• Autor: Eliza Rumowska
Jestem w trakcie sprzedaży nieruchomości. Na podstawie pomiarów geodezyjnych siatka ogrodzeniowa znajduje się 10 cm od wyznaczonej granicy działki na moją korzyść. Sąsiad do tej pory nie wnosił roszczenia przesunięcia ogrodzenia. Obawiam się, że po sprzedaży sąsiad nakaże nowemu właścicielowi przesunięcie ogrodzenia, a nowy właściciel zwróci się do mnie, że zataiłem prawdę. Co powinienem zrobić w tej sytuacji? 10 cm to niedużo. Czy jest to w granicach tolerancji? Czy po sprzedaży działki nowy właściciel może wezwać mnie do sądu, że sprzedałem działkę, która miała nieprawidłowo wytyczoną granicę, i jakie konsekwencje mogę ponieść?
Co do zasady – oczywiście istnieje domniemanie, że wszelkie ogrodzenia, mury, płoty itp. biegną po granicy działki. Wszystko w podobnej sytuacji pozostaje kwestią szczegółów, które stanowią okoliczności pozwalające, kto kiedy i w jaki sposób naruszył granice geodezyjne działki. Kodeks cywilny w tej materii stanowi:
„Art. 154. [Mury, płoty, miedze, rowy]
§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.
Okolicznościami doniosłymi jest moment przekroczenia granic i reakcja strony poszkodowanej tym przekroczeniem, tj. tego, czy grunt zostaje zajęty. Mamy w tym względzie poniższe regulacje kodeksowe:
„Art. 151. [Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku]
Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.
Jeżeli w trakcie budowy ogrodzenia przez Pana doszło do naruszenia granicy i sąsiad wzywał Pana do przywrócenia stanu poprzedniego – to włada Pan gruntem w złej wierze i jedynie 30 lat użytkowania może predestynować i chronić ten stan posiadania pozwalając powołać się na zasiedzenie w ramach nabycia własności tak zajętego pasa gruntu. Pana wiedza o tym i zatajenie jej wobec kupującego może rodzić ryzyko skutecznego podnoszenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
Jeżeli natomiast wszedł Pan jako właściciel już w tak istniejący stan użytkowania i posiadania gruntu od początku jego nabycia lub wznosząc ogrodzenia, był Pan przekonany, że biegnie ono po granicy, a sąsiad w żaden sposób nie protestował, jak też nie czyni tego także teraz, to jedyne konsekwencje określone są w cytowanym art. 151.
Oczywiście warto byłoby zadbać o wzmiankę w akcie notarialnym, że nabywca miał wgląd do dokumentacji geodezyjnej działki, jak i zapoznał się z jej stanem oraz powierzchnią na gruncie.
Podsumowując — ryzyko ze strony kupującego zawsze istnieje, bo faktycznie grunt jest niezgodny ze stanem geodezyjnym i Pan o tym wie, co np. w razie sporu zaświadczy sąsiad. Dlatego w mojej ocenie lepiej t okoliczność ujawnić albo przed sprzedażą uregulować tą rozbieżność według opcji przewidzianych w art. 151.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, udzielała porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika
