi za wady fizyczne mieszkania? Jeśli rozważasz wystąpienie z roszczeniem wobec dewelopera, sprawdź, jak Twoja sytuacja wygląda w świetle prawa. Już teraz opisz swój problem na formularzu znajdującym się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACR 640/94
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Anna Sufin
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
