Wywłaszczenie części działki pod drogę

Ochrona własności prywatnej

Przede wszystkim należy pamiętać, że Pana i Pana sąsiadów ochronę własności gwarantuje Konstytucja RP. Ograniczenie lub pozbawienie własności może odbyć się wyłącznie na podstawie ustawy, natomiast wywłaszczenie dodatkowo za słusznym odszkodowaniem.

Należy pamiętać, że planując taką inwestycje, w pierwszej kolejności organ samorządu terytorialnego winien zatem uzyskać decyzję o wywłaszczeniu działek przeznaczonych pod rozbudowę drogi lub odkupić od właścicieli niezbędne grunty. Dopiero wtedy można zgodnie z prawem przeprowadzić prace poszerzenia drogi publicznej.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przechodzi z mocy prawa na własność gminy, rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

Drogi publiczne

Pojęcie drogi publicznej nie zostało zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Konieczne jest więc odwołanie się do przepisów ustawy o drogach publicznych. Art. 1 tego aktu stanowi, że „drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy do jednej z kategorii dróg (krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem”. Kategoria może zostać nadana dopiero po wybudowaniu. Oznacza to, że aby można było mówić o skutku, jaki przewiduje art. 98 ust. 1, z decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości musi wynikać, że z nieruchomości zostały wydzielone działki pod drogi publiczne, a nie jedynie pod drogi jako ciąg komunikacyjny, który nie ma charakteru publicznego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 5 marca 2020 r., sygn. akt II SA/Łd 877/19).

Wywłaszczenie części działek

Aby więc poszerzenie drogi mogło nastąpić, Pan i Pana sąsiedzi muszą zostać więc wywłaszczeni z części działki, co może nastąpić na kilka sposobów.

I

Działkę można wydzielić – podzielić, oddzielając fragment pod drogę. Dokonuje się tego na wniosek Pana jako właściciela za należnym odszkodowaniem. Stanowi o tym art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako: u.g.n.). Przepis ten dotyczy dróg, które już istnieją i mają zostać np. poszerzone, jak i tych, które dopiero powstaną. Zgodnie z tym artykułem działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

W myśl ust. 3 powołanego przepisu za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Zauważyć należy, iż przysługiwanie odszkodowania wynika z mocy samego prawa, jednakże uprawniony może się go zrzec. „Nie można podzielić poglądu, że oświadczenie o zrzeczeniu się odszkodowania w świetle art.98 ust.3 u.g.n. jest skuteczne tylko po dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Zrzeczenie się odszkodowania jest możliwe, jeżeli jest oparte na określonej, dostatecznie ukształtowanej, sytuacji prawnej” – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z 12.02.2020 r., sygn. akt II SA/Gd 427/19 .

„Wysokość odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną może być uzgodniona między właścicielem a właściwym organem przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne art.98 ust.1 i 3 u.g.n.)” – wyrok Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z 18.01.2018 r., sygn. akt V CSK 261/17.

Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

II

Wywłaszczenie Pana nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

III

Wywłaszczenie na zasadzie aer.112 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami, z datą, kiedy decyzja wywłaszczeniowa stała się prawomocna.

IV

Wywłaszczenie na zasadzie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomość wydzielona pod drogę publiczną przechodzi odpowiedni na własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Odszkodowanie za oddanie gruntu

Tak czy inaczej za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły na własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje odszkodowanie. Żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania nie ulega przedawnieniu, chyba że przepis szczególny przewiduje wygaśnięcie tych uprawnień.

Odszkodowanie, w braku porozumienia stron, ustalane jest co do zasady według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. W pierwszej kolejności prowadzone są zatem rokowania pomiędzy organem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania a uprawnionym. Dopiero w razie bezskuteczności prowadzonych negocjacji, odszkodowanie ustala się według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, przy czym w przypadku, gdy wydana jest odrębna decyzja o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu jej wywłaszczenia oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Czyli odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Niemniej jednak ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 139 ust. 2 u.g.n.). To w gestii rzeczoznawcy pozostaje przyjęcie sposobu wyceny, której dokonuje w oparciu o przepisy art. 149–159 u.g.n.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu albo decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Niewątpliwie zaś, jeżeli w istocie intencją organów orzekających w sprawach podziału jest informowanie stron o ewentualnych skutkach decyzji podziałowej, to logicznie uzasadnione byłoby udzielanie takiej informacji na wstępnym etapie postępowania, nie zaś w wydanej już decyzji zatwierdzającej podział. W takim przypadku Pan jako strona mógłby jeszcze przed poniesieniem kosztów związanych ze sporządzeniem dokumentacji wymaganej w postępowaniu podziałowym rozważyć wycofanie wniosku, o ile taka konsekwencja podziału dokonanego na wniosek byłaby oceniana przez stronę niekorzystnie.

Generalnie bowiem zgodnie z art. 114 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

2. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.

3. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym informację o zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości.

4. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia, o którym mowa w ust. 3, nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.”

Zatem w przypadku, gdy jest to droga publiczna, może zostać Pan pozbawiony własności – za odszkodowaniem (zapłatą), ale bez Pana zgody. W innym wypadku nie przysługują prywatnym właścicielom takie uprawnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Wyrok Wojewódzkiego SA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 614/12
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2868/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.