Wiedza o przesuniętej granicy działki

Płot w granicy działki

Co do zasady – oczywiście istnieje domniemanie, że wszelkie ogrodzenia, mury, płoty itp. biegną po granicy działki. Wszystko w podobnej sytuacji pozostaje kwestią szczegółów, które stanowią okoliczności pozwalające, kto kiedy i w jaki sposób naruszył granice geodezyjne działki. Kodeks cywilny w tej materii stanowi:

„Art. 154. [Mury, płoty, miedze, rowy]

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.

Okolicznościami doniosłymi jest moment przekroczenia granic i reakcja strony poszkodowanej tym przekroczeniem, tj. tego, czy grunt zostaje zajęty. Mamy w tym względzie poniższe regulacje kodeksowe:

„Art. 151. [Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku]

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Naruszenie granicy działki – przesunięcie jej

Jeżeli w trakcie budowy ogrodzenia przez Pana doszło do naruszenia granicy i sąsiad wzywał Pana do przywrócenia stanu poprzedniego – to włada Pan gruntem w złej wierze i jedynie 30 lat użytkowania może predestynować i chronić ten stan posiadania pozwalając powołać się na zasiedzenie w ramach nabycia własności tak zajętego pasa gruntu. Pana wiedza o tym i zatajenie jej wobec kupującego może rodzić ryzyko skutecznego podnoszenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Jeżeli natomiast wszedł Pan jako właściciel już w tak istniejący stan użytkowania i posiadania gruntu od początku jego nabycia lub wznosząc ogrodzenia, był Pan przekonany, że biegnie ono po granicy, a sąsiad w żaden sposób nie protestował, jak też nie czyni tego także teraz, to jedyne konsekwencje określone są w cytowanym art. 151.

Ujawnienie przesuniętej granicy działki

Oczywiście warto byłoby zadbać o wzmiankę w akcie notarialnym, że nabywca miał wgląd do dokumentacji geodezyjnej działki, jak i zapoznał się z jej stanem oraz powierzchnią na gruncie.

Podsumowując — ryzyko ze strony kupującego zawsze istnieje, bo faktycznie grunt jest niezgodny ze stanem geodezyjnym i Pan o tym wie, co np. w razie sporu zaświadczy sąsiad. Dlatego w mojej ocenie lepiej t okoliczność ujawnić albo przed sprzedażą uregulować tą rozbieżność według opcji przewidzianych w art. 151.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.