• Data: 2024-12-18 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Zagadnienie składamy (4 właścicieli) wniosek do sądu o zniesienie współwłasności działek pomiędzy właścicieli; draft wniosku w załączniku. Dowiedzieliśmy się (wydział cywilny sądu rejonowego), że we wniosku powinny być uwzględnione wszystkie nieruchomości (czego nie zrobiliśmy); na działce stoi dom mieszkalny nieuwzględniony w KW ani we wniosku z załączniku. Dom jest wiekowy, ponad stuletni, mieszkalny, trudno ocenić, czy ma jakąkolwiek wartość rynkową. Chcemy uzupełnić wniosek o podział majątku.
1. Czy jeśli uwzględnimy dom we wniosku, dom będzie należał do właściciela działki,, potrzebne/wymagane/praktykowane jest podanie wartości domu?
2. Czy wartość powinna być oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę, czy wystarczy ocena właścicieli, przykładowo 10 tys. zł (ze względu na stan obiektu) i czy opisywać, dlaczego wyceniliśmy na taką wartość? 3.
3. Czy brak uwzględnienia domu w KW stanowi przeszkodę do złożenia wniosku w obecnym brzmieniu?
Uprzejmie informuję, że podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na pytanie jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny , zwaną dalej w skrócie K.c. Zgodnie z art. 195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzekanie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 ). Rozumiem, że aktualnie chcecie Państwo znieść współwłasność.
Jeżeli chodzi o przeprowadzenie postępowania w sprawie zniesienia współwłasności, to postępowanie to uregulowane jest w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 1550). W pierwszej kolejności sąd będzie nakłaniać do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 § 1). Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2).
W przypadku, gdy do zgodnego podziału nie dojdzie, to wówczas zastosowanie ma przepis art. 623, zgodnie z którym gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne tzn. każdemu ze współwłaścicieli przyznaje część nieruchomości.
Kolejnym sposobem dokonania zniesienia współwłasności jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości wraz ze spłatą udziałów pozostałych współwłaściciel. W takiej sytuacji w przypadku gdy właściciel, który otrzymuje nieruchomość na wyłączną własność, utrzymywał samodzielnie tą nieruchomość, dokonywał na nią nakłady, to może odliczyć wartość poniesionych środków z kwoty należnej do spłaty (musi to być uwzględnione w postanowieniu sądu, aby można było dokonać odliczenia). W takiej sytuacji zgodnie z art. 624 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń następuje z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.
Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takiej sytuacji w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.
Po tym wstępie, jak wygląda regulacja procedury zniesienia współwłasności, należy przejść do odpowiedzi na zadane przez Pana pytania.
W przypadku zniesienia współwłasności należy podawać wszystkie składniki, czyli także ten dom.
W przypadku, gdy wskazujecie Państwo zgodnie wartość (najlepiej do wniosku dołączyć podpisane przez Państwa porozumienie co do sposobu zniesienia współwłasności wraz ze wskazaniem, że wyceniacie Państwo wartość zgodnie), to wówczas nie jest konieczne powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy, dlatego że nie ma okoliczności spornych. Natomiast ta wartość podana przez Państwa musi mieć swoje podstawy, tj. nie może być zaniżona. Przykładowo przy nieruchomości za 400 000 zł nie możemy podać, że jest ona warta 100 000 zł, ponieważ takie twierdzenie budzi od razu wątpliwości. W praktyce dla uzasadnienia swoich twierdzeń w zakresie wskazania wartości nieruchomości bez opinii biegłego, wskazuje się szacowaną wartość rynkową na podstawie np. ogłoszeń dotyczących sprzedaży okolicznych nieruchomości (do wniosku można dołączyć wydruki ze stron internetowych). Oczywiście opis Państwa dotyczący wyceny również jest istotny.
Brak uwzględnienia domu w KW nie stanowi obecnie przeszkody. Natomiast w momencie, kiedy będziecie Państwo dokonywać już wpisu w księdze po zniesieniu współwłasności, to warto tę kwestię wyprostować.
Uzupełniając wniosek o podział majątku, warto pamiętać o uwzględnieniu wszystkich składników, nawet jeśli nie są wpisane do księgi wieczystej, jak np. wiekowy dom. Wycena domu powinna być uzgodniona przez współwłaścicieli lub poparta opinią rzeczoznawcy, aby uniknąć sporów. Dokładne opisanie majątku i podanie jego wartości znacząco przyspieszy postępowanie sądowe.
Potrzebujesz pomocy w uzupełnieniu wniosku o podział majątku? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie profesjonalną poradę lub pismo.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
