• Data: 2024-07-24 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Budynek jest 4-lokalowy, każde mieszkanie ma osobną księgą wieczystą i udział w gruncie. Do tego są części wspólne: klatka schodowa, wejście do budynku , wejście do piwnicy. Ja z mamą zajmujemy dwa lokale (połowa domu z osobnym pionem ściekowym) i mamy łącznie 0,49 części w gruncie. 12 lat temu dom został podłączony grubymi rurami do sieci ściekowej, zlikwidowane zostało wtedy szambo, a wszystko nadzorowali pracownicy miejskiej oczyszczalni ścieków. W ostatnim czasie wyniknął problem z odprowadzaniem ścieków, bo instalacja zaczęła się zapychać i często nieczystości wylewały się na podwórko. Interweniowaliśmy i przedsiębiorstwo komunalne dokonało weryfikacji możliwości podłączenia budynku do kanalizacji sanitarnej, bo okazało się, że do tej pory byliśmy podłączeni do sieci deszczowej. Niestety odpowiedzieli negatywnie, bo na tej ulicy jest tylko sieć deszczowa, a do kanalizacji sanitarnej jest daleko. Pozostaje więc zainstalowanie szamba. Wobec tego czy muszę zakładać jedno szambo na cały dom, czy mogę zrobić to na połowę domu? Z doświadczenia wiem, że przy wspólnym szambie będą problemy z wywożeniem nieczystości i z płatnościami, chce tego uniknąć. Poza tym czy mogę to szambo zainstalować na działce, nie mając zniesionej współwłasności gruntu (mamy z sąsiadami tylko słownie podzielone, że prawa połowa jest nasza, a lewa ich). Przepisy odnośnie odległości szamba od okien, działek sąsiadujących znam i nie będzie tu problemu.
Otóż szambo będzie na gruncie pod domem, który to grunt nie jest podzielony na własność, a jest objęty współwłasnością. Szambo zaś ma znajdować się na owym wspólnym gruncie. Można zamontować szambo na tzw. zgłoszenie, ale tylko dotyczy to szamba betonowego o pojemności do 10 metrów sześciennych, przy zbiorniku o większej pojemności trzeba już wystąpić o pozwolenie na budowę. Zarówno zgłoszenie, jak i pozwolenie wymaga zaś zgodnego działania współwłaścicieli.
Niezależnie więc od tego, czy szambo będzie tylko dla dwóch lokali, czy też dla wszystkich czterech, potrzebna jest co do zasady zgoda wszystkich współwłaścicieli na jego montaż na wspólnym gruncie, zaś w treści tej zgody należy uregulować, czy szambo jest tylko dla dwóch lokali, czy też dla całej reszty. Jeśli dla wszystkich, to powinni Państwo w tej zgodzie również umówić się na partycypację w kosztach, uregulować kwestię wywożenia nieczystości i płatności za nie.
Jeśli nie uzyska Pani zgody, to zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Jeśli zaś uznać, że budowa szamba to czynność zwykłego zarządu, to wówczas zgodnie z art. 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Uważam, że szambo jest czynnością zwykłego zarządu, bo ma na celu zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych i wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Jako jednak, że korzystanie z niego będzie ograniczone, to już wymagana będzie zgoda wszystkich, względnie trzeba zwrócić się do wszystkich z zapytaniem, czy chcą partycypować w kosztach budowy, by z szamba mogły korzystać wszystkie lokale i wówczas uregulować wszystkie kwestie związane z wywozem nieczystości i płatnościami w umowie między Państwem bądź w treści zgody, pod którą się podpiszą.
Sąd Najwyższy w uchwale o sygn. akt III CZP 18/02 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt. II OSK 906/09 wskazują na przykład, że nawet budowa przyłączy mających na celu zaspokajanie wyłącznie potrzeb właścicieli nieruchomości wspólnej, jest czynnością zwykłego zarządu, bo ograniczenie własności związane z posadowieniem urządzenia dokonywane jest w interesie właścicieli i przynosić im będzie korzyści – więc tutaj jednak wniosek taki, że zgoda większości, owszem, powinna wystarczyć, ale tylko gdy każdy lokal będzie miał dostęp do tego szamba. Przy ograniczeniu dostępu do szamba do dwóch lokali, gdy szambo jest na działce wspólnej, trzeba mieć na to zgodę większości, bo ograniczamy resztę (stawiamy szambo na wspólnym gruncie bez dostępu dla wszystkich współwłaścicieli). Samowolne działanie bez wymienionych zgód będzie zatem naruszeniem prawa współwłasności i współwłaściciele będą mieli roszczenie przywrócenie stanu poprzedniego.
Montaż szamba na wspólnym gruncie budynku wielorodzinnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, co może być wyzwaniem ze względu na różne interesy i obawy lokatorów. W przypadku braku jednomyślności, można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sporu. Kluczowe jest uregulowanie podziału kosztów i obowiązków związanych z eksploatacją szamba, aby uniknąć przyszłych konfliktów.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego sygn. akt III CZP 18/02
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt. II OSK 906/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
