• Data: 2023-12-05 • Autor: Maria Turowska
Sprawa dotyczy umów najmu obiektu przeznaczonego na działalność gospodarczą zawartych pomiędzy podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. Pierwsza umowa (2010 r.) została podpisana na czas nieokreślony z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia. W 2021 r. podpisano drugą umowę, do której wprowadzono kilka nowych zapisów precyzujących, ponadto zawarto ją na czas określony z terminem zakończenia w 2024 r. Podpisując drugą umowę, nie odniesiono się w żaden sposób do wcześniejszej ani jej nie wypowiedziano. Obie umowy dotyczą tego samego obiektu i tych samych podmiotów. Czy obecnie ważna jest ostatnia umowa, czy obie, czy pierwsza? Czy wraz z upływem terminu zakończenia drugiej umowy nadal będzie obowiązywała ta pierwsza umowa i należałoby ją wcześniej wypowiedzieć, aby najem został skutecznie zakończony?
W przedstawionej przez Pana sytuacji należy stwierdzić, iż zgodnym zamiarem stron umowy było zawarcie nowej umowy, zmieniającej warunki najmu lokalu. Fakt, iż strony umowy najmu zawartej później wykonywały jej postanowienia, wystawiając faktury na wyższe kwoty wskazane w umowie z 2021 r. i regulując płatności czynszowe, potwierdza powyższe.
Tożsame stanowisko prezentuje także orzecznictwo: „Poza tym mogą mieć znaczenie dla stwierdzenia zgodnej woli stron ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (por. uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95)”.
Należy więc uznać, że dokonali Państwo rozwiązania uprzednio zawartej umowy za porozumieniem stron, które to porozumienie nie musi mieć formy pisemnej. Oświadczenie woli może mieć bowiem formę zarówno ustną, pisemną, jak i może zostać złożone przez czynności konkludentne. Konkludentne oświadczenie woli to dorozumiane bądź milczące wyrażenie woli.
Odpowiadając na postawione przez Pana pytanie, warto też powołać kolejny wyrok, który rozstrzygał podobną sprawę: „W ocenie Sądu na skutek zawarcia umowy najmu tego samego lokalu pomiędzy powodem a pozwaną doszło do rozwiązania poprzedniej umowy za porozumieniem stron. Powód zawierając bowiem na prośbę pozwanego R.M. umowę z pozwaną E.M., wyraził w sposób dorozumiany zgodę na rozwiązanie dotychczasowej umowy. Wskazać należy, iż dla rozwiązania umowy za zgodą obu stron ani postanowienia umowy, ani przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują formy szczególnej” (wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia z dnia 7 czerwca 2013 r., sygn. akt VIII C 493/12).
Podsumowując, należy więc stwierdzić, iż pierwsza umowa najmu została rozwiązana w sposób dorozumiany, a zastąpiła ją umowa zawarta w 2021 r.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
