• Autor: Mateusz Rzeszowski
Posiadamy z żoną działkę od 1999 r., na której stoją tymczasowe garaże blaszane. Z najemcami garaży (są to osoby fizyczne) łączą nas umowy dzierżawy części działki na okresy 2- i 3-letnie. Oczywiście płacimy co miesiąc podatek PIT-5 od tych dochodów. Chcielibyśmy sprzedać tę działkę i stąd pytania: Jeśli sprzedamy działkę z tymi garażami (czyli jeszcze w czasie trwania umowy dzierżawy) lub też wypowiemy umowy i usuniemy garaże przed sprzedażą, jaki wpływ te dwa warianty będą mieć na obowiązek w podatku dochodowym? Czy nabywca nieruchomości, przejmując prawa z umów dzierżawy, może wcześniej wypowiedzieć te umowy bez ewentualnych roszczeń dzierżawców, skoro w umowach jest trzymiesięczny okres wypowiedzenia?
W pierwszej kolejności odniosę się do dochodów uzyskiwanych z tytułu zawartych umów dzierżawy garaży. Otóż podstawą opodatkowania jest przychód uzyskany z tytułu otrzymywanego przez Państwa czynszu. W momencie przeniesienia własności nieruchomości na inna osobę, a tym samym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy, obowiązek zapłaty umówionego czynszu na Państwa rzecz ustanie i tym samym nie będą zobowiązani Państwo do opłacania podatku z tego tytułu. Innymi słowy, zobowiązani są Państwo jedynie do zapłaty podatku dochodowego od faktycznie uzyskanego przychodu (otrzymanych lub przekazanych do dyspozycji środków), co wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeśli chodzi natomiast o kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym samego zbycia nieruchomości obciążonej umową dzierżawy, to zastosowanie będzie miał tu przepis art. 10 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:
[…]
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.
Jak czytamy w cytowanym przepisie, obowiązek zapłaty podatku dochodowego, w przypadku zbycia nieruchomości lub jej części, powstaje w sytuacji, jeśli jej nabycie lub wybudowanie nastąpiło przed upływem pięciu lat. W Państwa przypadku, w związku z tym iż nabycie nieruchomości (działki) nastąpiło w 1999 r., obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego PIT) nie powstanie.
Reasumując zatem, dalsze funkcjonowanie umowy dzierżawy i garaży na nieruchomości nie powinno mieć żadnego wpływu na kwestię podatku dochodowego.
Przechodząc do możliwości wypowiedzenia umów dzierżawy przez nowego właściciela nieruchomości, wskazać należy, iż do umowy dzierżawy w przedmiotowym zakresie zastosowanie będą miały przepisy dotyczące najmu, a mianowicie art. 678 Kodeksu cywilnego:
„Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Jeśli zatem dojdzie do zbycia nieruchomości w czasie trwania umowy dzierżawy, to nabywca nieruchomości związany będzie co do zasady istniejącą umową, ale będzie uprawniony do jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów ustawowych. Przepis ust. 2 cytowanego przepisu przewiduje jednak pewien wyjątek. Otóż, uprawnienie takie nie przysługuje nabywcy nieruchomości w przypadku, jeśli umowa zawarta została w formie pisemnej z datą pewną.
W myśl art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego – ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Należy mieć jednak na uwadze, iż w przypadku jeśli nabywca nieruchomości zdecyduje się skorzystać ze swojego uprawnienia do wypowiedzenia umowy, dzierżawca będzie mógł teoretycznie skorzystać z instytucji opisanej w art. 679 Kodeksu cywilnego i żądać naprawienia wynikłej z tego powodu szkody:
„Art. 679. § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy”.
Tym niemniej to do dzierżawcy należeć będzie udowodnienie poniesienia i wysokości samej szkody.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
