Wilgoć i grzyb w zakupionym domu, sprzedający nie chce usunąć wady

Rękojmia za wady fizyczne zakupionego domu

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

W opisanym stanie faktycznym możemy mieć do czynienia z instytucją rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, o której mowa w art. 535 K.c., przepis ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W związku z powyższym może mieć tutaj zastosowanie wskazana powyżej rękojmia za wady fizyczne. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym – art. 556 § 1 K.c.

Odpowiedzialność sprzedającego

Na wstępie postaram się wskazać przypadki, w których sprzedawca nie jest odpowiedzialny za wady rzeczy – sprzedanej nieruchomości, i tak:

• sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
• sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej,
• uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie 2 lat, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat pięciu, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 § 1 K.c.). Ponadto art. 568 § 2 K.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Co do samej instytucji rękojmi – jeśli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może skorzystać z dwóch alternatywnych rozwiązań, może on:

• od umowy odstąpić albo
• żądać obniżenia ceny.

Możliwość odstąpienia od umowy

Co do ograniczeń kupującego w odstąpieniu należy wskazać, iż kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jednakowoż ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. W sytuacji kiedy sprzedawca dokona wymiany, czy też naprawy, powinien pokryć także związane z tym koszty.

Natomiast zgodnie z art. 560 § 2 K.c.: „Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej”.

Żądanie obniżenia ceny

Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Mając to na uwadze, należy stwierdzić, iż Panu jako kupującemu przysługuje uprawnienie do wyboru odpowiedniego roszczenia, może Pan żądać bądź to odstąpienia od umowy, bądź też odpowiedniego obniżenia ceny. Pogląd taki został wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 5 marca 2009 r. V ACa 484/08, w którego tezie podniesiono, iż ustawowa o odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa. Prawo wyboru między uprawnieniami z rękojmi jest prawem kształtującym, zatem jego dokonanie wiąże kupującego. Stąd strona korzystająca z instytucji rękojmi winna dokonać wyboru jednego z przysługujących jej uprawnień i złożyć w tym przedmiocie stosowne oświadczenie woli w terminie, o którym mowa w art. 568 § 1 K.c.

Wady istotne – wilgoć i grzyb w zakupionym domu

Jednocześnie analizując opisany przez Pana problem i okoliczności, należy wskazać, iż wady, jakie ujawniły się w sprzedanej nieruchomości, a jakie istniały już wcześniej, są w mojej ocenie wadami istotnymi. Trudno przyjąć, iż osoba kupująca nieruchomość, gdyby wiedziała i miała świadomość istniejącej wady – problemów z przeciekającą wodą, kupiłaby taki dom.

„Sądzę, że »istotność« wady powinna być pojmowana z uwzględnieniem funkcji i natury umowy o dzieło z jednej, a sprzedaży z drugiej strony, są one bowiem odmienne: o ile przy umowie o dzieło zamawiający ma możność zarówno wyrażenia w umowie swoich zindywidualizowanych życzeń co do cech zamawianego dzieła, jak i czuwania nad sposobem wykonania dzieła i ewentualnego interweniowania (art. 636), o tyle przy umowie sprzedaży kupujący dysponuje jedynie możnością wyboru i zakupu gotowej rzeczy. Wyrazem i konsekwencją tej możności w razie wadliwości rzeczy staje się prawo odstąpienia od umowy. W związku z tym przy ocenie istotności wady musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego (tak też M. Manowska: Rękojmia, s. 34), a nie kategorie »niezdatności do zwykłego użytku« czy »bezwartościowości« rzeczy. Inaczej mówiąc, przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady – do granic zakreślonych przez art. 5 (nadużycie prawa). To ostatnie zastrzeżenie jest konieczne dlatego, że argumentacja, która przesądziła o obecnym kształcie regulacji, zasadzała się na spostrzeżeniu, że zdarzają się przypadki, w których najbłahszą nawet wadę rzeczy kupujący wykorzystują do odstąpienia od umowy, motywowanego w rzeczywistości innymi względami”.*

Wszystko to wskazuje za przyjęciem, iż wada zaistniała w Pańskim domu jest istotna.

Przemawiają za tym również zasady doświadczenia życiowego, gdyż trudno jest uznać, aby problem z wodą był okolicznością niewpływającą w sposób znaczący na komfort i możliwość normalnego korzystania z tegoż domu.

„Przechodząc do rozważań na temat żądania obniżenia ceny, należy wskazać, iż celem obniżenia ceny, czego podstawę prawną stanowi art. 560 § 1 i § 3 kc »jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy«**.

W wyniku skorzystania z tego uprawnienia i przesłania odpowiedniego oświadczenia sprzedawcy przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy je ustalić od nowa (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 stycznia 1997 r. I ACa 105/96 Prawo Gospodarcze 1997/10 str. 57). Istotą obniżenia ceny na podstawie art. 560 § 1 i 3 K.c. jest przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. W wyniku skorzystania z uprawnienia prawo kształtującego przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy ustalić je na nowo.

Wspomniany wyżej przepis wskazuje, że obniżenie winno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Na ogół sprowadza się to do prostego działania arytmetycznego, w którym odjemną jest wartość (cena) towaru niewadliwego.

Żądający obniżenia ceny w pierwszej kolejności musi wskazać, o jaką kwotę chciałby obniżenia ceny. Powinna to być, co do zasady kwota umożliwiająca usunięcie zaistniałej wady, oczywiście jeżeli jest to możliwe lub też kwota wynikająca z innych obiektywnych przesłanek.

Zawiadomienie sprzedającego o wadzie

Proszę również pamiętać, iż kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy opisane powyżej, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego. Pan jednak nie przesłał listu poleconego, lecz ustnie powiadomił o wadzie. Co prawda, sprzedający podjął czynności, ale później nastąpił przestój o kolejne kilkanaście miesięcy, co powoduje, że sprzedający może próbować obronić się przedawnieniem roszczenia.

Jednakże, co najistotniejsze, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Zachodzi zatem pytanie, czy sprzedawca wiedział o wadzie (czy ją zataił), czy też nie miał takiej wiedzy. Jego działanie, tj. rozkucie ściany w miejscu, w którym pojawiła się wilgoć, powoduje, iż mógł przypuszczać, w czym tkwi problem.

Obecnie powinien Pan wystosować list polecony do sprzedawcy nieruchomości z żądaniem naprawienia szkody, obniżenia ceny lub nawet odstąpić od umowy. Celem jednak zachowania terminów konieczne jest wystosowanie listu poleconego. Z postępowania sprzedającego można wnioskować, iż obawia się on roszczeń z Pana strony, lecz liczy na wyciszenie sprawy. By nie narazić się na uchybienie terminowi zapłaty, winien Pan wystosować listem polecony jedno z ww. żądań. O ile list pozostanie bez odpowiedzi lub względnie odpowiedź lub działanie będą dla Pana niesatysfakcjonujące, będzie Pan miał otwartą drogę do postępowania sądowego.

* Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 938

** Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism. 2001-2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.