• Data: 2024-06-09 • Autor: Marcin Sądej
Mój pełnoletni syn chce zająć się wynajmem mieszkania, którego jestem właścicielką. Jak prawnie wygląda to zagadnienie? Czy jest możliwa umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem? Czy syn musi zameldować się w tym mieszkaniu? Czy musi założyć działalność gospodarczą?
Kwestie dotyczące konstrukcji prawnej umowy użyczenia zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.). Zgodnie z art. 710 K.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak zatem widać podstawową cechą umowy użyczenia jest jej nieodpłatny charakter.
Dodatkowo pragnę wskazać na treść art. 712 K.c., w myśl którego, jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. W rezultacie w przypadku zgody użyczającego biorący w użyczenie może oddać rzecz osobie trzeciej np. w ramach wynajmu. Oznacza to, że jeżeli wyrazi Pani zgodę to syn będzie mógł wynajmować mieszkanie innym osobom.
Jeżeli chodzi natomiast o kwestie podatkowe, to co do zasady, oddanie w nieodpłatne użyczenie powoduje powstanie u biorącego w użyczenie tzw. przychodu z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Wartość tego przychodu określa się w wysokości potencjalnego, hipotetycznego czynszu jaki biorący w użyczenie musiałby zapłacić, gdyby umowa była odpłatna. Pragnę jednak zwrócić uwagę, że w przypadku Pani syna obowiązek podatkowy nie wystąpi. Jak bowiem stanowi art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalnia się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.
Relacja matka–syn zaliczana jest do I grupy podatkowej. W konsekwencji oddanie synowi w użyczenie nieruchomości jest zwolnione od podatku.
Jeżeli chodzi natomiast o wynajmowanie nieruchomości przez syna to taka czynność nie wymaga rejestrowania jako działalność gospodarcza. Zgodnie bowiem z treścią art. 5a ust. 6 ustawy PIT działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
W tym miejscu należy podkreślić, że przychód z tytułu najmu stanowi źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, a więc jest osobnym źródłem przychodu niż działalność gospodarcza.
Fakt, że nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej nie oznacza, że syn nie będzie musiał płacić podatków. Podatek zapłaci, ale od tzw. najmu prywatnego. W takim przypadku może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej (rozliczane na dokumencie PIT-36) lub ryczałt od przychodów w wysokości 8,5% (rozliczany na dokumencie PIT-28).
Najczęściej podatnicy do wynajmu wybierają formę ryczałtową ze względu na niższą stawkę podatku. W celu wyboru ryczałtu syn będzie musiał złożyć oświadczenie o wyborze tej formy do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Rozliczenie PIT-28 należy złożyć do końca stycznia roku następnego po roku podatkowym.
Syn nie musi również rejestrować się dla celów podatku VAT. Zgodnie bowiem z treścią art. 113 ust. 1 ustawy VAT podatnik jest zwolniony od podatku, jeżeli jego obrót nie przekroczy w roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Zwolnienie to przysługuje z mocy prawa i nie trzeba składać żadnych dokumentów do urzędu skarbowego, aby z niego skorzystać.
Podsumowując, syn może wziąć w użyczenie nieruchomość i wynająć osobie trzeciej. Z tytułu użyczenia nie zapłaci podatku, ponieważ jest to czynność zwolniona. Nie zapłaci również podatku VAT od wynajmu. Będzie płacił jedynie podatek dochodowy z tytułu najmu (wg skali podatkowej lub w formie ryczałtu).
Na marginesie dodam, że w kwestii podatków fakt zameldowania nie ma żadnego znaczenia. W związku z tym syn nie musi meldować się w tym mieszkaniu.
Mieszkanie dla studenta
Anna jest właścicielką mieszkania w centrum miasta. Jej syn, Marek, rozpoczyna studia na pobliskim uniwersytecie. Aby wspomóc go finansowo, Anna decyduje się użyczyć mu swoje mieszkanie na czas nauki. Umowa użyczenia jest nieodpłatna, co oznacza, że Marek nie musi płacić czynszu matce. Marek nie musi meldować się w mieszkaniu, a także nie ma obowiązku zakładania działalności gospodarczej, ponieważ wynajem mieszkania przez matkę jest niekomercyjny. Dzięki tej umowie Marek ma komfortowe warunki do nauki, a Anna nie musi martwić się o dodatkowe koszty.
Mieszkanie na start zawodowy
Katarzyna, będąca właścicielką mieszkania, chce pomóc swojemu synowi, Jakubowi, który właśnie rozpoczął pracę w nowym mieście. Katarzyna podpisuje z Jakubem umowę użyczenia mieszkania, dzięki której Jakub może zamieszkać tam bezpłatnie. Umowa pozwala Jakubowi zaoszczędzić na kosztach wynajmu, co jest szczególnie ważne na początku jego kariery zawodowej. Jakub nie musi się meldować w mieszkaniu ani zakładać działalności gospodarczej, co upraszcza całą procedurę. Wynajem mieszkania przez Jakuba innym osobom również nie wymaga rejestracji działalności gospodarczej, wystarczy, że zgłosi to do urzędu skarbowego.
Sezonowe wynajmowanie mieszkania
Janina posiada mieszkanie w nadmorskim kurorcie, które poza sezonem stoi puste. Jej syn, Piotr, jest studentem i szuka sposobu na dodatkowy zarobek. Janina użycza mu mieszkanie na okres letni. Piotr, za zgodą matki, wynajmuje mieszkanie turystom i dzięki temu zarabia na swoje potrzeby. Umowa użyczenia między Janiną a Piotrem jest nieodpłatna, więc Piotr nie musi płacić podatku od użyczenia. Dochód z wynajmu rozlicza w formie ryczałtu, co jest dla niego korzystne finansowo. Piotr nie musi meldować się w mieszkaniu ani zakładać działalności gospodarczej, dzięki czemu cały proces jest prosty i przejrzysty.
Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem jest możliwa i korzystna prawnie oraz finansowo. Taka umowa pozwala dziecku na bezpłatne korzystanie z mieszkania i wynajem go osobom trzecim bez konieczności zakładania działalności gospodarczej, a obowiązek podatkowy dotyczy jedynie dochodów z najmu. Użyczenie nieruchomości między najbliższymi krewnymi jest zwolnione od podatku, co dodatkowo upraszcza całą procedurę.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, które pomogą Państwu w bezpiecznym i zgodnym z prawem zawarciu umowy użyczenia mieszkania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.
Zapytaj prawnika
