Sąsiad zagarnął część działki, jak odzyskać swoją działkę?

Naruszenie prawa własności przez sąsiada

Zgodnie z art. 222 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 z późn. zm.):

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „Roszczenie negatoryjne (actio negatoria) powstaje w razie naruszenia prawa własności w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym poprzez immisje bezpośrednie lub pośrednie (art. 144 – zob. komentarz do tego przepisu). Komentowany przepis stanowi wystarczającą podstawę prawną roszczenia w sytuacji, gdy dochodzi do bezpośredniego naruszenia uprawnień składających się na treść prawa własności (art. 140 – zob. komentarz do tego przepisu). W sytuacji wystąpienia immisji pośrednich normatywną podstawę roszczenia negatoryjnego stanowi przepis art. 222 § 2 w zw. z art. 144. Za trafne należy uznać stanowisko judykatury, że roszczenie negatoryjne na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 nie tylko może być skutecznie zgłoszone w przypadku wystąpienia immisji, lecz także może dotyczyć żądania zaniechania przygotowań, które po zrealizowaniu pozwoliłyby na takie immisje (…).

Treścią roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Roszczenie to chroni przy tym przed naruszeniami mającymi charakter trwały lub gdy z okoliczności wynika, że istnieje prawdopodobieństwo ich powtarzania się, nie chroni natomiast przed pojedynczymi, przypadkowymi naruszeniami. Należy podzielić stanowisko, że podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego powstaje ono niezależenie od winy naruszyciela, w przypadku obiektywnie weryfikowalnego naruszenia innego niż pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Wątpliwości może budzić wykładnia pojęcia przywrócenia stanu zgodnego z prawem, składającego się na treść roszczenia. Uwzględniając reguły wykładni systemowej związanej z usytuowaniem roszczenia negatoryjnego w przepisach o ochronie własności, należy podzielić stanowisko piśmiennictwa optujące za uznaniem, że pojęcie to odnosi się wyłącznie do prawnorzeczowej ochrony rzeczy, nie obejmuje natomiast żądania naprawienia szkody lub bezpodstawnego wzbogacenia, które mogą być realizowane w odrębnym trybie. Wykładnia językowa prowadzi do wniosku, że »przywrócenie stanu zgodnego z prawem« obejmuje swoim zakresem roszczenie o zobowiązanie naruszyciela do podjęcia aktywnych działań w celu wycofania się z naruszonych granic własności (facere, np. żądanie usunięcia składowanych na nieruchomości materiałów, rozebrania wybudowanego obiektu budowlanego itp.). W rezultacie za pomocą tego roszczenia dopuszczalna jest częściowa restytucja naturalna (pomimo że jest to jeden ze sposobów naprawienia szkody – art. 363 § 1), o tyle jednak, o ile jest to konieczne do przywrócenia właścicielowi pełnego i nieskrępowanego władztwa nad rzeczą.

Drugie żądanie składające się na roszczenie negatoryjne, to jest »zaniechanie naruszeń«, obejmuje swoim zakresem żądanie zakazu dokonywania przez naruszyciela konkretnych naruszeń w przyszłości (non facere, np. żądanie zakazu przejeżdżania przez nieruchomość), jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że takie dalsze naruszenia mogą mieć miejsce. Należy się zgodzić z wyrażonym w piśmiennictwie stanowiskiem, że w praktyce żądanie zaniechania naruszeń najczęściej jest łączone z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego” (L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 222).

Wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń prawa własności

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w związku z naruszeniami działki przez sąsiada siostra może żądać zaniechania naruszeń jej praw. Sugerujemy, aby pierwszym krokiem było skierowanie do sąsiada formalnego pisma z żądaniem usunięcia składowanych przez niego rzeczy (drewno, słoma) oraz zaniechania naruszania własności siostry w inny sposób. Jeśli pismo okaże się nieskuteczne, siostra może rozważyć skierowanie sprawy do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.