Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera przed wpisem do KW
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Kupiłem lokal mieszkalny od dewelopera poprzez umowę notarialną. Oczekuję na wpis do KW przez sąd (okres oczekiwania około pół roku). Chciałbym móc jak najszybciej zbyć to mieszkanie. Czy istnieje możliwość sprzedaży lokalu przed formalnym wpisem do KW? Jak mają się zachować strony, które zamierzają dokonać transakcji, i czy związane jest to z ryzykiem dla którejkolwiek strony?
Prawo do ustanowienia osobnej własności mieszkania
Jeśli już wniosek o założenie KW i wpis został złożony, to może Pan dysponować prawem do ustanowienia odrębnej własności lokalu, tzw. ekspektatywą.
Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, co wynika z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W orzecznictwie wskazuje się, że wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny nawet wówczas, gdy wpis jest dokonywany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości (zob. m.in. uchwała SN z dnia 21.02.2008 r., sygn. akt III CZP 152/07, OSNC 2009/2/24). Prawotwórczy charakter wpisu skutkuje tym, że lokal w rozumieniu odrębnej nieruchomości, nie istnieje do chwili dokonania wpisu, przy czym w myśl art. 29 wpis taki wywiera skutek wsteczny od daty złożenia wniosku.
Umowa sprzedaży mieszkania przed ustanowieniem osobnej własności
Jednocześnie dopuszcza się możliwość zawierania umów zbycia ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, który dopiero powstanie po wpisaniu tej własności do księgi wieczystej. To tzw. umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których nabywca prawa odrębnej własności lokalu złożył wniosek o wpis tego prawa lub założenie księgi wieczystej. Przyjmuje się, że przed dokonaniem konstytutywnego wpisu, lecz po złożeniu wniosku o jego dokonanie, osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić i jej spadkobiercom przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, i taką sytuację określa się mianem ekspektatywy. W konsekwencji osoba, która zawarła umowę notarialną o ustanowieniu i nabyciu własności lokalu (bądź przyznano jej wyodrębnioną własność lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości) może w takim przypadku, jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, zbyć prawa przysługujące jej z tej umowy/orzeczenia sądu (zob. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 167–168).
A więc zawarcie umowy jest możliwe. Nie sprzedaje się natomiast lokalu, a prawo do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Środki ostrożności przy zawieraniu takiej umowy
Czy są zagrożenia? Dal sprzedającego zasadniczo nie. Otrzyma on należność. Dla kupującego – ewentualna odmowa sądu założenia KW z powodu jakichś wad prawnych nieruchomości.
Trzeba byłoby po stronie kupującego ostrożności i sprawdzenia dokumentów nie tylko aktu notarialnego zakupu nieruchomości od dewelopera, ale i dokumentów dewelopera i całej nieruchomości, z której wyodrębniony ma być lokal. Co więcej, nie da się sprawdzić stanu prawnego nieruchomości przed aktem notarialnym. Kupujący nie może sprawdzić, czy zostanie ustanowiona odrębna własność bez obciążeń.
Przykłady
Szybka sprzedaż z zyskiem
Marek kupił mieszkanie od dewelopera na wczesnym etapie budowy. Gdy lokal był już gotowy do odbioru, ale jeszcze bez wpisu do księgi wieczystej, znalazł kupca gotowego zapłacić więcej, niż wyniosła jego cena zakupu. Notariusz sporządził umowę sprzedaży ekspektatywy, dzięki czemu nowy nabywca wstąpił na jego miejsce w procesie wpisu do KW.
Pilna potrzeba finansowa
Anna kupiła mieszkanie od dewelopera, ale przed zakończeniem formalności znalazła się w trudnej sytuacji finansowej. Aby uniknąć problemów, zdecydowała się sprzedać ekspektatywę własności nowemu nabywcy. Po sprawdzeniu dokumentów i podpisaniu aktu notarialnego odzyskała środki, a kupujący przejął prawa do lokalu i dokończył proces wpisu do KW.
Zakup przez inwestora
Adam, inwestor na rynku nieruchomości, dostrzegł okazję w zakupie mieszkania od osoby, która jeszcze nie uzyskała wpisu do księgi wieczystej. Po analizie dokumentacji zawarł umowę notarialną, przejął ekspektatywę i po kilku miesiącach, gdy KW została założona, sprzedał mieszkanie z dużym zyskiem.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej jest możliwa, ale wymaga zawarcia umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Choć dla sprzedającego nie wiąże się to z istotnym ryzykiem, kupujący musi zachować ostrożność i dokładnie przeanalizować dokumenty nieruchomości oraz dewelopera. Kluczowe jest sprawdzenie, czy nie występują przeszkody prawne mogące utrudnić założenie księgi wieczystej. Tego rodzaju transakcje mogą być korzystne, szczególnie gdy zależy na szybkim obrocie nieruchomością, ale wymagają rozwagi i profesjonalnego wsparcia prawnego.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej i potrzebujesz fachowej porady prawnej, skorzystaj z naszych usług online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, analizę dokumentów oraz wsparcie przy sporządzaniu umowy. Pomożemy Ci uniknąć ryzyka i przeprowadzić transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne doradztwo dostosowane do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wadliwie wykonany trawnik, co zrobić, gdy wykonawca wziął pieniądze, a nie wywiązał się z umowy?
» Jak dochodzić odszkodowania za uszkodzenia auta po czyszczeniu?
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
