• Data: 2024-11-11 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem najemcą lokalu użytkowego, prowadzę sklep (niezwiązany z żywnością). Niestety na początku stycznia mój lokal został zalany, pękła nade mną rura kanalizacyjna. Wypowiedziałem wynajmującemu umowę. Wg umowy obowiązuje mnie 3-miesięczne wypowiedzenie. Czy ze względu na zagrożenie sanitarne mogę natychmiast opuścić lokal bez wypowiedzenia? Czy jest ku temu jakaś podstawa prawna?
Zawarł Pan umowę najmu lokalu użytkowego. Zastosowanie zatem mają do niej – w sprawach w umowie nieuregulowanych – przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Wskazuje na to zresztą sam par. 16 tejże umowy.
Złożył Pan już wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia, które – jak rozumiem – skutecznie dotarło do wynajmującego. Zgodnie z art. 664 K.c.:
„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Miał Pan zatem mocą ww. przepisu możliwość wezwać wynajmującego do usunięcia wad i umożliwienia korzystania z lokalu zgodnie z umową pod rygorem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Gdyby ów wyznaczony termin upłynął, mógł Pan wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Dalej art. 682 K.c. dotyczący wad lokalu wskazuje, że: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Jeśli więc zalanie powoduje wilgoć, pleśń i grzyb, a co za tym idzie, zagraża Pana i Pana pracowników zdrowiu, to mocą art. 682 K.c. może Pan najem wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym bez wzywania wynajmującego do napraw. SA w Katowicach w wyroku z dnia 7 maja 2019 r. (sygn. akt I ACa 90/19) orzekł: „Zgodnie z art. 682 K.c., jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Oznacza to, że stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób, np. zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas. Zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 K.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić. W przepisie art. 682 K.c. ustawodawca odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób, które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego”.
Wyżej wymieniony przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, nie może zatem być zmieniony wolą stron. Obowiązuje zawsze, nawet gdy nie ma go w umowie.
Natomiast Pan już złożył jedno wypowiedzenie z terminem wypowiedzenia. Ono jest skuteczne. Aby móc złożyć kolejne z art. 682 K.c., musiałby Pan cofnąć poprzednie. Cofnięcie oświadczenia woli jest zaś możliwe, gdy oświadczenie o odwołaniu dojdzie do drugiej strony przed tym pierwszym lub równo z nim. W innym wypadku, by je unieważnić, trzeba skorzystać z wad oświadczenia woli. Należy do nich: brak świadomości lub swobody składającego oświadczenie woli (art. 82 K.c.), pozorność (art. 83 K.c.), błąd (art. 84 K.c.), podstęp (art. 86 K.c.) oraz groźba (art. 87 K.c.). Żadna z nich w Pana przypadku nie zachodzi, bo błąd następuje, gdy: „W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej”.
Skorzystanie więc z art. 682 K.c., gdy biegnie już 3-miesięczny okres wypowiedzenia, jest możliwe jedynie za zgodnym porozumieniem stron, bowiem w tym momencie skuteczne jest wypowiedzenie, jakie już Pan złożył.
Zalany sklep z artykułami dekoracyjnymi
Pan Michał wynajmował lokal użytkowy, w którym prowadził sklep z artykułami dekoracyjnymi. Na początku roku lokal został poważnie zalany wskutek awarii instalacji wodnej w budynku, co spowodowało wilgoć i pojawienie się pleśni na ścianach. Pan Michał, obawiając się o zdrowie swoje i pracowników, zdecydował się wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na art. 682 Kodeksu cywilnego, który pozwala na natychmiastowe wypowiedzenie w sytuacji, gdy stan lokalu zagraża zdrowiu. Wynajmujący zgodził się na rozwiązanie umowy, a Pan Michał nie musiał płacić za pozostałe miesiące najmu.
Problemy z wentylacją w gabinecie kosmetycznym
Pani Katarzyna prowadziła gabinet kosmetyczny w wynajmowanym lokalu. Od kilku miesięcy skarżyła się na nieprawidłowo działającą wentylację, co prowadziło do zagrzybienia sufitu. Wynajmujący obiecywał naprawę, ale przez pół roku nic nie zostało zrobione. Kiedy w pomieszczeniach zaczęło zagrażać zdrowiu, Pani Katarzyna powołała się na art. 664 Kodeksu cywilnego i po upływie wyznaczonego terminu na naprawę, wypowiedziała umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wynajmujący nie miał podstaw do sprzeciwu, gdyż nie usunął wad w odpowiednim czasie.
Awaria elektryki w biurze IT
Pan Adam wynajmował lokal na potrzeby swojej firmy IT. Po serii awarii instalacji elektrycznej lokal stał się niestabilny energetycznie – systemy komputerowe były zagrożone, a praca w biurze niemożliwa. Pomimo licznych zgłoszeń, wynajmujący nie naprawił wad instalacji. Pan Adam zdecydował się na wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, co pozwoliło mu na opuszczenie lokalu bez konieczności oczekiwania na zakończenie okresu wypowiedzenia.
Najemca lokalu użytkowego ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym w sytuacjach, gdy lokal posiada wady zagrażające zdrowiu, takie jak wilgoć, pleśń, czy inne problemy techniczne, których wynajmujący nie usuwa na czas. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, najemca może również żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli lokal nie nadaje się do umówionego użytku. Ważne jest, aby każdą taką decyzję podejmować na podstawie obowiązujących przepisów prawa, a także dokumentować zgłoszenia wad wynajmującemu.
Potrzebujesz szybkiej i profesjonalnej porady prawnej online? Oferujemy indywidualne konsultacje oraz przygotowanie pism prawnych dostosowanych do Twoich potrzeb – skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 maja 2019 r. (sygn. akt I ACa 90/19
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
