• Data: 2024-07-01 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Ojciec sprzedał działkę budowlaną znajomemu. Działka była w wieczystym użytkowaniu i pozostało kilka lat spłaty. Z jakiegoś powodu nie ustalili konkretnej ceny sprzedaży tylko pewną kwotę u notariusza, a następnie działka miała zostać wyceniona przez rzeczoznawcę i kupujący miał dopłacić ojcu różnicę. Należność jak dotąd nie została uregulowana i domyślam się, że od samego początku kupujący działał z takim zamiarem, a ojciec naiwnie się zgodził. Czy istnieje jakakolwiek możliwość wyegzekwowania należnej płatności? Co do tej różnicy umowa była ustna. Cena sprzedaży na umowie u notariusza jest poniżej wartości rynkowej. Czy można podjąć jakieś kroki prawne?
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; zwanej dalej w skrócie „K.c.”) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, co też miało miejsce w opisywanej sprawie.
Jeżeli chodzi o elementy umowy sprzedaży, to precyzuje je art. 535 § 1 K.c., zgodnie z którym przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W związku z powyższym jednym z podstawowych elementów takiej umowy jest określenie ceny. Strony, podpisując akt notarialny, ustaliły zatem wszystkie warunki danej transakcji i złożyły pod tym podpis.
Wysokość ceny wskazanej w akcie notarialnym wpłynęła zarówno na taksę notarialną, tj. wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie czynności, jak również podatek uiszczony w związku z podjęciem takiej czynności prawnej. Przypomnieć należy, że podatek to danina publiczna, a zatem należna Skarbowi Państwa.
W przypadku gdy Pana ojciec dysponowałby dowodami wskazującymi na to, że faktycznie umowa o innej treści została zawarta pomiędzy stronami w formie ustnej, np. zeznaniami świadków, czyli osób, które bezpośrednio słyszały, jak Pana ojciec i jego znajomy dogadywali się co do kwoty uzupełniającej, to teoretycznie można by dochodzić zapłaty tej kwoty przed sądem. Natomiast na Pana ojcu spoczywałby, zgodnie z obowiązującymi regulacjami, ciężar udowodnienia faktu, że faktycznie taka umowa została pomiędzy stronami zawarta.
Jednakże należy mieć na uwadze, że udowodnienie takiej okoliczności pokazywałoby, że strony zawarły umowę sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie, a zatem obniżyły podatek od tej czynności. Wówczas groziłoby to narażeniem się na odpowiedzialność karnoskarbową.
Dla celów dowodowych koniecznym jest zawieranie wszelkich umów na piśmie. Szanse powodzenia sprawy mogą okazać się niewielkie.
Sprzedaż Działki z Ustną Umową Dopłaty
Jan sprzedał swoją działkę budowlaną swojemu znajomemu Piotrowi. W akcie notarialnym ustalili cenę znacznie poniżej wartości rynkowej, a umowa miała być później uzupełniona przez dopłatę na podstawie wyceny rzeczoznawcy. Piotr jednak nie zapłacił dodatkowej kwoty, mimo że wycena była gotowa. Jan nie miał żadnych pisemnych dowodów na ustną umowę o dopłatę, więc trudno było mu dochodzić swoich praw w sądzie. Dopiero po konsultacji z prawnikiem zrozumiał, jak ważne jest zawieranie takich ustaleń na piśmie.
Nierzetelny Kupujący i Brak Dokumentacji
Marek sprzedał swoją działkę rolno-budowlaną koledze z pracy, Tomkowi. Cena w akcie notarialnym była symboliczna, a rzeczywistą wartość mieli ustalić po sporządzeniu wyceny przez niezależnego rzeczoznawcę. Tomek obiecał dopłacić różnicę, ale nigdy tego nie zrobił. Marek próbował dochodzić swoich praw, ale bez formalnej umowy o dopłatę, sprawa była praktycznie nie do wygrania. Marek nauczył się, że takie ustalenia zawsze powinny być dokładnie zapisane w umowie.
Sądowa Próba Wyegzekwowania Dopłaty
Ewa sprzedała swoją działkę rekreacyjną sąsiadowi, ustalając niską cenę w akcie notarialnym z zamiarem późniejszej dopłaty po wycenie rzeczoznawcy. Sąsiad nigdy nie dopłacił, a Ewa, mając tylko świadków na potwierdzenie ustnej umowy, zdecydowała się na sądową walkę o swoje pieniądze. Sąd jednak uznał, że bez pisemnej umowy trudno jest udowodnić istnienie takiego zobowiązania. Ewa straciła czas i pieniądze na proces, ale zyskała cenną lekcję o konieczności formalizowania wszelkich ustaleń pisemnie.
Sprzedaż działki po zaniżonej cenie w akcie notarialnym, z ustną umową o późniejszą dopłatę, może prowadzić do problemów prawnych i finansowych. Brak pisemnej umowy utrudnia wyegzekwowanie należności, a udowodnienie takiej transakcji może wiązać się z odpowiedzialnością karnoskarbową. Zawsze warto formalizować wszelkie ustalenia na piśmie, aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji.
Potrzebujesz pomocy w dochodzeniu należności z tytułu sprzedaży nieruchomości? Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online i usług pisania pism, aby skutecznie chronić swoje prawa!Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
